О чем речь? Права собственников помещений — не гарантия того, что с недвижимостью можно делать все, что заблагорассудится. Во избежание проблем с законом нужно знать еще и про обязанности, которые прописаны в Жилищном кодексе РФ.
Что учесть? Помещения бывают жилые и нежилые. Права и обязанности собственника этих объектом, в принципе, одинаковые, но кое-какие различия в них есть. То же самое касается и ответственности.
Виды жилого помещения
Согласно законодательству жилыми помещениями являются квартира или ее часть, жилой дом или его часть, комната (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).
- Жилой дом — отдельно расположенное здание, имеющее не более трех надземных этажей и высоту не более 20 метров, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, которые используются жильцами для удовлетворения бытовых и других потребностей, обусловленных их жизнью в таком здании. Дом (объект индивидуального жилищного строительства) не может быть разделен на самостоятельные недвижимые объекты (согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ и пункту 39 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).
- Квартира — это структурно отделенное помещение в составе многоквартирного дома, позволяющее иметь прямой доступ к местам общего пользования в доме. Квартира может состоять из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения жильцами бытовых и других потребностей, обусловленных их жизнью в данном обособленном помещении (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).
- Комната — это часть квартиры или жилого дома, которая используется как место непосредственного проживания людей в квартире или жилом доме (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).
Права собственника жилого помещения
Собственник жилого помещения имеет право на владение им, пользование и распоряжение, то есть он может с ним совершать любые действия, которые не противоречат действующим законам и не нарушают интересы (находящиеся под охраной закона) и права иных лиц.
Например, владелец вправе отчуждать данное помещение другим гражданам — дарить, отдавать в залог, продавать, завещать, передавать в виде вклада в уставный капитал компаний, предоставлять в доверительное управление и так далее. При этом другое лицо может брать на себя обязанность распоряжения помещением на основании доверенности от собственника, заверенной нотариально (пункт 1 статьи 185, пункт 1 статьи 185.1, подпункты 1, 2, 4 статьи 209, пункт 2 статьи 218, пункт 1 статьи 288, пункт 1 статьи 287.4, статья 1012, пункт 1 статьи 1013 Гражданского кодекса РФ; часть 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ).
Площадь жилого помещения, которая находится в долевом владении у каждого собственника после совершения соглашения, не может быть меньше 6 м2 общей площади данного помещения. Если при заключении сделки данное правило не соблюдается, она признается ничтожной (часть 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ).
Собственник может использовать объект для своего проживания, передачи его во владение другим лицам, сдачи в аренду, предоставления в безвозмездное пользование. Также все члены семьи хозяина жилого помещения имеют право проживать в нем. Жилье может быть использовано для ведения индивидуальной предпринимательской либо профессиональной деятельности, если такая работа не нарушает законные интересы и права иных лиц, а также требования, установленные в отношении жилого помещения (часть 2 статьи 17, часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ; пункт 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ; пункт 15 правил, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 14 мая 2021 г. № 292/пр).
Владелец жилья в многоквартирном доме имеет право распоряжаться и использовать общее имущество в установленных пределах. Кроме того, он обладает правами на имущество (пункт 2 статьи 287.4, статья 287.5, пункт 2 статьи 287.6, статья 290 Гражданского кодекса РФ; статья 36 Жилищного кодекса РФ; абзац 3 пункта 15 Правил № 292/пр).
Также гражданин может участвовать в собрании собственников помещений в многоквартирном доме (самостоятельно или при помощи представителя), а также войти в ТСЖ, созданное для управления домом (части 1, 2 статьи 143, часть 1 статьи 48, часть 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ).
Обязанности собственника жилого помещения
Собственник жилого помещения имеет не только права, но и обязанности. Он должен использовать его согласно назначению и в соответствии с законодательством РФ. Так, нельзя в жилых помещениях открывать гостиницы и промышленные производства. Владелец в обязательном порядке должен исполнять решения, принятые общим собранием собственников.
Кроме того, он обязан содержать имущество, находящееся в его собственности, платить за коммунальные услуги и жилое помещение, а также исполнять налоговые обязательства относительно имущества физических лиц.
Обязанности собственников помещений по содержанию общего имущества многоквартирного дома регламентируются следующими нормативными актами: статьей 210, пунктом 1 статьи 287.4, пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ; частью 3 статьи 17, частями 1, 3 статьи 30, частью 5 статьи 46, пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ; пунктом 28 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491; статьей 400, подпунктами 1, 2 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ; подпунктами "а", "г", "д" пункта 16 Правил № 292/пр.
