О чем речь? Доля собственника — часть имущества, принадлежащая одному из владельцев. Она формирует степень участия и права в управлении и распределении прибыли. Доля собственника в общем имуществе определяется пропорционально площади принадлежащего ему помещения.
Что учесть? Долевую собственность часто путают с совместной, но это разные способы владения имуществом. Также у таких хозяев периодически возникают споры с остальными обладателями общего объекта, которые разрешаются порой только в суде.
Понятие и виды долей
Собственность называют долевой, если она принадлежит одновременно нескольким лицам, распределяясь между ними в виде частей.
Доля собственника в общем имуществе зависит от площади жилого помещения многоквартирного дома. Рассмотрим это на примере. Пусть суммарное пространство всех квартир равно 4800 кв. м, из которых на конкретного собственника приходится 100 кв. м. Вычисляем долю владельца недвижимости в этом доме: (100 / 4800) * 100 % = 2 %. Так же определяется долевое владение любой площади — как жилой, так и коммерческой.
Данный показатель имеет определяющее значение при вынесении решений среди владельцев недвижимости, если число голосов участников общего собрания принимается пропорционально части каждого участника в общей собственности.
Доля собственника в квартире определяется по-разному:
- На основе соглашения сторон. К примеру, несколько человек приобретают жилплощадь и заранее договариваются о распределении долей.
- Принятие по наследству. Размер доли, полученной от прежних хозяев квартиры. Он определяется завещанием либо законодательством о наследовании.
- Присуждение по решению суда. В случае возникновения спора между собственниками размеры долей окончательно определяются судебным заседанием.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ различают:
- Идеальную долю, выраженную в относительном, а не абсолютном виде.
Допустим, квартирой владеют два человека. Идеальной долей, например, является 50 % на каждого собственника. Этот формат предполагает, что конкретные, физически измеримые размеры, будут определяться только на основании правовых документов.
- Реальную долю, выраженную в конкретных объектах недвижимости.
К примеру, каждый из двух владельцев одного земельного участка по взаимному соглашению претендует на определенную его площадь. Таким образом, реальную долю можно восстановить в натуре по результатам фактического разделения имущества.
Понимая принципиальные различия между этими видами, собственники недвижимости могут повысить эффективность управления причитающимся активом с распределением обязанностей между собой.
Права и обязанности собственников долей
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ каждый долевой собственник вправе владеть имуществом и распоряжаться им по своему усмотрению. А именно, владельцу доступны следующие операции в отношении своей части актива:
- продажа;
- дарение;
- указание в завещании;
- сдача в аренду.
Если квартирой владеют несколько человек на правах общей собственности, указанные выше операции могут выполняться с учетом некоторых условий. К примеру, перед продажей объекта владелец ее должен уведомить остальных и предложить выкупить у них доли. Сдача в аренду в таком случае также имеет нюанс. Владелец обязан прежде получить от остальных собственников единогласное согласие на эту сделку. Либо решение принимается на основании постановления суда. Эти особенности применимы к жилым и незаселенным объектам.
В случае, когда мирным путем договориться о распределении долей не удается, совладельцы обычно обращаются в суд. На основании вынесенного этим учреждением решения выделяются конкретные участки, а также определяется порядок использования общего имущества.
Если вынос части в натуру для какого-то собственника физически невозможен, суд обязывает остальных выплатить данному совладельцу соответствующую денежную компенсацию. Так в частности поступают, когда долевая площадь в соответствии с правоустанавливающим актом больше реальной территории квартиры.
Принцип свободы соглашения является определяющим в гражданском праве и запрещает одному хозяину собственности требовать от остальных согласия на осуществление сделок с данным активом. Решение должно быть исключительно добровольным и исходить в равной степени от всех совладельцев.
Также у каждого собственника есть право распоряжаться своей долей собственности, если тем самым он не нарушает аналогичных прав других ее хозяев. Покупка имущества имеет приоритет перед другими видами сделки, как это отражено в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Доход, получаемый от пользования общего имущества, должен распределяться между всеми хозяевами пропорционально их долям.
