О чем речь? Банкротство с ипотекой встречается все чаще. Если просрочка платежей больше трех месяцев, а сумма долга превышает 500 тысяч рублей, можно прибегнуть к этой процедуре. Однако сохранить квартиру не получится, даже если это единственное жилье.
На что обратить внимание? Есть несколько выходов из ситуации: мировое соглашение, реструктуризация долга и закрытие ипотеки до процедуры банкротства. Большие надежды возлагаются на поправки к закону об ипотечном кредитовании. Если их примут, можно будет банкротиться, не включая единственное ипотечное жилье в конкурсную массу.
Что такое банкротство
Для объективного изучения вопроса по банкротству с ипотекой следует разобраться с терминологией. Основные понятия раскрыты в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В законе под банкротством частного лица понимается его неспособность погасить задолженность перед кредиторами и внести обязательные платежи. В рамках такой процедуры происходит списание долга, если заемщик не может его выплачивать.
Предусмотрено два основных критерия для инициации банкротства: размер долга не может быть меньше 500 000 руб., а требования кредиторов не выполняются на протяжении трех месяцев, начиная с дня планируемого погашения по договору. Подача заявления о банкротстве может осуществляться при просроченных выплатах по ипотечным и другим кредитным обязательствам, включая займы, коммунальные и фискальные задолженности.
После реализации процедуры банкротства должник не сможет сохранить недвижимое и другое имущество, кроме жилья, являющегося единственным (если оно не находится в залоге). Такая собственность включается в конкурсную массу и продается на аукционе. Из вырученных средств в первую очередь покрывается задолженность перед банком, который является залоговым кредитором. Оставшиеся деньги направляются на вознаграждение конкурсному управляющему, оплату судебных и других издержек.
После процедуры банкротства погашается ипотека физического лица должника, а также все пени и штрафы.
Считается, что можно провести такую процедуру по отдельной части непогашенных кредитных обязательств. В действительности, человек, который четко соблюдает график ипотечных платежей, но имеет другие просроченные кредиты, не сможет избавиться через банкротство только от проблемного долга. Данная процедура затрагивает все кредитные обязательства, даже те, которые четко исполняются.
Что происходит с ипотекой при банкротстве
Следует отметить особую строгость закона в вопросах списания задолженности при банкротстве с ипотекой. Жилплощадь должника включается в состав конкурсной массы и продается на торгах. Полученные таким образом деньги направляются в счет погашения задолженности кредитору. Исключение из этой нормы распространяется только на единственное жилье (если оно не является предметом залога).
Таким образом, после банкротства жилплощадь, купленная в ипотеку, не остается за покупателем, и ее выставят на торги. Это связано с тем, что ипотечное кредитование является разновидностью залога.
Отчуждение ипотечного жилья, которое является залоговым, выступает одним из последствий банкротства. Эта мера применяется даже в том случае, когда заемщик регулярно вносит платежи по ипотеке.
80 % средств, полученных путем продажи залогового имущества, будет передано банку-залогодержателю. Остальные 20 % будут использованы для покрытия долгов перед остальными кредиторами. В случае, если требования банка, предоставившего ипотеку, не будут полностью удовлетворены при банкротстве, он вправе претендовать на часть средств с реализации иного имущества должника.
При этом ипотечный банк попадает в перечень третьей очереди кредиторов. Получается, что финансовая организация, выдавшая ипотеку, может не вернуть всю сумму, а заемщик в любом случае потеряет залоговую недвижимость (даже при отсутствии другого жилья).
Следует учитывать, что банкрот получает первоочередное выкупное право. Таким образом, если он может где-то одолжить средства, то выкупит свое ипотечное жилье за сумму, которая будет ниже рыночной. Деньги, вырученные на торгах, направляются на погашение задолженности. Кроме того, нередки случаи, когда заемщику после банкротства вновь дали ипотеку.
Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве
В каких случаях при банкротстве с ипотекой не заберут квартиру? Чтобы не потерять заложенное жилье, можно воспользоваться следующими методами:
- Реструктуризация задолженности.
Данная процедура при банкротстве не предполагает выделение конкурсной массы, продажу ипотечного жилья и списание долгов. Вместо всего разрабатывается план выплаты непогашенного кредита на период до 3-х лет на особых условиях. Этот документ утверждается в судебном порядке при условии, что заемщик имеет возможность для внесения предусмотренных платежей, и их размер выглядит посильным для него.
- Мировое соглашение.
При его заключении производство по ипотечному банкротству останавливается. При этом прекращается реализация плана по реструктуризации задолженности и отсрочка на удовлетворение кредиторских требований. Заемщик начинает погашать обязательства перед кредиторами, но при невыполнении положений мирового соглашения его признают банкротом, что повлечет за собой продажу имущества на аукционе.
- Иногда заемщики перед началом процедуры банкротства берут потребительский кредит для погашения ипотечного займа.
В этой ситуации квартира перестанет быть залоговым имуществом. В будущем, если долги станут слишком высокими, заемщик вправе обратиться в суд с заявлением о банкротстве. Жилая недвижимость получит статус единственного жилья (если у должника нет другой жилплощади) и не будет включена в конкурсную массу. Оставшаяся задолженность списывается без обязательной продажи жилья. Данный вариант имеет место, когда по ипотеке остается внести всего несколько платежей.
