Как продать ипотечную квартиру? Продажа недвижимости с обременением — не самый распространенный сценарий, потому что сопряжен с рядом трудностей. Необходимо получить согласие банка на сделку, найти покупателя, готового к дополнительным условиям.
Как действовать? Есть несколько способов продать ипотечную квартиру. Перед совершением сделки можно досрочно погасить остаток долга и таким образом снять обременение. Также есть возможность продажи квартиры с передачей кредита. Еще вариант — погашение задолженности при проведении сделки.
Возможно ли продать ипотечную квартиру
Для обычного человека ипотека — это, по сути, долгосрочный кредит на покупку жилья. Однако с юридической точки зрения все обстоит несколько иначе. Согласно законодательству ипотека представляет собой специальный вид залога, где приобретаемая недвижимость выступает в качестве обеспечения кредита.
Иными словами, ипотека ограничивает права собственника на недвижимость: он не может свободно распоряжаться своей квартирой до полного погашения кредита.
Тем не менее, риелторы и банковские специалисты регулярно сталкиваются с ситуациями, когда заемщики реализуют заложенную недвижимость с целью приобретения жилья большей площади. Подобные сделки являются распространенной практикой, однако сопряжены с определенными особенностями.
3 способа продать ипотечную квартиру
Существует два основных сценария продажи ипотечной квартиры: с предварительным снятием обременения и без него. Рассмотрим каждый из них детально.
Досрочное погашение ипотеки
Полное погашение ипотечного кредита является законным основанием для снятия обременения с недвижимости. После этого собственник получает право полного распоряжения своей квартирой. Этот способ удобен, если:
- у вас есть достаточные финансовые ресурсы для погашения ипотеки;
- покупатель готов предоставить аванс, покрывающий оставшуюся сумму долга;
- требуется оперативная продажа недвижимости, но наличие обременения затягивает поиск покупателя.
Если финансовое положение позволяет, можно оформить потребительский кредит, а после продажи квартиры быстро его погасить. Следует учитывать, что для снятия обременения с недвижимости обычно требуется около месяца.
Если вы испытываете финансовые трудности и не можете выплатить кредит, а покупатель готов взять на себя этот долг и оформить ипотеку, то возможно переоформление кредита на него.
Продажа ипотечной квартиры с переуступкой кредита
Покупая квартиру с обременением, покупатель берет на себя определенные финансовые риски. Однако такая сделка может быть выгодной, если удастся договориться с банком о более выгодных условиях кредитования. Например, попытаться снизить процентную ставку или увеличить срок кредитования. Кроме того, покупатель может привлечь созаемщика, что также повлияет на условия кредитования.
Однако возможность рефинансирования и изменения условий кредита будет зависеть от ряда факторов, таких как кредитная история покупателя, его платежеспособность и готовность банка идти на уступки. Этот вариант продажи имеет свои тонкости, которые необходимо учитывать:
- Потенциальный покупатель должен отвечать банковским критериям: иметь подтвержденный доход, положительную кредитную историю и соответствовать возрастным ограничениям. Наличие предварительного одобрения на ипотеку и достаточной кредитной суммы значительно ускорит процесс сделки.
- Перед тем как выставить ипотечную квартиру на продажу, необходимо заручиться предварительным согласием банка. Тот, в свою очередь, тщательно проверяет финансовое положение потенциального покупателя, включая его кредитную историю, наличие первоначального взноса и общую кредитную нагрузку. Если результаты проверки окажутся неудовлетворительными, банк вправе отказать в сделке.
- Если покупатель и продавец обращаются в один и тот же банк за ипотечным кредитом, то обременение с проданной квартиры не снимается сразу. Оно будет действовать до тех пор, пока продавец полностью не выплатит свой ипотечный долг. Только после того, как квартира перейдет в собственность покупателю и он погасит свою ипотеку, банк снимет обременение.