Собственник должен поддерживать сохранность помещения, обеспечивать его надлежащее состояние, препятствовать бесхозяйственному обращению с ним, не нарушать интересы и права соседей, соблюдать нормы пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
При проведении перепланировки или переустройства жилого помещения гражданин должен соблюдать требования закона и согласовывать свои действия с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 287.4, подпункты 1, 2 статьи 287.7 Гражданского кодекса РФ; пункт 1, подпункт "б" пункта 16 Правил № 292/пр; часть 1 статьи 26, часть 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ).
Жилищное законодательство аналогичным образом может применяться в отношении общего имущества, находящегося в комплексе индивидуальных жилых домов, а также земельных участков, имеющих единую инфраструктуру.
Конституционным Судом Российской Федерации вынесено постановление, по которому в действующее законодательство должны быть внесены изменения относительно критериев определения правового режима имущества, применяемого для общих нужд в таких комплексах. Это касается и норм, регулирующих отношения по содержанию такого имущества и управлению им (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 г. № 55-П).
Ответственность собственника жилого помещения
При неуплате владельцем обязательных платежей, связанных с наличием жилого помещения в его собственности, долг может быть принудительно взыскан за счет личного имущества гражданина (согласно статье 48 Налогового кодекса РФ и статье 69 Закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ).
В случае если жилое помещение используется не по назначению, или собственник регулярно нарушает интересы и права соседей, или допускает разрушение помещения и его бесхозяйственное содержание, органами местного самоуправления (либо госорганами) может быть вынесено предупреждение, об устранении нарушения в определенные сроки.
Если после этого гражданин по-прежнему не соблюдает права и интересы соседей, не делает ремонт без объективных причин или использует помещение не по назначению, соответствующий орган может подать в суд иск, на основании которого будет принято решение о реализации такого помещения на публичных торгах. В таком случае собственник получит остатки вырученных от продажи средств за минусом затрат на исполнение решения суда (пункт 1 статьи 287.4, подпункты 1, 2 статьи 287.7 Гражданского кодекса РФ; пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14; часть 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ).
Самовольно делая перепланировку или переустройство жилого помещения, нарушая при этом права граждан либо создавая угрозу их здоровью или жизни, владелец должен помнить, что такое жилье также может быть реализовано на публичных торгах в случае отказа гражданина привести его в прежнее состояние (пункт 1 части 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ).
Права собственника нежилого помещения
Собственник такого помещения обладает правом на владение, распоряжение и пользование данным имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ).
Также он вправе претендовать на компенсацию, если земля под зданием, где расположен объект, изымается для потребностей муниципалитета или государства (Определение Верховного Суда РФ № 309-КГ18-13252 по делу А50-28633/2017 от 20 ноября 2018 года).
Объем прав собственников зависит от расположения нежилого помещения — в многоквартирном доме или нежилом строении.
Если объект находится в многоквартирном доме, у собственника есть аналогичные права и обязанности, как и у владельцев жилья. Так, он имеет право:
- Пользоваться общедомовым имуществом согласно частям 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Но он не вправе этого делать, если нет согласия других собственников. Например, право владельца помещения — размещать на общем имуществе здания собственное оборудование может быть реализовано только при согласии остальных дольщиков.
- Применять права получателя услуг ЖКХ. Например, он может потребовать от исполнителя осуществить проверку качества оказываемых услуг (пункты 2 и 33 Правил по услугам ЖКХ).
- Принимать участие в собраниях собственников жилья, например, для утверждения величины взносов или выбора способа управления многоквартирным домом (части 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).
Если объект находится в нежилом строении, владелец имеет право:
- Приобрести или взять в аренду земельный участок под ним без организации торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).
- Пользоваться общим имуществом на тех же условиях, какие установлены для владельцев квартир в многоквартирном доме Гражданским кодексом РФ.
Обязанности собственника нежилого помещения
У собственников нежилых помещений кроме прав также есть и обязанности, основная из которых — содержать в надлежащем виде свое имущество (статья 210 Гражданского кодекса РФ).
Конкретные обязанности могут быть разными и зависеть от того, в нежилом строении или многоквартирном доме размещается помещение.
