Что такое? Валютная ипотека — способ взять кредит на жилье в долларах или евро. Обычно она привлекает выгодными процентными ставками, но главный риск в том, что размер платежа связан с колебаниями курса. Если он растет, то и выплаты увеличиваются.
Какие риски? Прежде чем взять такую ипотеку, нужно убедиться в своей финансовой стабильности, иначе низкая ставка может обернуться неподъемными платежами и привести к серьезным проблемам. Однако сохранить жилье, полученное за валютный кредит, можно даже при банкротстве.
Проблема валютной ипотеки
До 2008 года, пока в экономике не произошел кризис, валютная ипотека в России считалась лучшим выбором. Ставки по таким кредитам заметно уступали рублевым, благодаря чему заемщики могли существенно экономить. Затраты по валютному кредитованию были значительно меньшими, что и делало их столь привлекательными для населения.
Главный недостаток валютной ипотеки заключается в том, что размер ежемесячных выплат напрямую привязан к колебаниям курса. Если доллар или евро подорожают, заемщику придется платить по установленному Центральным банком РФ текущему курсу, и финансовые организации не станут делать поблажек.
Помимо этого, погашать кредит необходимо исключительно в той валюте, в которой он был оформлен. Перевести ипотеку в рубли по прежнему курсу с сохранением ставки невозможно. В случае постоянного роста стоимости иностранной валюты жилье может обойтись значительно дороже. Выплата долга растянется на десятилетия, а порой и на всю жизнь.
Источник: jakub zerdzicki / unsplash.com
Ключевой минус кредита в валюте в том, что из-за изменения курса размер задолженности у заемщиков нередко становится значительно выше реальной рыночной цены их жилья.
Из-за резкого скачка стоимости доллара и падения рубля в 2014 году многие заемщики оказались в крайне невыгодной ситуации, и выплачивать ипотеку по новым условиям смогли далеко не все. До этого времени кредиты в иностранной валюте пользовались высоким спросом, особенно в мегаполисах, где стоимость недвижимости указывалась именно в валюте.
Однако кризис 2014 года больно ударил по заемщикам. С ростом курса доллара почти вдвое увеличились и их долговые обязательства по ипотеке. В отдельных случаях новые ежемесячные платежи даже превышали уровень заработной платы. После нескольких лет относительного затишья часть банков предложила программы рефинансирования, а другие — возможность списания долга в обмен на отказ от недвижимости.
Трудности затронули и банки — значительная часть заемщиков прекратила вносить платежи, так как их задолженность фактически увеличилась почти в два раза.
В настоящее время из-за высоких валютных рисков ипотечные кредиты в иностранной валюте практически не предлагаются. По данным Центробанка, на начало 2022 года в стране оставалось примерно 2 тысячи непогашенных валютных ипотек.
Условия выдачи валютной ипотеки
Для получения ипотеки с валютным кредитом требуется тот же пакет документов. Все бумаги, сроки и сам договор оформляются по тем же правилам, что и при стандартной ипотеке. Дополнительно обязательно наличие поручителя и залога. Так как кредитование осуществляется в иностранной валюте, оценка имущества также производится в валютном эквиваленте. Условие: стоимость залога не может быть ниже суммы кредита.
Источник: jakub zerdzicki / unsplash.com
Отличается только анкета заемщика: банк вправе потребовать указать причину выбора именно валютной ипотеки. Кроме того, процедура одобрения заявки проходит строже. В справке о доходах необходимо указывать суммы в валюте, и если в пересчете на доллары они окажутся ниже требуемого уровня, последует отказ. В то же время при подаче заявки на стандартную ипотеку такие доходы могли бы быть признаны достаточными, и решение оказалось бы положительным.
Погашение задолженности также осуществляется в иностранной валюте. Главное отличие валютной ипотеки от рублевой заключается в том, что размер ежемесячного взноса напрямую определяется действующим курсом обмена. Это вносит элемент неопределенности и заставляет заемщика постоянно отслеживать колебания валютного рынка.
