О чем речь? Ограничения (обременение) прав – процедура, следствием которой является лимитирование свободы собственника в распоряжении объектом недвижимости. Возникает по разным причинам и может быть добровольным (ипотека) и принудительным (арест).
На что обратить внимание? Перед приобретением недвижимости обязательно нужно проверить ее на наличие обременения. Если после подписания договора купли-продажи окажется, что на объекте есть ограничения, сделку признают недействительной, в регистрации права собственности новому владельцу откажут. Так можно потерять и деньги, и недвижимость.
Что такое ограничение (обременение) прав
Это лимитирование свободы собственника управлять или пользоваться своим имуществом. Такие ограничения часто возникают из-за того, что права на объект частично принадлежат другим лицам. Например, если квартира находится в залоге у банка или сдана в аренду с официальной регистрацией договора. В таких случаях собственник не сможет продать/подарить жилье без согласия заинтересованных сторон.
В законодательной практике термины «ограничение» и «обременение» прав используются взаимозаменяемо, однако их смысл может немного различаться. Ограничение относится к правам, тогда как обременение связывается с объектом недвижимости.
Ограничения прав (обременения) бывают следующие:
- Возникающие по инициативе собственника: владелец сам принимает решение о наложении обременения. Например, оформляя залог имущества в банке для получения ссуды. Если заемщик не выполняет обязательства, кредитор имеет право изъять и продать этот актив для покрытия долга.
- Устанавливаемые принудительно: вводится без согласия собственника. Например, наложение ареста по решению суда. При таком обременении любые операции с активом, включая продажу, обмен или дарение, ограничиваются.
Приобретая недвижимость, важно убедиться, что на нее не наложены такие лимиты. Зарегистрированные ограничения (обременения) права сохраняют силу и после смены собственника. Это означает, что покупатель принимает объект недвижимости с этими лимитами.
Какие бывают виды ограничения (обременения) прав
Обременение в правовом контексте обозначает запрет на выполнение определенных действий в отношении объекта недвижимости. У каждого собственника есть три ключевых права: владение, пользование и распоряжение. Обременения могут касаться одного или нескольких из них. Важно отметить, что оно не лишает хозяина прав собственности — объект не переходит в распоряжение третьих лиц, будь то банк, государство или другие заинтересованные стороны.
Источник: vectorjuice/ freepik.com
Основные виды ограничения прав и обременения объекта:
Ипотека
Этот вид обременения встречается чаще всего. Пока ипотечный кредит не погашен, недвижимость остается в залоге у банка. Хотя заемщик считается собственником жилья, его возможности распоряжаться им — продавать, обменивать, дарить — ограничены необходимостью получить согласие кредитора. После погашения займа обременение снимается, и хозяин обретает полную свободу действий с недвижимостью.
Однако в случае несвоевременного выполнения условий договора банк вправе инициировать изъятие объекта. Залоговая квартира может быть продана через судебные торги для покрытия оставшейся недоимки. Это предусмотрено статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. При этом допускается обращение взыскания даже на единственное жилье заемщика.
Арест имущества
Наложение его ограничивает права владельца распоряжаться объектом. Такую недвижимость нельзя продать, подарить, сдать в аренду. Арест может быть связан с некими обстоятельствами (споры о правах собственности; раздел имущества в рамках бракоразводного процесса; наличие долговых обязательств). Решение принимается судебными приставами, которые вносят сведения об ограничении права (обременении) в Росреестр. Это отражается в выписке из ЕГРН, запросив которую можно получить актуальную информацию о статусе недвижимости.
Источник: stockking/ freepik.com
Если имущество арестовано, но не изъято, собственник может им пользоваться, например, проживать в квартире. Однако при опечатывании объекта его использование становится невозможным, а нарушение запрета грозит административным наказанием в рамках статьи 17.14 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Рента
Это договор, который часто заключается пожилыми людьми и немощными. Согласно сделке, право собственности на недвижимость переходит к другому лицу. А оно берет на себя обязательство по уходу за предыдущим владельцем.
Сделка может быть оформлена в виде договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Важно, что информация об этом обязательно фиксируется в выписке из ЕГРН. При этом распоряжение жильем возможно только с согласия того, кто получает ренту.
Если плательщик не может продолжать заботиться о собственнике, он имеет право найти нового человека, готового взять на себя эти обязанности, и переоформить с ним договор ренты.
Сервитут
Это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости, как это предусмотрено статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такое обременение чаще всего встречается в случае с дачами и загородными участками. Например, он может быть необходим для прокладки дороги через соседний участок, если иного пути нет. Важно, что при наличии сервитута сторона, обладающая правом пользования наделом, не получает его в собственность. Она лишь может использовать землю в рамках условий ограничения права (обременения) на земельный участок, прописанных в договоре/соглашении.