У владельцев актива помимо прав имеются обязанности, соблюдение которых повышает эффективность управления этой собственностью и минимизирует риск возникновения конфликтов:
Своевременная уплата налогов, расчет за коммунальные услуги
Сумма на каждого собственника определяется пропорционально его доле. Ответственность плательщика за допущенные нарушения ложится только на этого владельца. С недобросовестного собственника жилой недвижимости взыскивается недоимка в судебном порядке. А на других владельцев это бремя не накладывается.
Ограниченные действия при совершении сделок с долями и общей собственностью
Для сдачи объекта кем-то из хозяев требуется получение разрешения у остальных. Чтобы продать имущество, необходимо в письменной форме уведомить всех владельцев жилья, предложив им выкуп их долевых площадей. Ответ необходимо получить в течение месяца. В противном случае, если доля была продана, любой совладелец может опротестовать сделку в суде для признания ее недействительной.
Бремя содержания собственности
У всех владельцев жилой недвижимости, включая долевых, имеется бремя содержания имущества. Соответствующий пункт присутствует в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, жильцы должны содержать и собственность в пределах своих долей, и нежилую площадь в доме. Это выражается в обязанности проводить текущий, капитальный ремонт.
Данное требование направлено на обеспечение эффективного и справедливого управления общей собственностью. Благодаря этому также можно избегать возможных конфликтов между совладельцами квартир.
Судебные споры и защита прав собственников долей
Разбирательства между сособственниками в суде достаточно распространены. Они чаще всего инициируются при возникновении разногласий относительно нюансов управления общим активом и его использования. В этих случаях истцам и ответчикам надо уметь защищать права.
Более конкретно часто возникающие споры разберем ниже:
- Если совладельцам общего имущества не удалось договориться о распределении затрат на его содержание, чаще всего вопрос решается в судебном порядке.
- Несогласованные размеры долей собственности также нередко являются причиной обращения в этот орган, который выносит справедливое, по его мнению, решение.
- Судебные разбирательства инициируются и в случае нарушений, допущенных одним из хозяев и ущемляющих права других собственников того же объекта. Например, совладелец решил сдавать площадь в аренду, не уведомив при этом остальных.
Чтобы успешно защищать права в судебной инстанции, стороны предпринимают ряд шагов:
- Сбор и предоставление комплекта необходимых материалов, доказывающих права стороны на долю, а также документальных доказательств допущенных нарушений.
- Предоставление всех заключенных договоров и соглашений между истцом и ответчиком. Они подтверждают права и обязанности сторон.
- Привлечение свидетелей для получения от них показаний. Они способны дать весомые аргументы в пользу собственника.
- Привлечение квалифицированных юристов для оказания помощи в грамотном представлении интересов стороны в суде.
Разбирательства между собственниками общего имущества могут длиться весьма долго и сопровождаться многими препятствиями. Грамотно выстроенная защита в суде позволит истцу, в конце концов, защитить свои права и законные интересы. В этом деле ключевым фактором успеха является своевременное обращение к юристу за профессиональной помощью.
Проблемы и тонкости долевой собственности
Как правило, при наличии хороших взаимоотношений между совладельцами долевого имущества никаких разногласий между ними не возникает. Но проблемы все же нередко случаются.
Характерный пример — отношения между бывшими супругами, получившими ранее общую жилплощадь в наследство. Также споры часто возникают между посторонними людьми, которые являются собственниками общего имущества. Не исключены разногласия, например, между родными братьями, получившими в наследство квартиру и не сумевшими договориться о распределении долей.
Допустим, один хочет продать всю жилплощадь, а другой против такого решения. Если договориться о реализации лишь доли инициатора, то его брату придется, скорее всего, делить наследство с посторонним человеком. Отношения между родственниками могут испортиться.
