Можно ли продать ипотечную квартиру? Если совсем коротко, то да. Но лишь при согласии банка, у которого данная недвижимость находится в залоге. В противном случае сначала придется погасить кредит.
Как все оформить? Осуществить продажу можно четырьмя способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки, а также определенные нюансы. В любом случае для сделки потребуется увесистый пакет документов.
Можно ли продать ипотечную квартиру
При желании сбыть недвижимость, взятую в ипотеку, нужно четко понимать, на каких условиях она была одобрена. Если это был залог под ту же самую квартиру, тогда нужно согласие банка, ведь с момента оформления документов именно он является ее собственником. Известно, что до тех пор, пока вы не выплатили кредит за жилье, оно не ваше. Данные о нем фиксированы в ЕГРН. Но вы вправе в нем проживать, регистрироваться, сдавать внаем – полноценно пользоваться.
Можно ли продать ипотечную квартиру? Да, с разрешения того, кто взял ее в залог, то есть с согласия банка. Это должно быть то финансовое учреждение, в котором вы кредитовались.
Это важное условие, и им не стоит пренебрегать. Если решите совершить сделку купли-продажи, не взяв согласие банка, такую сделку можно оспорить. Так можно лишиться собственности, ведь ваше имущество с большой вероятностью перейдет кредитору. Зачастую и приобретатели такого жилья бояться рисковать. Сделка покупки залоговой квартиры сложнее в оформлении, но вполне успешно реализуемая на практике.
Почему люди продают ипотечные квартиры
Прецедентов с реализацией такого жилья достаточно много.
Во-первых, кто-то решил поменять саму недвижимость по ряду причин: район не тот, при переезде стало неудобно добираться домой; квадратура оказалась мала, расположение комнат перестало устраивать, появились проблемные соседи.
Во-вторых, это непредсказуемые ситуации, которые с каждым могут случиться. Например, срочно понадобились деньги на лечение, нужно помочь родственнику, поняли, что лучше было бы купить дом, потеря работы, невозможность выплачивать ипотечный кредит и многое другое.
В-третьих, поднялись ставки по ссуде или, наоборот, появилась возможность выплатить ее, и взять другую, на более выгодных условиях. Стоит только внимательно читать новые условия, особенно про скрытые условия и дополнительные выплаты. Можно еще рассмотреть предложения со льготными условиями. Здесь стоит знать, какой категории граждан они положены.
В-четвертых, если в семье приняли решение о смене жилого фонда. Некоторые изначально взяли квартиру на вторичном рынке, а позже подумали о переселении в новострой. Желание резонно, так как порой затраты на ремонт превосходят сумму переплаты за ипотеку в новостройке.
Пятая причина – это рождение детей, пополнение в семье. Конечно, в идеальном случае – это планировать, но в жизни много сюрпризов. Продажа и переоформление ипотечной квартиры может стать тем еще испытанием, со своими сложностями и нюансами. В период ожидания малыша лучше испытывать минимальное количество стрессов, а лучше и вовсе избегать их.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
Шестой причиной продажи квартиры, находящейся в ипотеке, можно считать изменение семейного положения. Люди иногда перестают понимать друг друга и разводятся. Естественно, планируют жить отдельно.
Как это устроить? Только продать имеющееся жилье, выплатить остаток суммы и поделить деньги, которые остались. Там уже каждый решает, что с ними делать: вложить в свою недвижимость, снимать квартиру или переехать к родным и потратить сумму на разные нужды. В любом случае при продаже ипотечной квартиры стоит учитывать многие нюансы и правильно, не торопясь провести сделку.
Еще причиной может смена места жительства: переезд в другой город/страну. Бывают такие жизненные ситуации, они возникают неожиданно или планово. В обоих случаях понадобится сделать выбор: продолжать выплачивать кредит или продать и на новом месте взять иной.
Кто чаще всего покупает квартиру в ипотеке
У продавцов таких квартир сложилось устойчивое мнение относительно покупателей. Многие боятся их просто не найти, думая о том, зачем людям связываться с обременениями, когда можно рассмотреть иные предложения. Но, несмотря на стереотипы, покупатели, которые берут недвижимость в ипотеку, есть. Рассмотрим, что это за люди.
Первая категория лиц – это риелторы. Ипотечное жилье всегда ниже по цене. Продажники всегда цепляются за возможность дополнительно заработать. Особенно если понимают, что вы еще готовы немного подвинуться по цене.
Вторая категория желающих совершить приобретение – люди, не обладающие должным количеством средств, а желание увеличить жилплощадь велико. Они, естественно, сомневаются, но если сделку проводить с грамотным риелтором, это вселяет в них больше уверенности. Ситуация становится выгодной для всех трех участников процесса.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
И третья категория лиц – это желающие купить именно это жилье: с такой площадью, в данном районе, на нужном этаже и т.д. Есть ценители, для которых только ваша квартира – это удача.
Как можно продать ипотечную квартиру
Рассмотрим несколько способов реализации собственности, которая находится в обременении.
