Как проверить квартиру на долги? Для этого потребуется запросить выписку из ЕГРН, просмотреть базу судебных приставов и получить справки от управляющей компании. Эти документы покажут наличие задолженностей по ЖКХ, ипотеке или налогам.
Где искать информацию? Онлайн-сервисы Росреестра, ФССП и Госуслуг позволяют быстро проверить квартиру, а нотариус или риелтор помогут с анализом документов перед сделкой.
Что проверить перед покупкой квартиры
Продажа квартиры с имеющимися долгами не запрещена. В то же время существуют определенные правила, которые регламентируют распределение неоплаченных счетов между прежним и новым собственниками. Однако на практике коммунальные организации не всегда разбираются в ситуации смены владельца и могут делать начисления на лицевой счет квартиры.
Как проверить квартиру на наличие долгов? Определить, за какие услуги коммунальные службы имеют право требовать оплаты от нового собственника, а какие счета должны быть погашены предыдущим владельцем.
Согласно законодательству, определенные виды задолженности не передаются новому владельцу недвижимости. К таким долгам относятся платежи за услуги, фактически потребленные предыдущим собственником. Взыскание подобных платежей с нового владельца является незаконным.
В частности, к данной категории относятся:
- Оплата коммунальных услуг: газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение.
- Платежи за содержание общего имущества многоквартирного дома.
Покупатель обязан оплачивать коммунальные услуги и ремонт общедомового имущества только в двух ситуациях:
- Договор купли-продажи недвижимого имущества прямо предусматривает переход долгов к новому собственнику.
- Недвижимость получена в порядке наследования. Согласно статье 1112 Гражданского кодекса РФ, в этом случае новым собственником принимаются не только имущество, но и все обязательства наследодателя, включая задолженность по коммунальным платежам. Обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возникает с момента вступления в наследство. Поэтому необходимо незамедлительно обратиться в управляющую компанию и сообщить о смерти предыдущего владельца, чтобы узнать о наличии задолженности.
Взносы на капитальный ремонт привязаны к самой квартире, а не к предыдущему собственнику (ст. 158, ч. 3 Жилищного кодекса РФ), поэтому долги по ним всегда переходят новому владельцу.
Единственное исключение – когда недвижимость ранее принадлежала государству или муниципалитету. В этом случае суд взыщет долги именно с этого публичного субъекта.
Размер взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов определяется каждым регионом Российской Федерации самостоятельно. В случае невыполнения обязательств по внесению платежей начисляются пени. Судебное взыскание задолженности по этой статье возможно лишь за три года, предшествующих подаче иска.
Поэтому крайне важно проверить квартиру перед покупкой как на наличие недоимок по взносам на капремонт, так и других видов долгов за коммунальные услуги.
Жители обязаны делать взносы на капитальный ремонт с момента официального включения объекта в программу. Это происходит не позднее пяти лет после ввода дома в эксплуатацию, но на практике сроки значительно короче. Каждый регион устанавливает свои правила.
Важно отметить, что аварийные дома, подлежащие сносу, и объекты недвижимости, планируемые к изъятию для государственных или муниципальных нужд, в программе не участвуют.
Источник: freepik / freepik.com
В ситуации, когда собственник жилья по каким-либо причинам (например, из-за ошибки управляющей компании) не получает квитанции для оплаты взносов на капитальный ремонт, это не освобождает его от обязанности производить своевременные отчисления. В этом случае владелец квартиры должен самостоятельно получить информацию о размере задолженности в отделении Фонда капитального ремонта лично, по телефону или воспользоваться онлайн-сервисами на сайте организации.
Неуплата взносов в течение 31 дня и более влечет за собой начисление пеней со стороны Фонда капитального ремонта. Размер пени составляет 1/300 от ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. При неисполнении обязанностей по оплате в течение шести месяцев Фонд капитального ремонта вправе обратиться в суд. В случае соответствующего решения инстанции собственник жилья будет обязан оплатить штраф, накопившуюся задолженность и пени.