Еще одним обязательным условием для оформления валютной ипотеки является страхование недвижимости. Полис необходим для защиты жилья от утраты или повреждений. Банки тщательно проверяют такие документы и принимают только те, которые покрывают полную стоимость объекта или сумму займа. Некоторые кредитные организации дополнительно предлагают застраховать жизнь, здоровье или оформить защиту от потери работы.
Формально навязать такие услуги банки не могут, однако согласие клиента напрямую влияет на вероятность одобрения кредита. Более того, заемщики, оформившие дополнительные страховки, нередко получают ипотеку на более выгодных условиях.
Чтобы банк мог одобрить валютную ипотеку, нужно внести первоначальный взнос, который показывает платежеспособность заемщика и составляет часть стоимости жилья, одновременно снижая риски банка.
Наиболее выгодным считается такой первоначальный взнос, который покрывает существенную часть цены недвижимости. Это позволяет сократить размер основного кредита и снизить последствия возможных колебаний валютного курса. Чем выше сумма взноса, тем меньше вероятность финансовых трудностей.
Чтобы оформить заем, нужно застраховать недвижимость и оформить на нее обременение. Жилье остается в залоге у банка до полной выплаты всей суммы кредита, вплоть до последнего цента.
Получатели валютной ипотеки
Основная причина интереса к валютной ипотеке — более низкая процентная ставка, которая может составлять до 11 % годовых, а на практике часто оказывается еще меньше. Плюсом также является продолжительный срок займа, в среднем около 25 лет.
Валютная ипотека может быть оправдана лишь в двух ситуациях:
- когда заемщик получает доход в иностранной валюте;
- когда рубль укрепляется по отношению к доллару или евро.
Во всех остальных случаях при рублевых поступлениях такой кредит связан с высокими рисками из-за колебания курса.
Источник: jakub zerdzicki / unsplash.com
Однако есть категория заемщиков, получающих доход в иностранной валюте — долларах, евро, юанях и других. К примеру, это сотрудники международных компаний, где оклад устанавливается в валюте, а выплата производится в местных деньгах по актуальному курсу. В таких случаях валютная ипотека выглядит логичнее, но при этом важно учитывать еще и надежность своего места работы.
Еще один вариант — когда заемщик владеет недвижимостью за границей и получает доход от аренды в иностранной валюте. Однако таких случаев крайне мало: они составляют чуть более 1 % от общего числа клиентов.
Брать валютную ипотеку имеет смысл только при выполнении двух условий: основной доход заемщика на протяжении всего срока выплат должен быть привязан к валюте кредита, а среднегодовое обесценение рубля по отношению к этой валюте не должно превышать разницу между ставками по валютной и рублевой ипотеке.
Иначе говоря, даже при валютных доходах выгоднее выбрать рублевую ипотеку, а при отсутствии таковых оформление валютного кредита вовсе недопустимо.
Плюсы и минусы валютной ипотеки
До кризиса многие охотно оформляли ипотеку в иностранной валюте, поскольку банки активно подчеркивали ее многочисленные преимущества. Все эти преимущества актуальны и сегодня.
- Процентные ставки по ипотеке с валютным кредитом обычно ниже, чем по рублевым займам.
- При укреплении рубля заемщик выигрывает, так как размер ежемесячных выплат уменьшается.
- Срок кредитования длиннее, что делает платежи более предсказуемыми и удобными для планирования.
- Действующие правила обращения валюты в России позволяют без ограничений проводить необходимые операции.
- Первоначальный взнос в валюте ниже, чем по рублевой ипотеке, в среднем на 4–5 %.
Тем не менее, валютная ипотека имеет и немало минусов, которые особенно заметны в условиях российской экономики:
- Повышенные требования к заемщику. С одной стороны, банки зарабатывают больше при падении рубля, ведь выплаты автоматически растут. Но с другой — это же увеличивает риск невозврата, так как при резком росте курса доллара заемщик может оказаться неспособным погашать долг, что приводит к убыткам и для банка.
- В отдельных случаях банк оставляет за собой право менять условия договора, не получая предварительного согласия заемщика.