Выплата ипотеки раньше срока
Вариант легкий и одновременно сложный для собственников. Досрочное погашение не всем под силу, особенно если нужно самостоятельно найти всю сумму сразу. Но есть вариант. Договоритесь с покупателем на ту сумму залога, который вам не хватает для полного погашения, выплатите ипотеку банку и сделка «в шляпе». При этом стоит ознакомиться со схемой продажи:
- Нужно взять разрешение в банке, ознакомиться и просчитать остаток долга.
- Второй этап – составление договора купли-продажи, который в обязательном порядке требует нотариального заверения.
- Третий шаг – нужно выписать из продаваемой квартиры всех, кто в ней зарегистрирован на момент совершения сделки.
- Взять задаток, соответствующий оставшейся сумме долга по ипотеке.
- Внести деньги в банк.
- Передать права собственности новым владельцам в момент получения от них остатка денежных средств.
На самом деле может показаться, что способ прост. Но не стоит обольщаться. Он является самым рискованным для покупателя. В истории ипотечного кредитования немало рассказов о нерадивых продавцах, которые, взяв задаток, «терялись». Это один вариант. Другой – когда с продавцом случался несчастный случай. Он погибал или тяжело заболевал и не мог физически совершать сделки.
В случае смерти владельца наследники отказывались отдавать залог покупателям, и тогда некоторые дела передавали в суд. Эти тяжбы – не удовольствие. Процесс может растянуться на неопределенный срок, доказательная база не всегда совершенна, и итог порой оказывается в пользу продавца. Будьте бдительны на каждом этапе покупки таким способом.
Погашение ипотечного долга в процессе сделки
В этом случае задаток берет банк. Этапы такого расклада событий следующие:
- Запрос в банк и получение одобрения.
- Желающий купить вашу квартиру должен открыть одну ячейку для совершения выплаты вам, а другую – для суммы, которая составляет непогашенную часть.
- Регистрация сделки фиксируется после подписания договора.
- После продавец получает доступ к депозитарной ячейке, чтобы погасить основной долг.
- Остаток залогового обременения ложится на плечи покупателя.
- После перечисления банку остатка средств обременение нивелируется.
При таком варианте все этапы сделки находятся под контролем банка. Это более безопасно, чем в первом случае. Продавец недвижимости никуда не денется, а в непредвиденных обстоятельствах покупатель легко вернет деньги. Банк точно имеет остаток долга. Все участники сделки довольны.
Продажа собственности с долгами по ипотеке
Такой вариант удобен для не имеющих достаточных возможностей покупателей. Так им будут переданы обязательства бывшего владельца. Условия по ипотечному кредиту могут остаться прежними либо измениться – это на усмотрение банка. Покупатели при такой сделке могут даже выиграть: условия, назначенные кредитором ранее, могут быть выгоднее, чем оформление ипотеки в данное время.
Как продать такую недвижимость по схеме «перезайма»?
- Уведомите банк о том, что хотите рассчитаться по кредиту досрочно.
- Найдите желающих, которые готовы взять на себя ипотеку с такими-то условиями. У них должна быть необходимая сумма, равная вашему долгу по кредиту.
- Заключите у нотариуса договор о задатке с покупателем, заверьте его.
- После внесения покупателем первого взноса ваш долг полностью погашается.
- С недвижимости снимается обременение.
- Происходит оформление ипотеки покупателем в банке, который выберет новый владелец.
- Оценивается квартира.
- Если сделка одобрена, подписывается новый договор купли-продажи с регистрацией перехода права собственности.
Риски для сторон действительно минимальны. Но минус этого варианта в том, что трудно найти такого покупателя. Иногда лучше воспользоваться услугами агентства по недвижимости.
Продажа ипотечной квартиры банком
Такой вариант реализации недвижимости пользуется успехом при больших просрочках по кредиту и в том случае, когда заемщик не в состоянии платить по долгам.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
В таких случаях жилье продается на торгах:
- Сначала получаете согласие банка и заемщика.
- Подписывается оно через структуры кредитной организации.
- Оценивается собственность и выставляется на аукционные торги. Процесс не быстрый, с нюансами: стоимость жилья может быть снижена, а продавец не имеет право возражать.
- Покупатель создает две ячейки. В первой – долг заемщика, во второй – деньги продавцу. В зависимости от суммы недоимки, приобретатель может остаться ни с чем в этой сделке.
- Заключается договор купли-продажи, снимается обременение, открываются ячейки.
- Производится регистрация права собственности.
Один большой минус такой сделки: продавец может остаться ни с чем, остатки суммы пойдут на погашение долгов за счет снижения цены. Ведь банку не интересно ваше положение дел, ему главное – не упустить выгоду и вернуть свои деньги.
Как поступить, если банк не даст свое согласие на продажу
Существует вероятность, что КФУ отказывают в продаже ипотечной квартире. Но не стоит отчаиваться. Продать такую недвижимость вполне реально. Главное, чтобы нашелся человек, имеющий сумму, равную вашему долгу и, естественно, у него было желание купить именно это жилье. Она может быть разной. Это зависит от остатка займа.