Ситуацию иногда осложняет отсутствие в действующем законодательстве предельного размера долей. Фактически жилые площади можно дробить бесконечно. На практике встречались прецеденты, когда доля собственника помещения составляла 1/40 от общей территории. И этот владелец реально претендовал на свою мизерную часть, даже если остальные хозяева были против.
Можно выйти из этой ситуации, попросив суд выплатить другим жильцам компенсации и выкупить таким образом у них незначительные площади. Но это нельзя рассматривать как справедливый компромисс.
В судебном порядке решаются даже вопросы, касающиеся распределению сумм по оплате коммунальных услуг.
Отдельно стоит рассмотреть случай использования материнского капитала. Доля собственника в таком случае частично передается детям. При последующем принятии решения о продаже этой квартиры родители могут столкнуться с большими трудностями. Скорее всего, потребуется разрешение от органов опеки. Иначе сделка будет считаться недействительной.
Основные отличия долевой собственности от совместной
Недвижимость, находящаяся в совместной собственности, в равной степени принадлежит нескольким владельцам. При этом квартира или дом законодательно на доли не делится. На имущество претендуют все собственники.
В качестве примера приведем приобретение супругами квартиры. В соответствии с законодательством имущество будет для мужа и жены являться совместным. Доля собственника в общей собственности здесь не действует. В случае расторжения брака имущество просто делится поровну. Но до той поры ни один из супругов не вправе распоряжаться квартирой единолично, продавая какую-то часть или сдавая ее в аренду. Муж и жена юридически считаются одной стороной какой-либо сделки, пока они не расторгли брачные отношения.
Долевым имуществом, как и совместным, также владеют несколько человек. Но за каждым собственником закреплена определенная часть. И только ей он вправе распоряжаться по своему усмотрению. В этом и состоит основное отличие общей собственности от долевой.
Способы того, как определяется доля собственника помещения, мы рассмотрели выше. Важно уяснить, что при совместном владении предполагаются равные права на все имущество без исключения. Долевое распределение здесь отсутствует.
Часто задаваемые вопросы о доле собственника
Можно ли взять ипотечный кредит для покупки части квартиры?
Такая возможность есть. Хотя, приобретая долю собственника в ипотеку, можно столкнуться с рядом специфичных сложностей. Прежде всего, стоит отметить, что такие кредиты с целью покупки долевой собственности одобряются банками гораздо менее охотно, чем стандартные. Это связано с неликвидностью данных площадей и трудностями с их реализацией.
Также потребуется согласие других совладельцев актива, поскольку необходимо будет закладывать всю эту недвижимость. Наконец, ставка ипотечного кредита в таком случае будет более высокой.
Возможно ли предоставлять в пользование свою долю без согласия второго собственника квартиры?
Сдавать жилую площадь, не получив разрешения от совладельца, нельзя. Отсутствует такая возможность и после регистрации на этой территории родственника. Данные запреты часто приводят к тому, что по неиспользуемым квадратным метрам приходится оплачивать услуги ЖКХ.
Как лишить своей доли второго совладельца недвижимости?
Например, можно принудительно выкупить ее. Как правило, это происходит по решению суда. В случае незначительного размера доли иногда назначают выплату компенсации со стороны остальных владельцев без получения согласия от данного собственника.
Могут ли лишить части квартиры за неуплату коммунальных услуг?
В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ лишение недоимщика своей доли возможно исключительно в предусмотренных законом случаях. Сюда можно отнести обращение взыскания на имущество и отчуждение этого актива на основании определенных фактов. Если же человек просто не будет оплачивать услуги ЖКХ, лишить его доли никто не вправе.
Итак, долевая форма собственности играет важную роль в имущественных отношениях. Существуют определенные и закрепленные обязанности владельца доли в квартире. Права собственника также четко регламентированы законодательством. Эти нюансы необходимо знать во избежание конфликтов и для грамотного распределения площадей между владельцами.