- Существует значительная вероятность банкротства заемщика: при резком росте кредитной нагрузки выплаты становятся неподъемными, и в итоге можно лишиться жилья.
- Еще один существенный недостаток валютной ипотеки — невозможность перевода ее в рублевую, если такая опция прямо не указана в договоре. Все зависит от политики конкретного банка, а сам процесс конвертации обычно сопровождается дополнительными сборами и изменением процентной ставки.
Варианты погашения задолженности по валютной ипотеке
При образовании крупной задолженности (что случается достаточно часто) банк вправе обратиться в суд с требованием обратить взыскание на залоговое имущество. В дальнейшем квартира или дом продаются с торгов, а вырученные средства направляются на покрытие кредита.
Если ипотеку оформили в иностранной валюте, заемщик может рассмотреть четыре пути решения:
- Продолжать выплаты в прежнем формате. Это вариант для тех, кто способен обслуживать долг или получает доход в валюте.
- Договориться с банком о кредитных каникулах. В том числе временно приостановить платежи, чтобы получить финансовую передышку.
- Провести рефинансирование. Можно взять рублевый кредит на более выгодных условиях и закрыть валютную задолженность.
- Объявить банкротство. Так можно освободиться от долговых обязательств и прекратить выплаты разницы между размером валютной ипотеки и рыночной ценой жилья.
Разберем эти варианты подробнее:
- Ипотечные каникулы
Это форма поддержки заемщиков, позволяющая временно приостановить выплаты по кредиту сроком до полугода. В течение всего действия ипотечного договора воспользоваться ими можно только один раз, поэтому решение о таких каникулах должно быть тщательно обдуманным.
Данный вариант предусмотрен не только для заемщиков, чей доход снизился более чем на 30 %, но и для тех, кто оказался в сложных жизненных обстоятельствах. Важно учитывать ограничение: воспользоваться отсрочкой можно, если сумма кредита не превышает 15 миллионов рублей.
- Рефинансирование
Рефинансирование предполагает оформление нового кредита на более выгодных условиях для полного погашения существующей задолженности по старой ипотеке.
Средства, полученные по новому кредиту, направляются на погашение валютной ипотеки. Таким образом, заемщик не зависит от колебаний курса и продолжает обслуживать долг уже в рублях, при этом на более комфортных условиях — с пониженной ставкой и увеличенным сроком выплат.
- Реструктуризация
Реструктуризация ипотеки способна стать выходом для заемщиков, столкнувшихся с временными финансовыми проблемами, например, вследствие болезни или потери дохода на короткий срок.
Реструктуризация в рамках процедуры банкротства приостанавливает начисление штрафов и процентов на период подготовки нового графика платежей. Пока он не согласован, заемщик освобождается от обязанности вносить платежи. Такая пауза позволяет уменьшить общий долг и восстановить финансовую устойчивость перед возвращением к регулярным выплатам.
- Мировое соглашение
Данный вариант позволяет заемщику достичь компромисса с банком: стороны согласовывают условия, при которых ипотека погашается либо по скорректированному, либо по прежнему графику, но с учетом взаимных интересов.
Заемщик и кредитор совместно формируют четкий план погашения долга, который будет приемлем для обеих сторон. Такой подход помогает избежать длительных и затратных судебных разбирательств, способных растянуться на многие месяцы.
Тем не менее, кредитная организация не обязана принимать условия мирового соглашения, и при отказе недвижимость может быть выставлена на продажу. После вступления соответствующего закона в силу число положительных решений о сохранении жилья увеличилось на 35 %. Так, в одном из случаев супругам (созаемщикам) удалось сохранить квартиру: муж продолжил выплачивать ипотеку, а задолженность жены была списана.
Риски все же остаются: банк может отклонить мировое соглашение, а нарушение графика выплат после банкротства грозит продажей жилья. Поэтому стоит обращаться к юристам для правильного оформления документов и переговоров, учитывая новизну закона и неопределенную практику.
