Бесплатная консультация
онлайн или в офисе в 132 городах России
Бесплатная консультация • 132 города
12.02.2025
847
Сохранить статью:
Можно ли продать ипотечную квартиру? Если совсем коротко, то да. Но лишь при согласии банка, у которого данная недвижимость находится в залоге. В противном случае сначала придется погасить кредит.
Как все оформить? Осуществить продажу можно четырьмя способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки, а также определенные нюансы. В любом случае для сделки потребуется увесистый пакет документов.
При желании сбыть недвижимость, взятую в ипотеку, нужно четко понимать, на каких условиях она была одобрена. Если это был залог под ту же самую квартиру, тогда нужно согласие банка, ведь с момента оформления документов именно он является ее собственником. Известно, что до тех пор, пока вы не выплатили кредит за жилье, оно не ваше. Данные о нем фиксированы в ЕГРН. Но вы вправе в нем проживать, регистрироваться, сдавать внаем – полноценно пользоваться.
Можно ли продать ипотечную квартиру? Да, с разрешения того, кто взял ее в залог, то есть с согласия банка. Это должно быть то финансовое учреждение, в котором вы кредитовались.
Это важное условие, и им не стоит пренебрегать. Если решите совершить сделку купли-продажи, не взяв согласие банка, такую сделку можно оспорить. Так можно лишиться собственности, ведь ваше имущество с большой вероятностью перейдет кредитору. Зачастую и приобретатели такого жилья бояться рисковать. Сделка покупки залоговой квартиры сложнее в оформлении, но вполне успешно реализуемая на практике.
Прецедентов с реализацией такого жилья достаточно много.
Во-первых, кто-то решил поменять саму недвижимость по ряду причин: район не тот, при переезде стало неудобно добираться домой; квадратура оказалась мала, расположение комнат перестало устраивать, появились проблемные соседи.
Во-вторых, это непредсказуемые ситуации, которые с каждым могут случиться. Например, срочно понадобились деньги на лечение, нужно помочь родственнику, поняли, что лучше было бы купить дом, потеря работы, невозможность выплачивать ипотечный кредит и многое другое.
В-третьих, поднялись ставки по ссуде или, наоборот, появилась возможность выплатить ее, и взять другую, на более выгодных условиях. Стоит только внимательно читать новые условия, особенно про скрытые условия и дополнительные выплаты. Можно еще рассмотреть предложения со льготными условиями. Здесь стоит знать, какой категории граждан они положены.
В-четвертых, если в семье приняли решение о смене жилого фонда. Некоторые изначально взяли квартиру на вторичном рынке, а позже подумали о переселении в новострой. Желание резонно, так как порой затраты на ремонт превосходят сумму переплаты за ипотеку в новостройке.
Пятая причина – это рождение детей, пополнение в семье. Конечно, в идеальном случае – это планировать, но в жизни много сюрпризов. Продажа и переоформление ипотечной квартиры может стать тем еще испытанием, со своими сложностями и нюансами. В период ожидания малыша лучше испытывать минимальное количество стрессов, а лучше и вовсе избегать их.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
Шестой причиной продажи квартиры, находящейся в ипотеке, можно считать изменение семейного положения. Люди иногда перестают понимать друг друга и разводятся. Естественно, планируют жить отдельно.
Как это устроить? Только продать имеющееся жилье, выплатить остаток суммы и поделить деньги, которые остались. Там уже каждый решает, что с ними делать: вложить в свою недвижимость, снимать квартиру или переехать к родным и потратить сумму на разные нужды. В любом случае при продаже ипотечной квартиры стоит учитывать многие нюансы и правильно, не торопясь провести сделку.
Еще причиной может смена места жительства: переезд в другой город/страну. Бывают такие жизненные ситуации, они возникают неожиданно или планово. В обоих случаях понадобится сделать выбор: продолжать выплачивать кредит или продать и на новом месте взять иной.
У продавцов таких квартир сложилось устойчивое мнение относительно покупателей. Многие боятся их просто не найти, думая о том, зачем людям связываться с обременениями, когда можно рассмотреть иные предложения. Но, несмотря на стереотипы, покупатели, которые берут недвижимость в ипотеку, есть. Рассмотрим, что это за люди.
Первая категория лиц – это риелторы. Ипотечное жилье всегда ниже по цене. Продажники всегда цепляются за возможность дополнительно заработать. Особенно если понимают, что вы еще готовы немного подвинуться по цене.
Вторая категория желающих совершить приобретение – люди, не обладающие должным количеством средств, а желание увеличить жилплощадь велико. Они, естественно, сомневаются, но если сделку проводить с грамотным риелтором, это вселяет в них больше уверенности. Ситуация становится выгодной для всех трех участников процесса.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
И третья категория лиц – это желающие купить именно это жилье: с такой площадью, в данном районе, на нужном этаже и т.д. Есть ценители, для которых только ваша квартира – это удача.
Рассмотрим несколько способов реализации собственности, которая находится в обременении.
Вариант легкий и одновременно сложный для собственников. Досрочное погашение не всем под силу, особенно если нужно самостоятельно найти всю сумму сразу. Но есть вариант. Договоритесь с покупателем на ту сумму залога, который вам не хватает для полного погашения, выплатите ипотеку банку и сделка «в шляпе». При этом стоит ознакомиться со схемой продажи:
На самом деле может показаться, что способ прост. Но не стоит обольщаться. Он является самым рискованным для покупателя. В истории ипотечного кредитования немало рассказов о нерадивых продавцах, которые, взяв задаток, «терялись». Это один вариант. Другой – когда с продавцом случался несчастный случай. Он погибал или тяжело заболевал и не мог физически совершать сделки.
