Можно ли рефинансировать ипотеку? Да, но нужно учесть несколько ключевых моментов. Во-первых, рефинансирование целесообразно, когда часть долга уже погашена, но не более половины всей суммы, чтобы экономия на процентах была ощутимой. Во-вторых, рекомендуется подождать минимум полгода после заключения текущего ипотечного договора. В-третьих, важно, чтобы выплаты по текущему кредиту производились своевременно, без просрочек.
На что обратить внимание? Рефинансирование ипотеки может быть выгодным решением для снижения финансовой нагрузки и уменьшения общей переплаты по кредиту, но требует тщательного анализа всех условий и возможных рисков.
Что такое рефинансирование ипотеки
Перекрытие одного ипотечного займа другим, но на более выгодных условиях, называется рефинансированием, или перекредитованием. Эта процедура даёт возможность получить более низкую ссудную ставку, изменить величину месячного платежа или поменять суммарное количество лет оплаты по договору.
Если просто описать смысл рефинансирования, то он такой: заемщик кредитуется под более выгодные проценты, за счет этой ссуды оплачивает старый долг, а потом платит проценты по новому. Выгода для банка не очевидна, но она есть. Перекредитование приводит новых клиентов, для этого и создаются выгодные акции.
Можно ли рефинансировать ипотеку на вторичное жильё? Да, так же, как и на загородные дома, военную или семейную. В зависимости от банка будут отличаться процентные ставки и требования для попадания под различные программы ипотечного кредитования.
Для прохождения рефинансирования вам необходимо подходить под те же условия, что и для получения обычного займа на покупку квартиры или дома. Платежеспособность клиента и необходимые стандарты объекта сделки по-прежнему будут проверяться банком-кредитором.
Можно ли рефинансировать ипотеку и получить отсрочку по регулярным платежам или уменьшить долг? Нет, ведь снижается только переплата из-за более низкой ставки. Вашу ипотеку не рефинансируют, если пропускали платежи, копили долги и испортили кредитную историю.
Ставка на этот вид ссуды сильно возросла за последние пару лет. Согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства, в июле 2024 года среднее ее значение по ведущим ипотечным банкам было 19,55 %. Тогда как год назад в этот же период она составляла 11,37 %, а в июле 2022 года — 10,2 %. Естественно, что рефинансировать ипотечный кредит с растущими ставками не выгодно, выплаты будут только увеличиваться.
Теперь подробно рассмотрим случаи, в которых перекредитование будет выгодно, а когда лучше не менять условия займа.
Когда выгодно рефинансирование ипотеки
Сейчас это стало очень популярным инструментом, чтобы управлять вложениями денежных средств. Оно дает возможность улучшать условия ипотеки, снижать проценты, менять сроки оплаты или соединить несколько займов вместе.
Но даже явные плюсы рефинансирования не отменяют того, что подход к этому инструменту должен быть очень тщательным, включать все расчеты и гипотетические последствия. По-настоящему выгодные условия для него создаются тогда, когда:
Ставка понизилась
Банковские работники утверждают, что рефинансировать ипотеку будет выгодно, если ставки отличаются хотя бы на 0,5 %. Речь идет о разнице между текущей ставкой и той, по которой был получен этот заём. Можно провести расчеты на примере долга в два миллиона, взятого под 10,5 % годовых, и с оставшимися двадцатью годами выплат. Снижение ставки на 0,5 процента даст уменьшение срока платежа на 2 года, то есть до 18 лет. Получается, что эти два года сэкономят клиенту банка 460 тысяч рублей переплаты.
Так как при рефинансировании составляется новый договор, то и его сроки можно менять в любую сторону: уменьшать или увеличивать. Продление даст снижение стоимости регулярного платежа, а сокращение — падение общей суммы переплаты по процентам.
Если кредит был взят в иностранной валюте
Ставки кредитования в ней традиционно меньше, чем аналогичные в национальном эквиваленте. То есть нагрузка по платежу вырастет, если перевести иностранные денежные единицы в рубли. Единственное, от чего будете застрахованы — это от повышения курса иных денежных единиц.
В случае валютного кредита вам могут быть предложены несколько вариантов. Например, конвертировать кредит по текущему курсу и изменить условия кредитования. Или выдать новый заем в рублях, которым можно будет погасить валютную ипотеку. Любые предложенные условия нужно тщательно обдумать и просчитать, ведь надо учитывать издержки по новым страховке, оценке объекта недвижимости, выписке из ЕГРН и нотариальным услугам.
Xoтитe внести измeнения в состав созаемщиков
Если вы желаете изменить список созаемщиков, который представлен в договоре, то необходимо оформить перекредитование. При этом выводимый созаемщик не должен обладать правом собственности. Например, если в созаемщики вы привлекли человека с высоким доходом, а сейчас он сам хочет оформить жилищное кредитование, то его следует исключить, а ипотеку рефинансировать.
Плaниpyeтe пpoдaжу ипoтeчной квapтиpы
Следующий потенциально выгодный для осуществления рефинансирования случай — сбыт такого жилья. Можно ли рефинансировать ипотеку после рождения ребенка? Да, после чего вы гасите задолженность новым кредитом, снимаете обременение и продаете жилье без каких-то проблем.
Чаще так поступают, если квартиру необходимо сбыть срочно. Если сделка может подождать, можно договориться с покупателем, кредитором. Возможно, банк пойдет навстречу и позволит продать такое жилье, если одновременно оформлять залог на другую недвижимость.
Когда идет перекредитование, а обременение уже снято, то квартиру сбывают и выплачивают банку кредит с суммы продажи. При этом образовавшуюся разницу оставляют себе. Такая схема довольно часто используется.