Возможные долги и обременения на квартире
Залог или ипотека
Залоговое обременение может быть установлено как при покупке недвижимости в кредит, так и при получении займа под залог уже имеющейся собственности. В обоих случаях речь идет об ипотеке — правовом механизме, обеспечивающем интересы кредитора в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Арест и запрет
Арест накладывается на все имущество должника или ответчика по судебному делу, полностью запрещая его отчуждение. Запрет – мера более узкая, направленная на ограничение определенных действий конкретного лица или группы лиц в отношении объекта недвижимости.
Наложение ареста или запрета может быть инициировано судебными приставами или налоговыми органами. Причинами могут стать имущественные споры, неоплаченные штрафы ГИБДД, судебные тяжбы, задолженность по коммунальным услугам, налогам или алиментам.
Аренда
В случае регистрации договора аренды в Росреестре на квартиру накладывается обременение, актуальное до окончания срока действия указанного соглашения.
Доверительное управление
Данный договор заключается между собственником жилья и доверенным лицом (доверительным управляющим), которому предоставляются полномочия по управлению недвижимостью. К примеру, это может быть риэлторская компания, имеющая право сдавать квартиру в аренду и получать за это вознаграждение.
Рента
В соответствии с договором владелец квартиры, получая регулярные платежи (ренту), передает ее новому владельцу. Такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в Росреестре. Поэтому перед покупкой квартиры необходимо проверить ее на наличие долгов по выплатам ренты, так как вы будете обязаны продолжать ее погашать.
Сервитут
Представляет собой ограниченное право использования чужой собственности. Например, если объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам, а попасть в одну комнату возможно только через другую, то может быть установлен сервитут, дающий право прохода через вашу часть.
Кто может проверить квартиру на долги
Для того чтобы проверить квартиру на долги, как правило, достаточно знать номер ее лицевого счета для оформления запроса в банковском приложении.
Доступ к полной истории платежей, возможности оспорить их или получить справку имеют только правомочные лица:
- Владельцы недвижимости, предъявив паспорт и документы, удостоверяющие право собственности.
- Законные представители по нотариально заверенной доверенности (арендаторы, нотариусы, риелторы).
- Государственные органы, такие как приставы по исполнительному производству.
Источник: freepik / freepik.com
Рассмотрим пример: арендатор, снимая жилье, исправно платил хозяину. В один момент он проснулся без света. Возможно отключение произошло из-за долгов по коммунальным услугам в квартире, так как подобное уже случалось.
Арендатор проверил информацию на сайте ГИС ЖКХ и обнаружил, что по адресу его проживания действительно имеется долг. Оказалось, что хозяин квартиры не производил оплату коммунальных услуг, несмотря на полученные деньги.
Арендатор поставил арендодателя перед фактом, заявив о своем намерении расторгнуть договор. Угроза потери съемщика и выплаты ему компенсации заставила хозяина погасить задолженность.
Как проверить квартиру на долги за коммуналку
Как бесплатно проверить квартиру на долги по коммунальным услугам? Самый надежный способ – посмотреть последнюю квитанцию. Если есть задолженность, она будет указана в документе. В случае его отсутствия рекомендуется обратиться в соответствующие организации посредством онлайн-сервисов или личного посещения. Ниже представлены возможные способы проверки:
- Использование онлайн-сервисов «Госуслуги Дом» или ГИС ЖКХ.
Необходимо авторизоваться на сайте или в приложении с использованием учетной записи портала «Госуслуги» и перейти в раздел «Оплата ЖКУ». Система предоставит возможность просмотра истории начислений и платежей.
Для получения базовой информации достаточно указать адрес и период, если нужны более подробные данные, потребуется заполнить дополнительные поля.
- Через региональные ЕИРЦ
В России оплата жилищно-коммунальных услуг стала проще благодаря цифровым платформам. Региональные ЕИРЦ (единые информационно-расчетные центры) предоставляют возможность онлайн-оплаты. Многие из них имеют собственные мобильные приложения. Для доступа к информации необходимо зарегистрироваться или войти через портал «Госуслуги». В разделе «Платежи» вы увидите точную сумму задолженности.
- В приложении банка
Многие крупные банки предоставляют своим клиентам возможность проверки и оплаты задолженностей за ЖКУ онлайн. Для этого необходимо открыть мобильное приложение, найти раздел «Коммунальные платежи» и указать номер лицевого счета. Система автоматически отобразит сумму задолженности. Такой способ позволяет получать информацию о состоянии счета в любое время суток.