Банкротство при просрочке валютной ипотеки
Тему банкротства стоит выделить отдельно. Многие заемщики пытались оформить рефинансирование, но получить его удавалось далеко не каждому, так как просрочки по валютным займам негативно отражались на кредитной истории и мешали взять новый кредит. В итоге единственным выходом для части должников становилось объявление себя банкротом.
Источник: marek studzinski / unsplash.com
В период после 2014 года прошло множество судебных разбирательств, итогом которых часто становилось заключение мирового соглашения. Однако для самих ипотечных заемщиков это в большинстве случаев означало утрату жилья, которое по условиям договора переходило в собственность банка. Такая ситуация вынудила государство принять ряд мер и запустить специальные программы поддержки для тех, кто оказался в тяжелом финансовом положении.
<В 2002 году был принят Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 № 127-ФЗ, предусматривающий возможность списания долгов, которые человек не может погасить. Одновременно закон защищал интересы кредиторов и заемщиков.
Для многих должников, чьи валютные обязательства росли вместе с курсом, этот механизм стал настоящим спасением, особенно когда ипотека оказалась под угрозой. А с 2015 года процедура стала доступна широкому кругу граждан, что дало возможность списать значительные ипотечные долги, возникшие из-за резких колебаний курсов доллара и евро.
Чтобы сохранить ипотеку, жилье должно быть единственным и пригодным для проживания, а на момент подачи заявления о банкротстве у заемщика не должно быть просрочек. Если задержки по платежам были, их нужно погасить в течение трех месяцев после заключения мирового соглашения. При этом должник обязан продолжать платить по ипотеке, даже если остальные долги списываются.
Один из вариантов сохранить жилье — это полное погашение ипотеки третьим лицом. Если долг небольшой, его могут закрыть родственники или друзья, и тогда квартира будет исключена из конкурсной массы.
Часто задаваемые вопросы о валютной ипотеке
Что делать при резком росте валютного курса по ипотеке?
В первую очередь стоит обратиться в банк за консультацией. Часто кредитор предлагает реструктуризацию или временные каникулы. Также можно рассмотреть перевод кредита в рубли либо частичное досрочное погашение долга, чтобы снизить нагрузку.
Оказывается ли помощь владельцам валютной ипотеки?
Иногда государство запускает программы помощи заемщикам с валютной ипотекой, особенно в кризисные периоды. Проверить их наличие можно на официальных порталах или уточнить в службе поддержки банка.
Доступны ли налоговые льготы для держателей валютной ипотеки?
Заемщики с ипотекой в иностранной валюте могут претендовать на налоговый вычет так же, как и те, кто оформил кредит в рублях. Порядок и условия предоставления льготы одинаковы для всех типов ипотечных займов.
Можно ли продать квартиру, приобретенную по валютной ипотеке?
Этот процесс сложнее стандартной сделки. Требуется согласие банка, разрешение на продажу и корректная организация расчета с покупателем.
Существуют ли ограничения на досрочное погашение валютной ипотеки?
Ограничения зависят от конкретного договора с банком. В большинстве случаев возможно полное или частичное досрочное погашение без штрафов, но важно внимательно изучить условия своего кредитного соглашения.
Возможно ли оформить валютную ипотеку на вторичное жилье?
Большинство банков готовы выдавать валютные кредиты и на вторичную недвижимость, соблюдая стандартные требования к заемщику и объекту.
Взимаются ли комиссии за обслуживание валютной ипотеки?
Да, банки обычно берут плату за конвертацию валюты, открытие и ведение ипотечного счета. Размер комиссий зависит от конкретного кредитора, поэтому важно заранее изучить полный перечень сборов при оформлении кредита.
Валютная ипотека является кредитом на приобретение жилья в иностранной валюте, чаще всего в долларах или евро. В России такие займы пользовались популярностью до 2014 года благодаря низким процентным ставкам. Однако резкие колебания курса рубля значительно увеличили долговую нагрузку заемщиков. Сегодня многие сталкиваются с риском банкротства, но даже в этих условиях существуют способы сохранить жилье и снизить финансовые потери.
