О чем речь? Рефинансирование ипотеки – заключение нового договора займа на более выгодных условиях, чем изначальная сделка. Процедура возможна в любом банке, не обязательно в том, где уже оформлен кредит, и для этого нужно соответствовать определенным условиям.
На что обратить внимание? В рефинансировании откажут, если у заемщика плохая кредитная история, снизились доходы или прошло мало времени после оформления ипотеки. Также стоит учитывать, что при высокой ключевой ставке эта услуга теряет преимущества.
Суть рефинансирования ипотеки
Процедура позволяет снизить долговую нагрузку. По сути, это перекредитование, чтобы совершать ежемесячные платежи на более выгодных условиях. Однако не все банки дают такую возможность, есть условия, о которых заемщик должен обязательно знать. Например, рефинансирование требует дополнительных расходов. Перед тем как обратиться в банк, следует учесть все тонкости этой процедуры.
Рефинансировать кредит можно на этапе заключения договора, в момент, когда заемщик собирается получить новый заем. Следует пройти определенные этапы:
- Человек находит новый банк, где условия ипотеки более выгодные, например, сумма ежемесячных платежей меньше.
- Заемщик подписывает с банком договор о рефинансировании.
- Текущую задолженность владелец ипотеки погашает полученными средствами.
Таким образом, новый кредитор фактически выкупает у прошлого банка ипотеку. Обременение на недвижимость переходит к нему, а владельцем жилья остается заемщик. Иногда банки одобряют кредиты без залогового обеспечения, но обычно ставки при таких условиях повышены.
Рефинансирование ипотеки имеет ряд безусловных плюсов:
- заемщик меньше переплатит;
- ежемесячные расходы по кредиту станут меньше;
- срок выплаты сократится.
Есть и недостатки: дополнительные траты на оценку недвижимости, покупка страховки, комиссии банку за проведение сделки. Также придется снова предоставлять весь пакет документов, который собирался для получения первой ипотеки.
Источник: Studio Romantic/ freepik.com
Прежде чем решиться на процедуру, нужно ответить на три важных вопроса:
- Когда был взят первый кредит?
- Под какой процент целесообразно получить второй заем?
- Имеется ли возможность выделить средства на покрытие расходов на новый кредит?
Если рефинансирование ипотеки поможет уменьшить ставку на полтора процента, то сделку можно считать выгодной. При этом другие условия тоже должны устраивать заемщика.
Считается, что подписывать новый кредит стоит, когда с даты взятия ипотеки прошло не более половины срока действия договора. Если вы взяли ссуду с аннуитетными платежами, то рефинансирование выгодно в начале сделки. Тогда можно выплатить основные проценты за использование средств банка.
Самый невыгодный период рефинансирования – когда основная масса процентов выплачена, завершается погашение основного тела долга. Экономии не будет никакой, если заем оформлен всего полгода назад. Ставки кредитования просто не успеют опуститься за этот срок.
Важно помнить, что при рефинансировании сохраняется право на получение налогового вычета на имущество. Его можно использовать на покупку жилья, на погашение процентов по ипотеке.
Этапы рефинансирования ипотеки
Условия рефинансирования похожи на получение новой ипотеки. Необходимо соблюдать все правила, которые включают в себя несколько этапов.
Подать заявку
Перед этим стоит изучить условия в разных банках. После выбора нужного кредитора следует подать заявку онлайн. Необходимо заполнить все данные, особенно важно указать сумму доходов и подтвердить информацию выпиской из банка, справкой 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, декларацией, если заемщик является индивидуальным предпринимателем, справкой о пенсионных зачислениях. Также понадобится копия паспорта.
Получить одобрение квартиры
Банк ответит на заявку. Если решение положительное, то необходимо следом получить одобрение квартиры. Банк будет рассматривать вид объекта недвижимости, стоимость жилища. После изучения документов по первому кредиту будет составлена справка, в которую войдет информация об условиях по новому займу.
Заключить договор
Перед получением документа нужно предоставить банку все материалы по предыдущему кредиту. Ознакомившись с условиями, заемщик должен подписать договор и погасить текущий долг в учреждении, где была получена ипотека. Для этого следует подать заявку о досрочном погашении, банк выдаст справку об остатке и реквизиты для перевода средств. Кстати, многие проводят процедуру в том же учреждении. Это считают выгодным рефинансированием ипотеки.
Снять обременение
Чтобы вывести квартиру из-под залога, можно:
- подать заявление на основании закладной с отметкой банка о выполнении кредитных обязательств;
- предоставить совместные с учреждением документы в МФЦ;
- банк самостоятельно подает документы без участия клиента.
Бывает, что при подписании ипотечного договора закладная не оформляется. Обременение снимается автоматически при участии банка.
Оформить залог по новой ипотеке
Когда второй договор подписан, а обременение на объект еще не подтверждено, начинается переходный период. Обычно заемщик в это время платит базовую ставку по ипотеке, лишаясь всех льгот и скидок. Поэтому нужно как можно быстрее оформить залог.
Источник: Sutthiphong Chandaeng/ freepik.com
В интересах заемщика не затягивать с процедурой, иначе ему придется выполнять все условия по переходному периоду. Они прописываются в новом договоре на ипотеку. Это может быть невыгодно, так как заемщику придется сильно переплатить. В интересах должника оперативно собрать все документы и получить нужную бумагу.