Из вышесказанного следует, что избежать потери квартиры, которая находится в ипотеке, можно лишь в случае исключения процедуры банкротства из потенциальных вариантов развития событий. Заемщику следует обратиться в банк с запросом на отсрочку выплат или реструктуризацию долга. При этом важно собрать как можно больше необходимых документов, подтверждающих, что он не является злостным неплательщиком, а столкнулся с непреодолимыми обстоятельствами (увольнение с работы, серьезное заболевание и др.).
Этапы банкротства с ипотекой
Проанализировав все стадии банкротства, проще сориентироваться, стоит ли начинать эту процедуру. Это можно сделать своими силами или же обратиться за профессиональной правовой помощью. При любых раскладах поддержка юристов не будет лишней.
Этап №1. Анализ рисков и принятие решения
Главная опасность для ипотечного заемщика связана с потерей залогового жилья. Вырученные от продажи жилплощади на торгах средства будут направлены на погашение основного долга и начисленных штрафных санкций.
Риски человека, который признан банкротом, связаны с потерей:
- движимого имущества, если его стоимость превышает 50 000 рублей;
- недвижимости;
- остальной залоговой собственности.
В рамках банкротства не могут быть взысканы:
- имущество, которое включает вещи личного назначения;
- предметы мебели, цена которых менее чем 50 000 рублей;
- авто инвалида;
- единственное жилье (если оно не выступает залогом по ипотеке);
- собственность, которую должник использует в целях получения дохода.
Безусловно, должник может перед банкротством переписать свою жилплощадь на родственника. Однако в судебной практике есть случаи, когда все сделки, совершенные заемщиком в течение последних трех лет, отменялись судом.
Важно: кроме собственности самого заемщика, может взыскиваться имущество, зарегистрированное на супругу/супруга, приобретенное в браке.
Этап №2. Сбор документации и подача заявления в суд
Составленное заявление и собранную документацию необходимо отправить в Арбитражный судебный орган. Должник может отправить документы почтой или подать лично. Если делами занимается представитель заемщика, то нужно оформить на него доверенность у нотариуса.
Список необходимой документации:
- паспорт, свидетельства о рождении детей и о заключении брака, брачный контракт (при наличии);
- документы, подтверждающие регистрацию физлица (СНИЛС, ИНН, документы, исключающие наличие ИП);
- банковские справки (договоры по всем выданным кредитам, выписки с указанием суммы задолженности и размера штрафов);
- для подтверждения ухудшения финансового положения заемщика могут потребоваться медицинские справки о получении статуса инвалида или выписки о снижении доходов.
Параллельно необходимо обратиться в суд с заявлением о банкротстве. В этом документе необходимо раскрыть текущую финансовую ситуацию и обозначить причины, которые привели к необходимости признания заемщика банкротом. К заявлению прикладываются подтверждающие справки и выписки.
Следует также указать общий размер долгов по выданным кредитам, размер текущего дохода, имеющиеся средства (наличные и на счетах). К заявлению следует приложить отказ банковской организации в реструктуризации задолженности (в письменной форме).
Работники арбитражного суда обязаны в течение 5 дней проверить поданные документы и принять решение о включении иска в производство. Должник получит уведомление о времени и дате первого судебного слушания.
Этап №3. Поиск управляющего финансами
На протяжении трех месяцев с момента принятия судом заявления по инициации банкротства необходимо выбрать финансового управляющего. Данный специалист будет руководить реализацией имущества заемщика во время проведения такой процедуры.
Обязанности управляющего финансами включают:
- продажу имущества, принадлежащего банкроту;
- разрешение вопросов с кредиторами;
- контроль финансового положения заемщика.
Рекомендуется искать такого специалиста непосредственно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Кроме того, можно обратиться в локальное отделение профсоюза арбитражных управляющих.
Исходя из имеющегося опыта, СРО может отклонить сотрудничество, если имущество должника не имеет существенной ценности (не каждый возьмется за подобную работу при небольшом вознаграждении).
Этап №4. Судебное рассмотрение дела о банкротстве
После принятия вашего дела в производство копии искового заявления отправляют всем кредиторам. На этом этапе вы должны внести на депозитный счет суда сумму для оплаты работы управляющего и оплатить госпошлину.
Важно! На время судебного разбирательства по банкротству с ипотекой имущество, расчетные и карточные счета должника будут находиться под арестом.
Когда судебный орган вынесет решение о несостоятельности заемщика, будут направлены уведомления приставам о прекращении исполнительного делопроизводства. Последующий сценарий развития событий определяется решением арбитража.
Арбитражный суд может принять решения по:
- заключению мирового соглашения;
- реструктуризации долга;
- продаже собственности заемщика.
В случае, когда реструктуризация и заключение мирового соглашения не являются подходящими вариантами для должника, его объявят банкротом.
Далее за дело вновь берется финансовый управляющий. Он делает оценку имущества, осуществляет его продажу и занимается всеми финансовыми делами должника. Недвижимость, которая находится в аресте, уйдет «с молотка».