- Прямое обращение к поставщику услуг
Позвоните в компанию-поставщика или войдите в личный кабинет на ее сайте, чтобы проверить квартиру на наличие долгов. Как правило, для регистрации требуется указать Ф.И.О., номер лицевого счета и контактный телефон.
Источник: freepik / freepik.com
- В офисе управляющей компании или МФЦ
Если нет доступа к интернету или данные кажутся неверными, можно обратиться в региональный МФЦ или офис управляющей компании. Сотрудники предоставят информацию о наличии и размере долга, а при необходимости выдадут справку о его отсутствии. Доступ к данным предоставляется только владельцам жилья по предъявлению паспорта и документов, подтверждающих право собственности.
- На сайте ФССП
При значительной задолженности по коммунальным платежам дело может дойти до суда, и информация об этом появится в базе судебных приставов. Для проверки человека и его квартиры на наличие долгов понадобится как его Ф.И.О. и дата рождения, так и регион нахождения недвижимости.
Как правильно оформить покупку квартиры без долгов за коммуналку
Чтобы не стать жертвой скрытых долгов за коммунальные услуги, необходимо проверить квартиру перед покупкой на наличие задолженностей или как минимум прописать обязательства продавца в договоре купли-продажи.
Вот что нужно сделать:
Шаг 1. Включите в договор пункт, где продавец гарантирует отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Сделка должна состояться только после полного погашения долгов. Составьте отдельный «договор аванса», в котором продавец обязуется использовать полученные средства на погашение задолженностей.
Альтернативный вариант. Уменьшить цену квартиры на сумму недоимки. В этом случае покупатель берет на себя обязательство погасить задолженность продавца. Эта договоренность должна быть зафиксирована в документе о купле-продаже.
Шаг 2. В договоре следует прописать обязательства продавца по погашению любых долгов за жилищно-коммунальные услуги, возникших до момента передачи права собственности. Например, можно указать: «Продавец обязуется произвести оплату всех задолженностей за ЖКУ, образовавшихся до перехода права собственности, в течение трех дней с момента их обнаружения».
Шаг 3. Для предотвращения будущих споров с управляющей компанией крайне важно зафиксировать текущие показания счетчиков воды, тепла, электричества и внести их в акт приема-передачи квартиры. Этот документ подписывается обеими сторонами сделки.
Часто задаваемые вопросы о проверке квартиры на долги
Как оспорить долги по квартире за ЖКУ?
В случае обнаружения спорных сумм в квитанции на оплату ЖКУ необходимо обратиться в управляющую компанию, сотрудники которой проведут проверку информации и при обнаружении ошибки сделают перерасчет.
Судебный приказ о взыскании задолженности также подлежит обжалованию в судебном порядке в течение 10 дней с момента получения уведомления. Для оспаривания неправомерных обвинений по долгам на квартиру рекомендуется проверить все оплаченные квитанции и собрать как можно больше доказательств, включая чеки, переписку с управляющей компанией и акты проверки счетчиков.
Как защититься от рисков при покупке квартиры на вторичном рынке?
Как правило, все люди перед покупкой квартиры на вторичном рынке проверяют ее на наличие долгов и обременений. Это поможет избежать финансовых потерь и судебных разбирательств. Однако не исключен риск столкновения с мошенниками, поддельными документами, скрытыми дефектами или появлением неожиданных наследников.
Как проверить квартиру на долги по ипотеке?
Необходимо получить из банка, выдавшего заём на покупку квартиры, справку о полном погашении жилищного кредита. Если ипотека еще не выплачена полностью, требуйте от продавца справку о размере задолженности. Только с этой информацией вы сможете совместно с финансовой организацией разработать схему сделки по продаже недвижимости.
Помните, до полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка, и ее продажа возможна исключительно при его согласии.
Покупать недвижимость с обременением – это верный путь к проблемам. Не стоит тратить свое время и деньги. Лучше обратить внимание на новостройки и приобрести квартиру напрямую у застройщика.
