Какие особенности? Банкротство с ипотекой вызывает массу вопросов. Заемщиков больше всего интересует, подлежит ли ипотечное жилье продаже с аукциона, так как никому не хочется в одночасье оказаться на улице, особенно с детьми. Даже если оно является единственным у должника, такую недвижимость имеют полное право реализовать в счет погашения долга.
Что учесть? Госдумой был внесен законопроект, который вступил в силу 7 сентября 2024 года. Благодаря ему заемщики с ипотекой смогут сохранить свое единственное жилье в случае банкротства, если не допускают просрочек по ипотечному кредиту и находят способы погасить задолженность перед банком.
Особенности банкротства с ипотекой
Ипотечные программы кредитования сегодня очень востребованы. Для большинства семей — это единственная возможность приобрести недвижимость. Встречаются случаи, когда заемщик больше не в состоянии выполнять финансовые обязательства. Признать свою несостоятельность могут не только организации, но и физические лица. Это законный способ списать долги через суд (в том числе ипотечные).
Многие граждане задают вопрос: возможно ли банкротство с ипотекой? Ответ положительный. Однако сложно однозначно сказать, что будет с ипотечной недвижимостью. Каждый случай индивидуален.
Заявление о признании физического лица несостоятельным можно подать при наличии просроченных долговых обязательств по ипотечному займу, кредитам, жилищно-коммунальным платежам, налогам и штрафам. Не имеет значение то, по каким конкретно обязательствам имеется задолженность у физлица. На банкротство можно подать с ипотекой, как и с другими займами.
Граждане Российской Федерации могут использовать один из двух вариантов признания банкротства: судебная процедура и внесудебная (через МФЦ). Обратите внимание, что банкротство физлица с ипотекой возможно только через суд. Банкротство с ипотекой через МФЦ не получится. Когда недвижимость находится в залоге у финансовой организации, в большинстве случаев ее не получится сохранить. Дело в том, что все имущество должника включается в состав конкурсной массы, подлежащей реализации посредством торгов.
Возможны следующие варианты развития событий у лица, проходящего процедуру признания несостоятельности:
- Суд не вправе отобрать у физического лица единственное жилье.
- Недвижимость, приобретенная в ипотеку, не входит в этот список.
Дело в том, что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Это значит, что она принадлежит финансовой организации до тех пор, пока заемщик не погасит всю сумму займа и процентов по нему. При банкротстве с ипотекой (в том числе с материнским капиталом) такая недвижимость будет выставляться на торги в первую очередь.
Когда физическое лицо признается судом банкротом, часть его собственности реализуется с целью погашения долговых обязательств. Это касается и недвижимости, которая является залоговой. Практика банкротства физических лиц с ипотекой в 2024 году (до августа) свидетельствует о том, что многие банкроты не смогли сохранить ипотечную недвижимость, являющуюся единственным жильем у семьи. Сегодня ситуация начинает меняться. Расскажем последние новости банкротства с ипотекой.
Банкротство с ипотекой в 2024 году
Многие физические лица стремятся пройти частичную процедуру признания несостоятельности. Что это значит? Физическое лицо признает себя банкротом по части своих долговых обязательств. Например, списывает задолженность по кредитным займам, долговым распискам, штрафам, жилищно-коммунальным услугам и т. д. При таком банкротстве ипотеку возможно сохранить в прежнем виде. При этом важно, чтобы не было просроченных платежей. Однако финансовое учреждение может направить иск в суд и взыскать с физического лица задолженность по ипотечной недвижимости.
Несмотря на то что физическое лицо исправно вносит платежи по ипотечному займу, признание лица несостоятельным ― это не выборочная процедура. Если вас признают банкротом, то по всем финансовым обязательствам.
В ситуации, когда физлицо, имеющее кредит в банке, не в состоянии погасить задолженность, банк вправе вступить в процесс признания должника несостоятельным. Поэтому многие граждане задавали вопрос: когда примут закон о банкротстве с ипотекой?
Банкротство с ипотекой в 2024 году претерпело ряд изменений. Президент Российской Федерации 8 августа 2024 года подписал новый закон. Были внесены правки в закон о банкротстве № 127. По новому закону 2024 года при банкротстве с ипотекой можно сохранить недвижимость следующими способами:
Полностью погасить перед банком долг по ипотеке
Заемщик может попросить третье лицо (например, родственника) закрыть остаток по ипотеке. Третье лицо направляет соответствующее заявление и кладет необходимую сумму на специальный счет, открытый финансовым управляющим. Кредитор получает денежные средства.
Остаток по ипотечному займу с этого момента является погашенным. Это значит, что недвижимость, приобретенная в ипотеку, не относится к конкурсной массе и не подлежит реализации на торгах. По истечении 3 лет третье лицо может взыскать вложенные денежные средства в случае, если лицо, признанное несостоятельным, не вернет деньги до этого момента.
Оформить мировое соглашение с банком, у которого находится недвижимость в залоге
Иными словами, заемщик может договориться с кредитором о постепенной выплате ипотечного остатка. Это актуально, если осталось много выплат. Возможен вариант погашения ипотеки на прежних условиях или новых, более лояльных. В этом случае также может быть привлечено третье лицо к оплате.
Согласно данному законопроекту, при банкротстве с ипотекой можно сохранить недвижимость, если жилье является единственным, и у банкрота отсутствуют задолженности первой и второй очереди. К ним относятся алименты, возмещение вреда жизни и здоровью, заработная плата.
