Один из самых сложных случаев банкротства – когда в сложном финансовом положении оказывается дольщик. Если у человека заключен договор ДДУ, он оказывается в неприятной ситуации, рискует лишиться недвижимости.
В статье мы рассмотрим особенности банкротства дольщика по ДДУ, что будет с квартирой в строящемся доме, как быть с долгами по ипотеке, если застройщик обанкротился.
Что такое ДДУ, или договор долевого участия
Банкротство и долевое строительство – явление распространенное. Договором долевого участия (ДДУ) называют документ, в соответствии с которым покупатель предоставляет застройщику денежные средства на стадии строительства. Эти финансы вкладываются в возведение недвижимости. После заключения такого договора у инвестора появляется доля в объекте. На основании этого он приобретает статус дольщика. ДДУ отличается от соглашения купли-продажи тем, что всегда подписывается до завершения строительных работ и сдачи здания в эксплуатацию. За счет такой схемы можно существенно сэкономить на приобретении жилплощади. Минус этого механизма состоит в том, что он всегда предполагает определенные риски.
Долевое строительство регулирует ФЗ № 214. Но до 2019 года законодательная защита дольщиков была слабой. Инвестируя финансы в строящийся объект, они рисковали оказаться в ситуации, когда застройщик выводил все деньги, не завершив проект. Это приводило к тому, что покупатели лишились и средств, и жилплощади. Пару лет назад в законопроект внесли правки. Безопасность инвестиций теперь гарантируется за счет появления дополнительных участников сделки.
Механизм долевого участия несколько поменялся: теперь покупатели подписывает с застройщиком соглашение, его деньги оказываются на эскроу-счете и находятся там заблокированными до того момента, пока здание не сдадут в эксплуатацию. Строительство осуществляется не за счет средств дольщиков, а на деньги самого застройщика или полученный в банке кредит. После оформления покупателем квартиры в собственность финансы с эскроу-счета переходят застройщику. При неисполнении девелопером своих обязательств (например, несвоевременной сдачи объекта) дольщик может получить назад вложенные средства. Пока деньги остаются на эскроу-счете, их никто не может использовать.
Новый механизм ДДУ сделал покупку жилья на стадии строительства более безопасной. Но у этой схемы по-прежнему есть не только положительные, но и отрицательные стороны.
К преимуществам ДДУ относят:
- демократичную стоимость недвижимости;
- регистрацию сделки в Росреестре, что делает ее безопасной;
- жесткий мониторинг девелоперов и самого объекта.
По сути, покупка квартиры на стадии строительства означает приобретение еще несуществующего объекта. Для стимуляции продаж застройщиками предлагаются расценки гораздо ниже, чем на уже готовую недвижимость. Благодаря ДДУ можно хорошо сэкономить, что актуально для большинства людей, мечтающих о собственной квартире.
В договоре ДДУ прописываются сроки завершения строительных работ, а деньги дольщиков хранятся на автономных счетах. Застройщики не могут вывести средства, повторно продать недвижимость.
Срыв сроков сдачи объектов в эксплуатацию чреват для них неустойками. Дольщик может потребовать компенсацию, ссылаясь на невыполненные обязательства.
Еще один плюс состоит в том, что жилплощадь невозможно сдать в эксплуатацию, пока это не будет согласовано с дольщиками и инстанциями, осуществляющими технический надзор.
К недостаткам ДДУ относят:
- продолжительное ожидание готовой жилплощади;
- возможность сдвига сроков сдачи объекта при соответствующем уведомлении дольщиков за 2 месяца (это разрешено на законодательном уровне);
- обесценивание вложенных денег;
- изменение в проекте на стадии строительства.
Сроки сдачи объекта могут сдвигаться многократно, иногда жилплощадь приходится ждать годами.
При своевременном завершении работ дольщик выигрывает от заключения ДДУ. При нарушении условий соглашения ему вернут вложенные средства, но их уже может не хватить на другую жилплощадь из-за инфляции. Недвижимость дорожает ежегодно, продолжительное нахождение денег на эскроу-счетах чревато их сильным обесцениванием.
По закону застройщик вправе изменить проектную декларацию, если это не сказывается на качестве и безопасности объекта. Девелопер должен оповестить дольщиков о корректировках, отразить их в едином реестре. Это нередко приводит к тому, что люди покупают жилье одной площади, а по факту получают другой. В такой ситуации возможна подача претензии застройщику, и даже расторжение заключенного договора долевого участия.
Что будет с ипотечной квартирой дольщика при его банкротстве
Часто звучит такой вопрос: что делать, если застройщик обанкротился, а у меня ипотека? Необходимо включить свои требования в реестр. При написании заявления указать свои личные данные (Ф. И. О., адрес), контакты, перечислить требования к обанкротившемуся застройщику и обосновать их: указать номер и дату заключения соглашения, строительный объект.
К заявлению прилагаются материалы, доказывающие описанные в нем факты:
- копия удостоверения личности;
- копия зарегистрированного договора о долевом участии;
- подтверждение перевода денег в виде квитанции или расписки;
- постановление суда, если дольщик ранее пробовал истребовать у застройщика задолженность, расторгнуть соглашение.
Требование дольщика к застройщику может заключаться в передаче ему жилья или возврате денег, выплаченных в соответствии с ДДУ. При выборе второго варианта параллельно заявляется отказ от самого соглашения.
У дольщика есть возможность вернуть не только деньги, уплаченные по ДДУ, но и получить компенсационную выплату за ущерб, хотя это требование включается в реестр одним из последних. Размер урона рассчитывается в виде разницы по соглашению и рыночной площадью недвижимости, а при частичном взносе договорной цены – пропорционально ей. Отчетность об оценке рыночной стоимости готовят эксперты. Если результаты не устраивают дольщика, он вправе их опротестовать, заказать повторную экспертизу.
