Что это? Имущество без собственника — объекты недвижимости, земельные участки и другие активы, у которых отсутствует владелец. Подобное происходит по разным причинам, например, из-за смерти человека, отказа от вступления в наследство или утраты прав.
Что учесть? Бесхозное имущество можно оформить на себя, но для этого стоит приготовиться к долгой процедуре с участием чиновников и суда. Минимум через год все получится, если никто не будет противостоять этому.
Что значит имущество без собственника
В ряде СНТ около половины участков не используются своими хозяевами. И часть владельцев может уже давно не посещать их. Большинство таких домов расположены в селе и небольших городах на периферии.
Причин, по которым собственники перестают использовать свое имущество, может быть много. Хозяин сменил место жительства, а участок или дом не смогли продать и потому оставили его. Или другая ситуация, когда собственник объекта умер, а наследники не нашлись или не захотели вступать в наследство. В такой ситуации недвижимость можно признать бесхозной. По законодательству бесхозным признается объект, у которого нет собственника, нет данных о нем или был отказ от вступления в право владения (п. 1 ст. 225 ГК РФ).
В июне 2021 года внесли поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», которыми определено, как проводить порядок выявления правообладателей на объект недвижимости. Поиск собственника, его ФИО, потенциальных наследников выполняют органы местного самоуправления. Проводится анализ не только по квартирам, домам, участкам ИЖС, но и по дачным массивам. Стоит отметить, что сведения о дачных участках не отражаются в ЕГРН.
Если имущество без собственника простаивает долго и муниципалитет не может выяснить, где находится хозяин дома, заброшенного объекта, то подаются сведения в Росреестр. Создается заявление на признание недвижимости бесхозной. Ровно один год дается правообладателю на возможность снять наложенное обременение. Если по истечении данного срока он не объявляется, то органы местной власти вправе подать в суд и признать данную собственность государственной.
Как только правосудие встанет на сторону муниципалитета и признает право за ним, объект выставляется на торги. Каждый желающий может поучаствовать в них и купить у администрации недвижимость по более сниженной рыночной цене. Как правило, торги идут на аукционах и начинаются с небольшой суммы.
Но бывают случаи, когда владелец есть, а муниципалитет все равно вправе изъять собственность. Это касается земельных участков. Получение под ИЖС и СНТ и отсутствие использования по назначению в течение трех лет являются основанием для принудительного забора. Однако такое могут сделать только по решению суда, при условии, что собственник не устранит предъявленные к нему требования.
В случае конфискации участка он будет собственностью органов муниципальной власти. И администрация вправе выставить его на аукцион продаж. Однако чаще встречается изъятие наделов, предназначенных под сельскохозяйственную обработку, а не для личного пользования.
Получение статуса бесхозяйной недвижимости
До марта 2023 года найти собственника можно было через выписку из ЕГРН и только при условии, что недвижимость стоит на учете в кадастре. Но сейчас личные данные владельца объекта через выписку посмотреть нельзя. Поэтому этот способ уже неактуален. Также возможно выполнить поиск информации через архивы местной администрации. Скорее всего, там должны отражаться все сведения о правообладателе.
Точного способа, как найти собственника при условии отсутствия на кадастровом учете, нет. Также, если участок зарегистрирован, собственность может быть не оформлена. Однако, даже если вы нашли данные владельца, надо выяснить, где он находится в реальной жизни. Человек может умереть, переехать, сменить место жительства, фамилию. Поэтому это крайне сложная задача.
Однако можно посмотреть на эту собственность по-другому. Необязательно тратить столько времени и средств на поиск хозяина, если ему этот объект не нужен. Это строение можно закрепить в особом статусе и признать бесхозным.
- Статья 225 Гражданского кодекса РФ
Для приобретения правового статуса местная администрация должна выполнить поиск. В крупных городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — это делают органы исполнительной власти, которые поручают выполнение администрациям районов или профильным отделам. Однако по закону данные обязательства не закреплены, и потому государство не обязано искать собственников самостоятельно.
- Пункт 10 статьи 32 Закона «О государственной регистрации недвижимости»
К примеру, органы муниципальной власти организовали проверку. Но поиск владельца не привел к результату. После они вправе обратиться в Росреестр и запросить признать недвижимость бесхозяйной. Статус закрепят за объектом на один год.
Если в течение года собственник не появится, то администрация вправе подать в суд и признать хозяином объекта государство. Также муниципалитет должен предоставить сведения, что он проводил розыск, принимал все необходимые меры для установления хозяина объекта. Важно доказать, что правообладателя нет, а все требуемые мероприятия по его выявлению проводились.
- Пункт 3 порядка постановки на учет бесхозных объектов
Если решение суда встанет на сторону муниципалитета и признает собственность за ним, то государство выставит такой объект на продажу. Реализовать недвижимость можно через торги или оставить под свою реализацию. Это основные направления решения проблем с недвижимостью без хозяев.
Оформление бесхозяйного имущества в собственность
Шаг 1. Ищем владельца, собираем данные по выбранному объекту
Сначала вам надо найти хозяина постройки. При расположении ее в садовом некоммерческом товариществе обратитесь к председателю. Шанс получить данные о владельце через него достаточно высок. Также можете запросить адрес, кадастровые номера участка и дома. Самостоятельно поищите сведения на публичной кадастровой карте или выполните запрос на получение выписки из ЕГРН.
Если вы не можете точно сказать, принадлежит ли выбранный объект к СНТ, то обратитесь в администрацию, отделы, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство. Возможно, именно здесь вам смогут помочь с информацией по интересующему вас дому: когда было выдано разрешение, кому, на каких основаниях.