Поправки в закон о банкротстве с ипотекой
В 2024 году в Госдуму внесли проект нового Закона по банкротству с ипотекой. Согласно этому документу, заемщик, который обанкротился и имеет ипотечное жилье, может оставить его за собой, если будет соблюдать определенные условия.
В текущий момент жилье в ипотеке не попадает под юрисдикцию статьи 446 Гражданского кодекса о неприкосновенности единственного жилья, поскольку оно является залогом (при неисполнении условий по ипотеке его может отобрать банк).
Что поменяется в 2024 году при рассмотрении банкротства с ипотекой в связи с указанными изменениями? Основная цель законопроекта состоит в том, чтобы сохранить ипотечную недвижимость у банкрота.
Как сохранить жилье, оформленное в ипотеку, при банкротстве в 2024? Для сохранения прав на владение такой жилплощадью необходимо выполнить не менее 3-х условий:
- Регулярно оплачивать ипотеку до возникновения финансовых трудностей без просрочек и полными платежами.
- Ипотечное жилье должно быть единственным у банкрота.
- Жилье должно находиться в пригодном для проживания состоянии.
При соблюдении таких условий задолженность по ипотеке будет выведена в отдельное производство в рамках процедуры банкротства. В таком случае банкроту и банку будут предложены реструктуризация долга или заключение мирового соглашения. При этом мнение остальных кредиторов не будет учитываться. Реструктуризация не будет проводиться, если доход обанкротившегося этого не позволяет.
Таким образом, после принятия законопроекта должники по ипотеке будут иметь возможность сохранить единственное жилье в банкротстве. Тем не менее заемщик либо его поручители все равно будут должны выплачивать ипотечный долг, а срок погашения будет меньше установленного в кредитном договоре.
Закон о банкротстве с ипотекой Госдума приняла в 1 чтении, но он окончательно еще не принят по состоянию на первое полугодие 2024 года.
Часто задаваемые вопросы о банкротстве с ипотекой
Как долго длится процедура банкротства с ипотекой?
При стандартном банкротстве заемщика, не имеющего в собственности недвижимости, процедура занимает от 6 до 8 месяцев. В случае с ипотекой этот срок увеличивается до 1 года или даже 15 месяцев.
Какие особенности банкротства при военной ипотеке?
В этом случае недвижимое имущество не может изыматься. Поскольку заемщик служит, то выплаты по ипотечному кредиту будет совершать государство, следовательно, Росвоенипотека не имеет претензий к должнику. Находясь на военной службе, можно избавиться от непогашенных кредитов через процедуру банкротства, не рискуя ипотечной недвижимостью.
Возможно ли банкротство с ипотекой, если туда вложен материнский капитал?
Такой вариант возможен, но следует учитывать, что материнский капитал не дает ипотечной недвижимости иммунитета от продажи для покрытия задолженности. Таким образом, не получится в полном объеме вернуть маткапитал, который потрачен на ипотеку. Он будет компенсирован лишь частично.
Можно ли претендовать на ипотеку после банкротства?
Дают ли ипотеку после банкротства? Да, есть подобные случаи. Через какое время можно брать ипотеку после банкротства? Подать заявление можно сразу после того, как будет получен такой статус. Рассматривая вопрос, можно ли взять ипотеку после банкротства, следует отметить, что, получая новое кредитование, заемщик должен на протяжении 5 лет уведомлять кредиторов о факте списания задолженности в рамках процедуры банкротства (это не должно быть причиной отказа в выдаче займа).
Могут ли забрать ипотечную жилплощадь при банкротстве, если в ней прописаны несовершеннолетние?
Такой фактор не защитит квартиру от продажи на торгах, но в этом случае к процедуре банкротства при ипотеке физического лица обязательно привлекаются органы опеки. Их задача состоит в защите прав семьи от действий кредиторов.
Что произойдет с квартирой при банкротстве созаемщика по ипотеке?
В этой ситуации возможны два варианта. В первом случае банк выдвигает требование по продаже недвижимости, выступающей залогом. Средства, вырученные от реализации квартиры с торгов, будут направлены на оплату долга кредитору. Возможен также вариант перехода задолженности на заемщика, который будет нести обязательства по ее выплате.
В настоящее время ипотечные кредиты входят в число наиболее популярных вариантов покупки жилой недвижимости. При этом заемщик не застрахован от возникновения непредвиденных обстоятельств, при которых он не сможет выплатить ипотеку. Это часто становится причиной банкротства.
Жилплощадь, находящаяся в залоге у кредитора, с правовой точки зрения принадлежит ему до того момента, пока не будут внесены все платежи по ипотечному договору. На такую квартиру или дом не распространяются нормы, действующие в отношении единственного жилья, и недвижимость будет продана в ходе процедуры банкротства.
Многие люди, воспользовавшиеся ипотечным кредитованием, с надеждой ожидают утверждения проекта Закона, который осенью 2023 был рассмотрен в первом чтении и направлен на доработку. Принятие данного нормативного акта позволит заемщикам сохранить единственное жилье, находящееся в ипотеке.