Документы при рефинансировании ипотеки
К заявлению, которое заемщик предоставляет банку, нужно приложить определенный пакет материалов, включающий в себя:
- Паспорт гражданина РФ, СНИЛС, ИНН, справку о доходах 2-НДФЛ, выписку с банковского счета или из пенсионного фонда. Необходимо предоставить согласие от второго супруга на передачу квартиры в залог банку или же брачный договор с оговоренным условием. Если есть материнский капитал, то следует предоставить одобрение органов опеки о выделении долей на несовершеннолетних детей.
- Документы по старому кредиту. Это договор, выписки с графиком платежей, справка об остатке по сумме долга и процентам, информация о текущей недоимке, реквизиты, куда перечисляются средства.
- Документы на квартиру. Это выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, независимая оценка стоимости жилья, техпаспорт, кадастровая схема, выписка об оплате полной стоимости, акт приема-передачи, свидетельство о праве собственности и справка том, что нет задолженности по коммунальным платежам.
Также банк может потребовать предоставить страховку на недвижимость, полис страхования жизни заемщика.
Отказ в рефинансировании ипотеки
Возможно ли это, если условия выгодны только заемщику? Банки не заинтересованы в такой процедуре. Потому что при неплатежеспособности заемщика он рискует понести убытки. Не все обладатели ипотеки могут позволить себе более выгодные условия. Отказ возможен при наличии таких обстоятельств:
- У заемщика плохая кредитная история, есть штрафы и просрочки по другим недоимкам.
- Снизился уровень зарплаты, например, придется тратить более 50 % дохода на погашение ипотеки.
- В квартире были произведены несогласованные переделки.
- Клиент оформил ипотеку менее чем полгода назад. Успел погасить только 3–6 платежей.
- Стоимость жилья со временем существенно снизилась из-за изменений на рынке.
- Клиент хочет повторно рефинансировать ипотеку.
- Супруги после развода не смогли разобраться с разделом имущества по закону.
Несмотря на сложности, многие люди пользуются процедурой рефинансирования ипотеки, ведь она снижает долговую нагрузку.
Выгодно ли рефинансировать ипотеку в 2025 году
От размера ключевой ставки по процентам Центрального банка РФ зависит, каким будет процент по ипотечным кредитам для рефинансирования. Сегодня показатель растет. В 2024 году ставка составляла 21 процент годовых. Поэтому банки предоставляют рефинансирование на условиях в 24–25 процентов годовых. Это невыгодное условие, поэтому сейчас программы под такой процент кажутся не актуальными.
Сегодня заемщики могут перекредитовываться под действующие льготные схемы ипотеки. Необходимо соблюдать определенные условия, например, чтобы недвижимость и доходы заемщика соответствовали требованиям кредитной организации.
Источник: shisu_ka/ freepik.com
Банк России опубликовал прогноз, согласно которому к 2027 году ставка существенно упадет и будет составлять до 8,5 процентов годовых. Это снизит рассматриваемый нами процент до 13 % годовых. Если прогноз сбудется, то актуальность программ рефинансирования снова возрастет, это будет касаться ипотек, оформленных в конце прошлого года.
Часто задаваемые вопросы о рефинансировании ипотеки
Сколько раз разрешено это делать?
Закон не определяет ограничения по количеству процедур рефинансирования. Однако банковская система устроена так, что кредитор сам решает, какие требования предъявить к заемщику. Обычно существуют такие ограничения:
- первый кредит должен быть оформлен не менее трех месяцев назад;
- до конца срока действия договора осталось более чем полгода.
Одним из обязательных условий является отсутствие просрочек по займам.
Разрешено ли при рефинансировании объединять несколько кредитов в один?
Такая процедура возможна, когда заемщик хочет объединить ипотечный кредит по нецелевым банковским займам. Тогда сумма займа будет увеличена из-за текущих задолженностей. Банк рассматривает индивидуальные условия, перед этим определяет платежеспособность клиента, его возраст, долговое обременение. Право на налоговый вычет при таком объединении может быть утрачено. Льготные условия при покупке жилья также будут под вопросом.
Какова процедура получения налогового вычета при рефинансированном кредите?
Данная процедура не отличается от обычного процесса. Возможность для вычета сохраняется, но нужно предоставить кредитный договор в перечне документов при подаче заявки. Налоговая служба не будет разбираться, первичный это заем или рефинансирование. Вычет дается только при наличии ипотеки на покупку жилья. Если это залоговый кредит или другие формы ссуды, то компенсация не положена.
Чтобы получить новый заем на жилье на более выгодных условиях, нужно пройти процедуру рефинансирования. Для этого человек обращается в новый банк, закрывает старую ипотеку и получает возможность снизить ставку по проценту, уменьшить срок действия или же сумму ежемесячного платежа. Важно, что снижение кредитной нагрузки могут позволить себе не все. Такой возможности лишены те, кто имеет много просроченных ссуд, а квартира находится в процессе раздела в связи с разводом.
Однако сегодня ситуация в стране не делает данную процедуру выгодной. Ведь из-за условий Центробанка рефинансирование возможно при ставке более 25 процентов. И сумма эта пока неуклонно растет.
Выгодно перекредитовываться под льготные программы ипотеки, которые еще не закрыли. Но нужно, чтобы недвижимость и доходы заемщика соответствовали требованиям банка. Однако ЦБ РФ прогнозирует, что через пару лет ситуация начнет стабилизироваться, и финансовые организации снова будут предлагать выгодные условия при процедуре рефинансирования.
В любом случае, заемщики надеются, что кредитная нагрузка в будущем будет снижена, а банки пойдут навстречу клиентам и позволят проводить процедуру рефинансирования ипотеки и получать налоговый вычет. Снижение финансовой нагрузки позволяет обеспечить регулярность платежей по ипотеке даже при ухудшении условий жизни должника. Банки должны быть в этом заинтересованы.