Только при таком стечении обстоятельств у вас состоится сделка. При внесении оставшейся суммы по ипотеке с вас снимаются обременения по кредиту. После этого вы получаете от покупателя остаток заявленных по договору купли-продажи денег.
Какие документы потребуются для продажи
Мы убедились, что существует способы реализации ипотечного жилья. Поговорим о документах, которые понадобится предъявить в банк до заключения сделки. При этом для каждого случая будет свой набор материалов, но основные представлены в этом списке:
- Паспорта владельца и покупателя.
- Свидетельства о рождении всех их детей до 14 лет.
- Выписка из ЕГРН на квартиру, выставленную на продажу.
- Паспорт на недвижимость.
- Выписка из домовой книги со всеми зарегистрированными жильцами.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам из управляющей компании.
- Обязательно нужно взять разрешение из органов опеки, если у продавца имеются несовершеннолетние дети.
- Согласие супруга. Важно, чтобы оно было нотариально заверено. Учтите, что при разводе согласие все равно понадобится.
- Справка об оценке недвижимости.
Как рассчитывается налог с продажи ипотечной квартиры
Его заплатит каждый при продаже своей собственности, в случае если он владеет этой недвижимостью менее пяти лет. Налог составит 13 %. Как самому его рассчитать:
Налог равен разнице сумм, полученной за квартиру и покупки с процентами, умноженной на 13 %.
Формула верна, если цена недвижимости превышает 70 % от ее кадастровой стоимости.
При продаже ипотечной квартиры нужно предъявить ваши расходы посредством официального запроса в налоговую службу.
Приведем наглядный пример. Вы купили квартиру за 2 млн рублей. Выплатили 450 000 рублей. Нашли желающего купить ее у вас за 2,5 млн руб. Налог рассчитываем так: 2 500 000 – 2 000 000 – 450 000 = 50 000 руб. 50 000 * 13 %= 6500 руб. Это сумма налога с продажи вашей квартиры.
Если вы реализуете жилье меньше чем за 70 % от его кадастровой цены, то формула другая:
Налог для уплаты = (Цена кадастровая * 0,7 – 1 млн руб.) * 13 %.
Если вы не можете подтвердить расходы на квартиру, воспользуйтесь налоговым вычетом в размере 1 млн руб. Например, она куплена за 1,7 млн руб., продаете за 800 тыс. руб. Кадастровая стоимость – 1,3 млн руб. Сумма в договоре составила меньше 70 % от нее. Рассчитываем так: (1,3 млн * 0,7 – 1 млн) * 13 %. Результат: налог с реализации квартиры не выплачивается, так как вычет полностью покрывает все ваши затраты.
Часто задаваемые вопросы о продаже недвижимости, взятой по ипотеке
Как реализовать ссудное жилье так, чтобы на этом заработать?
Можно ли продать ипотечную квартиру дороже? Да, взяв согласие банка. Но это маловероятно, так как цена на такое жилье при продаже всегда ниже за счет уже уплаченных процентов. Если учесть, что площадь была в собственности несколько лет, цены возросли, реализовать захочется дороже, то минус 13 % налога сыграет также не в пользу продавца.
Можно ли сбыть военную ипотечную квартиру?
Владелец проданной недвижимости имеет возможность не платить 13 % в трех случаях:
- военный отслужил больше 20 лет, и ипотека погашена;
- задолженность перед банком и Росвоенипотекой закрыта раньше;
- военнослужащий реализует квартиру по переуступке.
Можно продать ипотечное жилье в случае, если супруги развелись?
Да. Нужно истребовать письменное согласие банка, погасить основной долг, а оставшуюся сумму поделить поровну, ведь в браке владельцы считаются сособственниками.
Как продать ипотечную недвижимость, купленную с маткапиталом?
При выполнении ряда условий и такую сделку можно совершить на законных основаниях.
- Переводите жилье в общую собственность семьи по долям.
- Получаете согласие на продажу у органов опеки, чтобы не были нарушены права детей.
- Получаете согласие банка. Если использовали средства займа.
Можно ли продать свою долю в ипотечном жилье?
Да, при согласии банка и владельцев данной недвижимости.
Можно ли продать ипотечную квартиру без согласия созаемщика?
Такая сделка будет отягощена судебными процессами. Лучше обратиться за помощью к компетентному юристу.
Можно избавиться от ипотечной недвижимости, продав ее самому банку?
Ситуации бывают разные, на всех этапах выплат могут возникнуть проблемы с деньгами. При обращении в банк с описанием своей ситуации продавец может рассчитывать на то, что кредитор сам выкупит его квартиру, но с одним условием – у владельца должно быть другое жилье.
В наше время реализовать ипотечные квартиры становится легче, чем 10–15 лет назад, уже налажены пути оформления, отрегулированы схемы. Главное – заключать все сделки исключительно законным путем.