При расположении помещения в многоквартирном доме собственник должен:
- Заключать договоры напрямую с ресурсоснабжающими службами на предоставление коммунальных ресурсов согласно пункту 6 Правил об услугах ЖКХ. То есть он не имеет права производить оплату услуг ЖКХ управляющей компании или ТСЖ. При отсутствии договора владелец будет платить по нормативам потребления как при самовольном использовании. Обычно это выходит намного дороже, чем оплачивать по счетчикам.
- Участвовать в расходах на содержание общедомового имущества, в том числе делать платежи в счет капитального ремонта (часть 1 статьи 39, и часть 1 статьи 169 Жилищного кодекса РФ). При этом налог за землю, находящуюся в составе общего имущества, собственник не платит (подпункт 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ).
- Вернуть помещению первоначальное состояние в случае проведения незаконной перепланировки (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ).
При расположении помещения в нежилом строении собственник обязан:
- Производить оплату услуг ЖКХ (статья 210, пункт 1 статьи 539, статья 548 Гражданского кодекса РФ). Причем это нужно делать, даже если у собственника арендуют помещение, но у арендатора нет договора с ресурсоснабжающей компанией.
- Содержать общее имущество здания (статья 249 Гражданского кодекса РФ). Так, необходимо будет уплачивать земельный налог или арендную плату за землю, на которой стоит здание и которая нужна для пользования им (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Ответственность собственника нежилого помещения
Если владелец объекта не выполняет свои обязанности или выполняет их плохо, он может быть привлечен:
К административной ответственности
Такая мера применяется при нарушении санэпидтребований к использованию общественных помещений (статья 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях). К примеру, если он не убирает каждый день торговые помещения (пункт 10.1 СП 2.3.6.3668-20).
К гражданской ответственности
Например, владелец должен будет выплатить:
- убытки, если повреждено имущество третьих лиц из-за ненадлежащего пользования объектом. Например, если затопили соседние помещения (статьи 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ);
- штрафы за пропуск сроков оплаты услуг ЖКХ. Так, при просроченных платежах за водоснабжение назначат пени за каждый просроченный день.
В некоторых случаях собственнику может грозить и уголовная ответственность. Но к ней может быть привлечен только гражданин, достигший определенного возраста и находящийся во вменяемом состоянии (статья 19 Уголовного кодекса РФ). Например, это может быть руководитель компании, который периодически предоставляет свои помещения для организации азартных игр (статья 171.2 Уголовного кодекса РФ).
Часто задаваемые вопросы о правах собственника помещения
Есть ли разница в правах собственника нежилого и жилого помещений?
Обязанности и права владельцев жилых и нежилых помещений, согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, относительно содержания общего имущества аналогичны.
И собственник квартиры, и хозяин машиноместа в многоквартирном доме принимают одинаковое участие в содержании общего имущества дома. Юридические и физические лица обязаны оплачивать потребленные услуги ЖКХ, включая и их расход на содержание общего имущества, а также перечислять взносы на капитальный ремонт. Оплата должна производиться в полном размере и вовремя.
Кто нарушает права собственников помещений?
Права могут быть нарушены самими собственниками, а также лицами, эксплуатирующими помещение, либо третьими лицами. Например:
- Незаконное использование подвалов и чердаков. Также запрещено хранить личные вещи, ставить шкафы и капитальные ограждения на лестничных площадках и в коридорах — это нарушение.
- Установка рекламы, систем приема радио и тв-сигнала, незаконное размещение шлагбаумов возле дома.
- Ограничение доступа к общедомовому оборудованию.
Соседи могут подать жалобу на нарушителя в местные органы власти, полицию, прокуратуру. Государственные органы реагируют на такие обращения и принимают соответствующие меры — выносят предупреждения об устранении повреждений, возбуждают уголовные либо административные дела, обязывают через суд выполнить дезинфекцию квартиры или ее переустройство.
Каким образом владелец нежилого или жилого помещения в МКД может защитить свои права?
Для этого он вправе подать негаторный иск в суд, потребовав прекратить незаконное пользование общим имуществом или дать к нему беспрепятственный доступ.
Получить подробную консультацию по конкретной ситуации можно у квалифицированного юриста.
Если вы являетесь собственником жилья, это не значит, что вы можете им пользоваться так, как захотите, и вести себя в нем неподобающим образом. Чтобы не возникло проблем с законом, вы должны знать свои права и обязанности как владельца. Они прописаны в статье 30 Жилищного кодекса РФ. Помните, что, даже если вы зарегистрировали право собственности на имущество, вы можете его лишиться при ненадлежащем использовании.