В случае, когда покупатель оформляет ипотеку в другом банке, процесс выглядит следующим образом: сначала погашается текущая ипотека продавца средствами нового кредита. После этого с квартиры снимается обременение, и она становится залогом для нового банка. Важно отметить, что в этот период покупателю могут предложить базовую ставку по ипотеке без дополнительных скидок. Кроме того, процедура смены залогодержателя может занять значительное время — более месяца.
В ситуации, когда покупатель не имеет возможности оформить ипотечный кредит и не готов внести аванс для погашения остатка ипотечного долга, существует возможность погашения задолженности непосредственно в процессе совершения сделки купли-продажи.
Продажа квартиры спогашением ипотеки в процессе сделки
В данном случае покупатель погашает оставшуюся сумму долга непосредственно при оформлении сделки купли-продажи. Продажа квартиры, имеющей ипотеку, возможна, однако перед началом процедуры необходим положительный ответ от банка-кредитора.
Продавец обращается в банк для получения официальной выписки, подтверждающей текущую задолженность по ипотеке. Этот документ представляется покупателю в качестве доказательства существующего долга. После этого стороны заключают договор купли-продажи. В соответствии с условиями договора покупатель перечисляет полную стоимость квартиры на банковский счет продавца.
Для обеспечения безопасности сделки и четкого распределения средств сумма перевода разделяется на две части. Одна часть направляется на погашение ипотечного кредита продавца, а вторая — на его личный счет в качестве окончательного расчета. Эти средства могут быть размещены на двух отдельных аккредитивах или в двух банковских ячейках.
rg.ru
После государственной регистрации сделки купли-продажи сумма, оставшаяся от реализации квартиры и предназначенная для погашения ипотеки, переводится непосредственно в банк. Эти средства идут на полное погашение ипотечного займа. После подтверждения погашения кредита банк снимает обременение с квартиры, и она становится полностью собственностью продавца. На этом этапе квартира считается чистой и свободной от каких-либо ограничений. Далее сделка продолжается в стандартном порядке: покупатель вносит оставшуюся часть денежных средств, и жилье переходит в его собственность.
Удобство такого способа продажи квартиры заключается в том, что:
- банк выступает гарантом безопасности сделки, полностью контролируя процесс. Покупатель защищен от возможного невыполнения продавцом своих обязательств, а продавец может быть уверен, что покупатель не изменит условия соглашения в одностороннем порядке;
- для оплаты покупатель вправе использовать как собственные средства, так и кредит.
Порядок продажи ипотечной квартиры
В случае наличия обременения на квартиру общий порядок действий будет следующим:
Шаг 1. Оформить разрешение банка на продажу
Данный документ необходим Росреестру для регистрации договора купли-продажи залоговой квартиры, а также банку покупателя для проведения оценки объекта недвижимости.
Для получения согласия от банка продавцу нужно:
- запросить у банка специальную форму заявления;
- отправить заполненное заявление в банк через личный кабинет или электронную почту.
Решение по заявке принимается в течение 3–5 рабочих дней. При отсутствии серьезных проблем с платежами или при наличии судебного решения банк, как правило, идет навстречу заемщику и выдает письменное согласие.
Шаг 2. Найти покупателя
Покупатель имеет право знать всю информацию о приобретаемой недвижимости. Поэтому следует сразу сообщить ему о наличии ипотечного обременения и размере оставшейся задолженности.
ikabu.ru
Это позволит покупателю самостоятельно принять решение о покупке и выбрать наиболее подходящий для него вариант финансирования сделки. В случае согласия необходимо оговорить все детали с банком.
Шаг 3. Совершить сделку
Продавец может открыть два вида обеспечения сделки: аккредитив или банковскую ячейку. Аккредитив — это специальный счет, на который зачисляются деньги покупателя. Банк переведет их продавцу только после того, как покупатель получит подтверждение о переходе права собственности на квартиру. Если расчеты идут наличными, то используется банковская ячейка.
Первый аккредитив предназначен для погашения ипотечного кредита продавца, а второй — для выплаты продавцу разницы между суммой долга и полной стоимостью жилья. Аккредитив обойдется в среднем от 1500 до 6000 рублей в месяц, а аренда ячейки — от 1500 до 9000 рублей.