Когда не выгодно делать рефинансирование ипотеки? Посчитайте затраты на оформление рефинансирования. Справки, нотариальные услуги, оценка, новая страховка, транспортные расходы — сложите все и сравните с суммой, например, которую можете погасить как досрочный платеж. Если она больше, то рефинансирование можно не делать. Вы сэкономите, просто внося платежи досрочно. Точнее оценить все суммы можно, используя ипoтeчный кaлькyлятop.
Как пример рассмотрим ситуацию, когда долг в миллион рублей на 10 лет под 12,5 % годовых. Ипотечная квартира в долевой собственности с супругом. Используя калькулятор, можно примерно посчитать расходы на рефинансирование: около 30 тысяч. Но если внести эту сумму досрочно с сокращением периода платежей, экономите 70 тыс. руб. А чтобы перекредитование дало ту же выгоду, нужно найти банк, который снизит ставку минимум на 0,6 %.
Бывает, нужных условий на рынке вообще нет. Тогда можно обратиться к ипотечному брокеру, который отслеживает появление необходимых ставок банков. Вас об этом поставят в известность.
Процедура рефинансирования ипотеки
Как только вы поймете, что прошлые условия по ссуде менее выгодны, чем, например те, что есть сейчас на рынке, можно подумать о перекредитовании.
Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке? Конечно. Следует выбрать банк с наиболее подходящими условиями. Перекредитование может обеспечить комфортную ежемесячную выплату по ипотеке, снижение ставки приведет к уменьшению этой суммы. Если привыкли делать небольшие досрочные взносы, то в новом договоре можно сократить срок закрытия ссуды.
После решения о рефинансировании необходимо направить заявку в банк и дождаться ответа. В открытом доступе на сайте банка можно найти форму документа. В случае с рефинансированием придется подтверждать свою платежеспособность. Банк будет интересоваться и тем, как платили кредит, не было ли просрочек. Если перечисления осуществлялись вовремя, и все условия будут соблюдены, то проблемы не возникнет.
Обычно дополнительно требуются копии документов:
- паспорта;
- СНИЛС;
- трудовой книжки;
- 2-НДФЛ;
- договор кредитования, по которому сейчас происходят выплаты;
- порядок расчетов по нему;
- справка об остатке ссудной задолженности.
Через некоторое время может позвонить сотрудник банка со стандартными вопросами о работе, стаже и размере дохода. Будьте готовы поделиться контактами начальника или службы кадров.
p>
Когда заявка на рефинансирование одобрена, можно собирать документы на жилье. Квартира отправляется в залог банку, поэтому они узнают необходимую информацию. Если жилье вы брали у застройщика, изначально он передавал данные, теперь вы должны предоставить их сами. После всех приготовлений осуществляется рефинансирование. На человека оформляется новый заем, а банк-кредитор выкупает жилье у предыдущего.
Теперь наступает время решить вопрос с обременением. Необходимо перезаложить имущество в уже новом банке. В первый пишут заявление с просьбой о выдаче закладной. Затем в МФЦ оформляют два заявления: чтобы снять старое исполненное обременение и наложить новое.
Суммарно все эти процессы могут занимать до трех месяцев.
Часто задаваемые вопросы о рефинансировании ипотеки
Можно ли рефинансировать сельскую ипотеку?
Нет, потому что программа и так уже является льготной. Чаще всего, если вы спросите, можно ли рефинансировать субсидированную ипотеку, то получите отрицательный ответ банка.
Можно ли рефинансировать ипотеку в сфере ИТ?
Нет, изменить условия по ней невозможно. Это отражено в открытых источниках. После получения займа по этой программе менять ставки, сроки, сумму всех выплат нельзя.
Можно ли кредит рефинансировать в ипотеку?
Да. Главное, перед процедурой рефинансирования рассчитать все возможные условия и выбрать наиболее выгодный вариант.
Можно ли рефинансировать ипотеку с привлечением материнского капитала?
Перекредитоваться так стало возможно благодаря современному законодательству. Дата получения материнского капитала уже не имеет значения. Если надо рефинансировать ипотеку, взятую после рождения ребенка, эта сумма может быть использована для оплаты части долга или процентов по новому кредитному займу. Нужно отметить, что заем обязательно должен быть на приобретение или строительство жилья.
Мoжнo ли рефинансировать тpaншeвyю ипoтeкy?
Да. Это возможно после выдачи всех траншей, когда полностью рассчитаетесь с застройщиком. Сейчас перекредитовать можно и «Семейную ипотеку», но, вероятно, условия могут поменяться.
Можно ли рефинансировать «Дальневосточную ипотеку»?
В общем случае она не предполагает того, что вам предоставят кредит на закрытие действующего ипотечного займа. С учетом всех требований и приобретения жилья в Дальневосточном федеральном округе, это невозможно. Однако вам сначала нужно получить консультацию в банке, который подобные кредиты выдает.
Можно ли сделать рефинансирование под арктическую ипотеку?
Ставки по таким льготным программам и так рефинансированы. Большая часть суммы ипотеки выплачивается государством, компенсируя расходы банковскому сектору, выдавшему заем.
Можно ли несколько раз рефинансировать ипотеку?
Пока российские законы не запрещают неоднократно пересматривать условия ипотечного кредита. В том числе и рефинансировать. Однако все требования к заемщикам выдвигаются банками. Если подходите по всем условиям, то вполне возможно повторное перекредитование и получение еще более комфортных для вас сумм платежей или срока выплаты долга.
Как вы поняли, рефинансирование — это полезный и удобный инструмент, который можно использовать, чтобы снизить финансовую нагрузку по ипотеки и уменьшить сумму переплат. В любом случае, важно давать адекватную оценку процессу перекредитования, понимая, что у него есть и плюсы, и минусы.