Закон о банкротстве для участников долевого строительства содержит несколько пояснений. Как таковой недвижимости у человек нет, есть исключительно право требования. Право собственности на жилплощадь появляется с момента ее регистрации в Росреестре – новоявленный владелец получает официальную выписку.
Если АУ сможет узнать о наличии такого договора, он обязан указать это в отчетности. При таких раскладах суд потребует включения недвижимости в конкурсную массу, последующей реализации. Но это решение может быть обжаловано. Главное – доказать, что фактически недвижимость не находится у вас в собственности.
В обычных случаях ипотечную недвижимость продают на торгах.
После включения ДДУ в конкурсную массу возможно несколько вариантов развития событий.
При неисполнении застройщиком своих обязательств, нарушении сроков сдачи недвижимости в эксплуатацию арбитражный управляющий представляет интересы неплательщика, направляя претензии через суд. По закону можно взыскать неустойку и прочие компенсации за невыполнение прописанных в соглашении обязательств.
Если строительная организация не просто не исполнила свои обязательства, но и стала банкротом, арбитражный управляющий включает неплательщика в перечень кредиторов, заявляя о праве требования.
И третий сценарий: дата сдачи объекта в эксплуатацию еще не наступила. ДДУ неплательщика оценивают и выставляют на торги. Право требования переходит покупателю, а полученными от реализации средствами покрываются судебные издержки, услуги финансового управляющего, удовлетворяются притязания кредиторов.
При этом неважно, где куплена недвижимость – на вторичном рынке или в «недострое». Если для этого оформлялся ипотечный кредит, шансы сохранить жилплощадь после списания задолженностей невелики. В такой ситуации разумнее отказаться от идеи банкротства, прибегнуть к реструктуризации долгов.
Могут ли реализовать квартиру по ДДУ при банкротстве дольщика
Финансовая несостоятельность строительной компании по закону не считается основанием для отказа от исполнения условий кредитного соглашения в одностороннем порядке.
Требования ДДУ при банкротстве важно четко обозначить, иначе можно остаться ни с чем. Если дольщик станет финансово несостоятельным, квартиру, купленную по договору долевого участия, выставят на продажу.
Банк не виноват в том, что заемные средства были потрачены не по назначению. Ипотека – это отдельный договор между финансовой организацией и неплательщиком. Задолженность перед банком сохраняется, даже если стройка заморожена.
Ипотечное жилье включают в конкурсную массу.
Такая недвижимость может остаться за банкротом, только если залоговый кредитор не включит свои требования в общий реестр. Пока в судебной практике был всего один подобный случай. Сбербанк в силу каких-то причин пропустил сроки включения в реестр, и купленная по программе ипотечного кредитования недвижимость осталась у неплательщика.
Формально объектом сделки по ДДУ выступает право требования финансовых благ – жилья, которое застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства в оговоренные сроки. Такую недвижимость по закону нельзя признать единственной в связи с тем, что она пока не существует.
Все активы гражданина, подавшего заявление о банкротстве, входят в конкурсную массу. ДДУ – это дебиторская задолженность, которую финансово несостоятельное лицо по закону может требовать у своих должников. Здесь имеется в виду право требования на недвижимость.
Если должник попробует скрыть ДДУ, данный факт быстро выявится, на основании этого в списании задолженностей могут отказать. Разумнее сразу добавить такой договор в опись активов при подаче заявления о банкротстве.
Получение недвижимости в собственность возможно только в том случае, если строительная компания успела получить одобрение на ввод многоэтажки в эксплуатацию.
Если соответствующий акт составлен до вынесения судебного постановления о банкротстве, право собственности дольщиков на недвижимость может быть признано в судебном порядке.
Если акт ввода в эксплуатацию отсутствует, жилплощадь могут передать дольщикам, если жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников ДДУ и новостройка не заложена в банке.
Можно ли дольщику списать долги по ипотеке, если застройщик обанкротился
Банкротство участника долевого строительства связано с риском потери ипотечной недвижимости.
Сначала суд должен проанализировать ситуацию, рассмотреть варианты финансового оздоровления. После возбуждения дела о списании задолженностей дольщика выбирают финансового управляющего.
Примерно 6 месяцев длится наблюдение, анализируется деятельность строительной фирмы, финансовые потоки. По истечении этого срока организация может продолжить работать или ее ликвидируют.
По решению суда руководителя компании отстраняют от управления, его место занимает конкурсный управляющий. Он следит за тем, чтобы фирма удовлетворила притязания кредиторов путем продажи активов на торгах.
При возбуждении дела о финансовой несостоятельности застройщика дольщикам поступает письменное оповещение с предложением добавить свои требования в реестр кредиторов. На выдвижение требований на этапе конкурсного производства отводится 2 месяца, в процедуре наблюдения – 30 дней.
Дольщику необходимо выбрать между двумя реестрами – требованием предоставить жилплощадь или вернуть деньги. При принятии решения учитывайте стадию строительства. Если вероятность завершения стройки высокая, требуйте предоставить недвижимость.
После передачи фирмы-застройщика под внешнее управление, стороны по соглашению ДДУ вправе отказаться от обязательств в одностороннем порядке, тогда появится шанс вернуть инвестиции.
Теоретически списать задолженность по ипотечному кредиту в случае банкротства застройщика можно. Но на практике она покрывается деньгами, которые возвращают дольщику, или средствами от продажи недвижимости, купленной в соответствии с ДДУ, если акт о ее вводе в эксплуатацию подписан.
Участник долевого строительства должен тщательно изучить ФЗ о банкротстве, прежде чем принимать окончательное решение. Нужно проанализировать все возможные риски, оценить шансы сохранить квартиру в строящемся здании.