- Вариант 1
Вы смогли найти хозяина, и ему участок не нужен. Вступить в собственность можно только после сделки купли-продажи. Если данных по недвижимости в Росреестре нет, то сначала объект ставится на учет в кадастровой палате.
Земельный кодекс РФ гласит, что равноценное значение имеют как участок, так и возведенные постройки на нем. Поэтому при оформлении собственности важно прописать, что вы приобретаете не только участок, но и дом, и вступаете в равные права владения.
- Вариант 2
Собственник не найден, объект недвижимости расположен в СНТ, кадастровый номер не присвоен. Обратитесь в муниципалитет и переходите на следующий этап.
Шаг 2. Подаем заявление на предоставление данного участка в собственность или аренду
Если вы планируете взять такой участок в частное владение, то сначала подайте заявление в муниципалитет на постановку бесхозяйного объекта. Ваше обращение зарегистрируют и в течение двух недель внесут сведения в Росреестр. Вам как заявителю пришлют уведомление. Если собственник найдется, то недвижимость будет принята на учет в связи с его отказом от владения и он также получит уведомление.
Шаг 3. Муниципалитет обращается в суд
Ровно год дается с момента постановки Росреестром объекта недвижимости в статус бесхозного. Такой срок нужен, чтобы в случае, если найдется хозяин, он смог вступить в наследование и снять обременение. Однако, если этого не произойдет, то уполномоченный от органов местной власти может подать в суд и признать право собственности за государством.
В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе этим занимается исполнительная власть. В остальных случаях государственную регистрацию недвижимости должен проводить муниципалитет, за которым территориально закреплен участок.
Шаг 4. Идем на аукцион
Как только по решению суда заброшенный объект недвижимости закрепляют за государством, начинаются торги. Администрация вправе выставить объект на реализацию. Объявляется аукцион, на котором цена данного участка будет ниже рыночной. Заберет его тот, кто заплатит больше.
В части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ отмечен ряд вариантов, когда можно приобрести недвижимость, пусть и бесхозяйную, без торгов. Таким правом обладают члены СНТ, на территории которого стоит дом, но только в случае, если земля под строением не предназначена для общего пользования.
Победитель аукциона определяется в день торгов. Это тот, кто предложит наибольшую стоимость за объект недвижимости. Если на торги зарегистрирован один человек, то соглашение по аукциону выполняется только с ним.
Шаг 5. Вступаем в собственность
Вы станете владельцем на основании регистрационной надписи на договоре и представленной выписки из ЕГРН. Оформление займет примерно чуть больше года.
Отдельно стоит отметить статью 234 Гражданского кодекса РФ, которая определяет понятие «приобретательная давность». Оно означает, что гражданин может занять бесхозный дом и проживать в нем, не скрывая этого. По истечении 15 лет, в случае непоявления собственников объекта, возможно юридически стать его хозяином.
Для этого соблюдаются три правила:
- вы должны открыто пользоваться недвижимостью, не скрывая от других, что живете в ней;
- в течение 15 лет необходимо не только жить, но и поддерживать хозяйство. Переезжать и надолго покидать жилье нельзя;
- добросовестно использовать недвижимость: платить налоги, коммунальные платежи, поддерживать общее состояние дома и участка. По факту, тот, кто пользуется таким жильем, полностью несет ответственность и обязательства по уходу за землей и строением на ней.
Стоит отметить, по истечении 15 лет проживания в бесхозном доме вы не сможете вступить сразу в наследование. Сначала должны пройти еще три года — срок исковой давности. После подаете заявление в суд.
При вынесении решения суда в вашу пользу вы сможете зарегистрировать жилье на себя и в дальнейшем распорядиться им так, как считаете нужным. Такой способ получения недвижимости долог, сложен и применяется крайне редко, ведь помимо времени он требует регулярных финансовых вложений.
Расходы, которые вы можете понести при оформлении бесхозной постройки: оплата госпошлины за оформление права собственности, заказ выписки из ЕГРН, покупка или аренда объекта недвижимости, разбор и утилизация старого дома, постройка новых объектов на приобретенной земле.
Есть бесхозные участки, которые требуют вложений в виде достраивания или проведения ремонта. Не забывайте о дополнительных тратах на нотариуса при составлении и подписании договора и др.
Часто задаваемые вопросы об имуществе без собственника
Как получить защиту на объект?
Лучший способ — регистрация прав собственности через судебное разбирательство, где будет четко отслеживаться о проведенной раннее работе муниципалитетом, постановке объекта на бесхозный учет, выставлении на торги через один год. Или вы можете самостоятельно запросить сведения из Росреестра.
Если вам стало известно, что объект передан государству, то вы вправе подать апелляцию с просьбой пояснить, почему ранее выданный на законных основаниях участок был передан муниципалитету.
Кто имеет право ставить бесхозяйную недвижимость на учет?
Бесхозяйные объекты ставят на учет органы местной власти или исполнительной в городах федерального значения. Сведения принимает Росреестр по заявлению.
Какое жилье считать бесхозяйным?
Бесхозные объекты недвижимости — дом, земельный участок, у которых не выявлен собственник, наследники и нет данных о любых потенциальных родственниках.
Основная проблема для недвижимого имущества без собственника — сложности в правовом статусе. Такой объект полноценно не принадлежит никому, сложно назначить кого-то, кто смог бы им управлять и распоряжаться. Но каждый, кто захочет, сможет стать владельцем бесхозного имущества, пройдя все этапы по его оформлению.