Кроме того, о возможности сохранить залоговую недвижимость свидетельствует и судебная практика банкротства с ипотекой. Согласно определению Верховного суда Российской Федерации от 27.04.2023 года №305-ЭС22-9597 по делу №А41-73644/2020, если в деле о признании лица несостоятельным имеется имущество, находящееся в залоге у банка и являющееся единственным жильем, а также нет просрочек по платежам, то заемщик и банк могут оформить мировое соглашение. В этом случае ипотечная недвижимость не будет входить в состав конкурсной массы. Проще говоря, недвижимость не выставляется на торги. Итак, по новому закону 2024 года при банкротстве с ипотекой есть шанс сохранить недвижимость.
Банкротство военнослужащих с ипотекой
Рассмотрим банкротство с военной ипотекой. Отметим, что государство выплачивает ипотеку, пока военнослужащий служит по контракту. Если военнослужащий проходит процедуру банкротства, то банк не участвует в ней. Есть высокая вероятность сохранить квартиру как единственное жилье.
Можно ли оформить банкротство с военной ипотекой? Рассмотрим судебную практику:
- Военнослужащие, уволившиеся из вооруженных сил Российской Федерации, исключаются из реестра военной ипотеки. Задолженность можно списать, но недвижимость будет включена в конкурсную массу.
- Если квартира приобретена в военную ипотеку, а военнослужащий уволился менее чем через десять лет, то денежная сумма по займу должна быть возвращена в полном объеме.
- Если военнослужащий проходит процедуру признания несостоятельности и продолжает служить по контракту, то права на ипотечную недвижимость сохраняются.
Подчеркнем, что банкротство с военной ипотекой является сложной процедурой. Это связано с тем, что:
- Недвижимость, оформленная в ипотеку, подлежит реализации в первую очередь. Это распространенная практика в банкротстве с ипотекой в последнее время.
- Военную ипотеку оплачивает государство. Это значит, что пока военнослужащий работает по контракту, ответственность за военную ипотеку он не несет. Закономерен вопрос: можно ли подавать на банкротство с военной ипотекой, и подлежит ли она продаже на торгах, если у военнослужащего нет долга перед банком?
- Военная ипотека рассчитана на двадцать лет (до пенсии). Если уволиться раньше этого срока, то имеется высокая вероятность потери жилья.
Недвижимость, купленная по военной ипотеке, может быть включена в конкурсную массу и выставлена на торги с целью погашения долга, несмотря на то что это единственное жилье. Если военнослужащий продолжает служить по контракту, то вероятность сохранения квартиры высокая. Покупка недвижимости в военную ипотеку оплачивается государством. Военнослужащий не вкладывает собственные денежные средства. Поэтому такое лицо ничего не должно финансовой организации, пока продолжает служить.
Приведем пример. Военнослужащий проходил процедуру признания несостоятельности. На этапе рассмотрения дела суд учел тот факт, что должник служит в вооруженных силах Российской Федерации. Квартира, приобретенная в военную ипотеку, была исключена из конкурсной массы.
Итак, можно подать на банкротство с военной ипотекой и сохранить недвижимость, если гражданин продолжает службу. Если он уволен, то несет обязательства по выплате ипотечного долга. Соответственно, такая недвижимость может быть реализована на торгах.
Последствия банкротства с ипотекой
Процедура признания несостоятельности не имеет запретов на оформление иных кредитов или ипотечных займов. Имейте в виду, что финансовая организация может отказать в кредите. Рекомендуется улучшить финансовое благосостояние и подождать пару лет. За это время у вас стабилизируется ситуация и выправится кредитная история. Оформляйте кредиты на небольшую сумму и исправно вносите платежи, а также копите денежные средства на первоначальный взнос. В этом случае ответ банка с высокой вероятностью будет положительным.
Отметим, что по ипотечному займу ответственность несет не только титульный заемщик, но и созаемщик и поручитель. Они являются равными сторонами ипотечного договора.
Исключением являются следующие моменты:
- Должник признается несостоятельным, и его недвижимое имущество выставляется на торги для реализации.
- Ответственность созаемщика ― солидарная. Соответственно, долг может быть взыскан в полной сумме.
- Если титульный заемщик признан несостоятельным, то к ответственности может быть привлечен поручитель. При этом не имеет значения, кто из них является основным заемщиком, а кто поручителем.
Часто задаваемые вопросы о банкротстве с ипотекой
В каких случаях банкротства с ипотекой залоговая недвижимость будет изъята?
Если ипотечная квартира — это не единственное жилье семьи.
Может ли не подлежать изъятию залоговая недвижимость при банкротстве физических лиц с ипотекой с детьми, прописанными в жилье?
Это не является исключением. Дело в том, что к процедуре признания несостоятельности могут подключаться и органы опеки. Отметим, перед ними не стоит задача отобрать детей у банкрота. Их цель ― контролировать, чтобы кредиторы не ущемляли права несовершеннолетних лиц.
Можно ли сделать банкротство с ипотекой и какие есть варианты?
Основные способы: рефинансирование (новый кредит под процентную ставку ниже, чем предыдущий, с целью погашения прежнего долга); реструктуризация (изменение условий кредита: другая ставка, отсрочка, увеличение срока с целью снижения нагрузки на заемщика); кредитные каникулы (период временной приостановки платежей по кредиту на срок 1–6 месяцев).
Можно сделать банкротство с ипотекой, если банк согласится пойти навстречу и оформить мировое соглашение. Что будет, если он откажется?
По определению Верховного суда, вовсе необязательно иметь согласие банка. Суд вправе самостоятельно обозначить план реструктуризации ипотечного займа.
Изменения в банкротстве с ипотекой в 2024 году дают возможность списания просроченного долга физическим лицам. К перечню долгов относятся ипотека, кредиты, займы, штрафы, долги по жилищно-коммунальным услугам. Иногда потерять ипотечную квартиру выгоднее, чем лишиться всего. Также есть способы, как сохранить ипотеку при банкротстве. Каждый случай индивидуален. Важно проконсультироваться со специалистом.