После подписания договора купли-продажи банк производит оплату по аккредитиву, направляя средства продавцу для погашения ипотеки.
Шаг 4. Погасить долг по ипотеке
Процедура досрочного погашения начинается с подачи продавцом заявления в банк. В заявлении указывается дата поступления средств.
rg.ru
В этот день банк автоматически списывает сумму долга и выдает продавцу два документа: справку об отсутствии задолженности и закладную с соответствующей отметкой.
Шаг 5. Снять обременение
Для этого необходимо подать в Росреестр соответствующий запрос, приложив к нему справку и закладную.
Насколько выгодно продавать ипотечную квартиру
Продажа ипотечной квартиры обычно связана с финансовыми потерями для продавца, поскольку полученная сумма, как правило, не покрывает всех затрат на приобретение и обслуживание недвижимости. Поэтому к такому решению прибегают в исключительных случаях, когда нет других вариантов.
Если квартира была в собственности менее трех или пяти лет, то при ее продаже придется заплатить НДФЛ. Однако при продаже ипотечной квартиры налог обычно не платится, так как расходы на ее покупку, включая проценты по ипотеке, можно вычесть из дохода от продажи. Все остальные расходы при приобретении квартиры оплачивает покупатель.
Одним из преимуществ ипотеки является высокая степень безопасности сделки. Банк, выступая посредником, берет на себя большую часть финансовых операций и обеспечивает юридическую проверку, что значительно снижает риски мошенничества.
Некоторую сложность в приобретении ипотечной квартиры представляет увеличение сроков сделки. Процесс подготовки к продаже, включая оценку и оформление документов, занимает значительное время. Кроме того, задержка в перечислении средств банком после подписания договора может еще больше растянуть процесс.
Часто задаваемые вопросы о продаже ипотечной квартиры
Можно ли продать ипотечную квартиру через банк?
Реализация ипотечной недвижимости банком — это крайняя мера, к которой прибегают при серьезных просрочках платежей. Такой сценарий чреват дополнительными финансовыми потерями для заемщика и требует согласия обеих сторон сделки.
Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?
Регулирование социальной поддержки родителей осуществляется на основании следующих нормативных актов:
- Гражданским и Семейным кодексами РФ.
- Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
- Региональным законодательством, регулирующим вопросы предоставления материнского капитала.
Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно. Но есть одно важное условие: все члены семьи, указанные в сертификате, должны быть собственниками этой квартиры. Размер доли каждого определяется в зависимости от того, какую часть стоимости квартиры составил материнский капитал. Перед продажей нужно обязательно получить разрешение органов опеки.
Возможно ли продать ипотечную квартиру через нотариуса?
Да, возможно. Это удобно для тех, кто хочет быстро оформить сделку купли-продажи. В этом случае покупатель оплачивает квартиру самостоятельно. Процесс регистрации в Росреестре через нотариуса занимает всего три рабочих дня, а при обращении в МФЦ — пять рабочих дней.
В отличие от банка, нотариус не может оформить сделку таким образом, чтобы залог сохранялся. Его роль заключается в проверке законности соглашения, юридической чистоты документов и консультировании сторон по вопросам составления договора, учитывая интересы покупателя.
Функции нотариуса при заключении сделки ограничиваются проверкой ее законности и подтверждением личности сторон. Однако нотариус не берет на себя ответственность за последующие действия участников договора и не гарантирует, что продавец не откажется от своих обязательств.
Для проведения безопасной сделки можно использовать механизм публичного депозитного счета. Нотариус будет контролировать перечисление денежных средств продавцу только после выполнения всех условий соглашения. Такая услуга обойдется в 0,5 % от суммы сделки, но не более 20 000 рублей.
При выборе любой формы сделки как покупателю, так и продавцу необходимо согласовывать все свои действия с банком. Игнорирование этого правила чревато серьезными последствиями, такими как отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Однако не стоит опасаться таких сделок: при грамотном оформлении всех документов и четком соблюдении условий договора все риски будут сведены к минимуму.