В случае смерти владельца наследники отказывались отдавать залог покупателям, и тогда некоторые дела передавали в суд. Эти тяжбы – не удовольствие. Процесс может растянуться на неопределенный срок, доказательная база не всегда совершенна, и итог порой оказывается в пользу продавца. Будьте бдительны на каждом этапе покупки таким способом.
В этом случае задаток берет банк. Этапы такого расклада событий следующие:
При таком варианте все этапы сделки находятся под контролем банка. Это более безопасно, чем в первом случае. Продавец недвижимости никуда не денется, а в непредвиденных обстоятельствах покупатель легко вернет деньги. Банк точно имеет остаток долга. Все участники сделки довольны.
Такой вариант удобен для не имеющих достаточных возможностей покупателей. Так им будут переданы обязательства бывшего владельца. Условия по ипотечному кредиту могут остаться прежними либо измениться – это на усмотрение банка. Покупатели при такой сделке могут даже выиграть: условия, назначенные кредитором ранее, могут быть выгоднее, чем оформление ипотеки в данное время.
Как продать такую недвижимость по схеме «перезайма»?
Риски для сторон действительно минимальны. Но минус этого варианта в том, что трудно найти такого покупателя. Иногда лучше воспользоваться услугами агентства по недвижимости.
Такой вариант реализации недвижимости пользуется успехом при больших просрочках по кредиту и в том случае, когда заемщик не в состоянии платить по долгам.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
В таких случаях жилье продается на торгах:
Один большой минус такой сделки: продавец может остаться ни с чем, остатки суммы пойдут на погашение долгов за счет снижения цены. Ведь банку не интересно ваше положение дел, ему главное – не упустить выгоду и вернуть свои деньги.
Существует вероятность, что КФУ отказывают в продаже ипотечной квартире. Но не стоит отчаиваться. Продать такую недвижимость вполне реально. Главное, чтобы нашелся человек, имеющий сумму, равную вашему долгу и, естественно, у него было желание купить именно это жилье. Она может быть разной. Это зависит от остатка займа.
Только при таком стечении обстоятельств у вас состоится сделка. При внесении оставшейся суммы по ипотеке с вас снимаются обременения по кредиту. После этого вы получаете от покупателя остаток заявленных по договору купли-продажи денег.
Мы убедились, что существует способы реализации ипотечного жилья. Поговорим о документах, которые понадобится предъявить в банк до заключения сделки. При этом для каждого случая будет свой набор материалов, но основные представлены в этом списке:
Его заплатит каждый при продаже своей собственности, в случае если он владеет этой недвижимостью менее пяти лет. Налог составит 13 %. Как самому его рассчитать:
Налог равен разнице сумм, полученной за квартиру и покупки с процентами, умноженной на 13 %.
Формула верна, если цена недвижимости превышает 70 % от ее кадастровой стоимости.
При продаже ипотечной квартиры нужно предъявить ваши расходы посредством официального запроса в налоговую службу.
Приведем наглядный пример. Вы купили квартиру за 2 млн рублей. Выплатили 450 000 рублей. Нашли желающего купить ее у вас за 2,5 млн руб. Налог рассчитываем так: 2 500 000 – 2 000 000 – 450 000 = 50 000 руб. 50 000 * 13 %= 6500 руб. Это сумма налога с продажи вашей квартиры.
Если вы реализуете жилье меньше чем за 70 % от его кадастровой цены, то формула другая:
Налог для уплаты = (Цена кадастровая * 0,7 – 1 млн руб.) * 13 %.
Если вы не можете подтвердить расходы на квартиру, воспользуйтесь налоговым вычетом в размере 1 млн руб. Например, она куплена за 1,7 млн руб., продаете за 800 тыс. руб. Кадастровая стоимость – 1,3 млн руб. Сумма в договоре составила меньше 70 % от нее. Рассчитываем так: (1,3 млн * 0,7 – 1 млн) * 13 %. Результат: налог с реализации квартиры не выплачивается, так как вычет полностью покрывает все ваши затраты.
Можно ли продать ипотечную квартиру дороже? Да, взяв согласие банка. Но это маловероятно, так как цена на такое жилье при продаже всегда ниже за счет уже уплаченных процентов. Если учесть, что площадь была в собственности несколько лет, цены возросли, реализовать захочется дороже, то минус 13 % налога сыграет также не в пользу продавца.
Владелец проданной недвижимости имеет возможность не платить 13 % в трех случаях:
Да. Нужно истребовать письменное согласие банка, погасить основной долг, а оставшуюся сумму поделить поровну, ведь в браке владельцы считаются сособственниками.
При выполнении ряда условий и такую сделку можно совершить на законных основаниях.
Да, при согласии банка и владельцев данной недвижимости.
Такая сделка будет отягощена судебными процессами. Лучше обратиться за помощью к компетентному юристу.
Ситуации бывают разные, на всех этапах выплат могут возникнуть проблемы с деньгами. При обращении в банк с описанием своей ситуации продавец может рассчитывать на то, что кредитор сам выкупит его квартиру, но с одним условием – у владельца должно быть другое жилье.
В наше время реализовать ипотечные квартиры становится легче, чем 10–15 лет назад, уже налажены пути оформления, отрегулированы схемы. Главное – заключать все сделки исключительно законным путем.
Материал создан в соответствии с редакционной политикой блога компании «ФЦБ».