Аренда
Она не препятствует купле-продаже жилья, но накладывает определенные ограничения. Когда заключен договор аренды, квартира, в которой обитают съемщики, может быть реализована, но они сохранят право на проживание до окончания срока сделки. Владелец может снять это обременение досрочно, расторгнув это соглашение в соответствии с его условиями.
Если договор аренды длительный (от одного года и более), регистрация обременения в Росреестре обязательна. По краткосрочным соглашениям она не требуется.
Доверительное управление объектом
Оно предполагает передачу прав на использование недвижимости третьей стороне, которая будет заниматься ее эксплуатацией с целью получения прибыли. В роли управляющего может выступать, например, риелтор или специализированная компания. Эта форма использования не включает в себя передачу прав собственности. То есть управляющий не имеет права продавать или дарить имущество, а также совершать другие действия, не обусловленные соглашением.
После передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется государственная регистрация ограничения прав на него (обременения) в Росреестре. Информация об этом появляется в выписке из ЕГРН. Срок ограничения права (обременения) завершается после заключения сделки купли-продажи.
Скрытые обременения
Информация о лимитировании, таком как ипотека, арест, рента, обычно доступна через выписку из ЕГРН. Однако бывают прочие обременения (ограничения) прав, которые не так очевидны:
- наличие среди прописанных людей, которые отказались от приватизации;
- присутствие среди зарегистрированных лица, которое получило право пожизненного проживания по завещанию;
- наличие среди собственников несовершеннолетнего.
В последнем случае для продажи недвижимости потребуется разрешение органов опеки, которое будет выдано только при выполнении всех установленных условий. Когда квартира приобретена с использованием материнского капитала и детям были выделены доли, при ее реализации родители должны будут купить новое жилье и выделить несовершеннолетним доли в нем.
Такие обязательства не всегда отражаются в выписке и не считаются ограничениями (обременениями) прав собственности. В случае, когда родители, не выделив доли детям, продали жилье, купленное с материнским капиталом, сделка может быть признана недействительной.
Важно! Стоит учитывать, что ограничения права (обременения) могут быть установлены на аварийные объекты или имеющие статус культурного наследия. В случае со зданиями, признанными катастрофичными, владельцы не могут продать их, так как имеют право на получение нового жилья от государства. А исторически/культурно ценные объекты защищены законом, и любые операции с ними должны быть согласованы с органами охраны памятников.
Как наложить обременение (ограничение) прав
Ограничения прав собственности может возникать не только из-за сделок, долговых обязательств, но и по инициативе самого хозяина. Например, такие меры часто применяются арендодателями, чтобы избежать возможных махинаций со стороны съемщиков. Кроме того, наследники могут наложить обременение на имущество, чтобы защитить его от возможных посягательств других членов семьи или тех, кто имел доступ к важным документам, подтверждающим право собственности.
Чтобы установить ограничение прав, нужно обратиться в Росреестр, представив доказательства необходимости такой меры. Требуемые документы:
- копия паспорта заявителя;
- свидетельство о праве собственности на объект;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- справка об открытии наследственного дела.
Если обременение затрагивает права третьих лиц (долевая, совместная собственность супругов) может потребоваться нотариально удостоверенное согласие этих людей.
Кроме Росреестра, подать заявление можно через многофункциональные центры (МФЦ) или отправить документы по почте заказным письмом, однако это может занять больше времени.
Как проходит регистрация обременения прав
Для установления обременений на недвижимость требуется официальная государственная регистрация. Этот порядок регулируется статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом № 218-ФЗ, принятым 13 июля 2015 года. Ключевые основания для регистрации сделки об ограничении права (обременении):
- законодательные нормы: могут предусматривать обязательное наложение ограничений;
- решение суда: является основанием для внесения изменений в реестр;
- соглашения сторон: договоры, результатом которых становится обременение;
- государственные акты: могут инициировать процесс наложения ограничений.
Источник: freepik/ freepik.com
Государственная регистрация ограничений прав (обременений) выполняет важную задачу — она позволяет потенциальным покупателям заранее узнать о существующих лимитах, что делает сделки более прозрачными и предсказуемыми. Однако процедура возможна только при условии, что права на объект недвижимости уже были зарегистрированы в ЕГРН.
Как снять ограничение (обременение) права
Оно прекращается по мере исчезновения условий, при которых его наложили (например, если долг по ипотеке или другим обязательствам погашен, или был завершен раздел имущества). Но чтобы процесс был завершен официально, нужна регистрация этого акта в Росреестре.
Существует два варианта прекращения ограничений прав (обременений):
- Одностороннее снятие — в данном случае, когда вся сумма задолженности погашена (например, ипотека), банк отправляет в Росреестр документы о завершении ссуды, и обременение снимается.
- Двустороннее снятие — когда обе стороны (заемщик и кредитор), совместно подают документы в Росреестр, подтверждая оплату и отсутствие недоимки.
Необходимые документы для снятия обременения при ипотеке:
- паспорт владельца недвижимости и созаемщика;
- закладная от банка;
- справка, подтверждающая, что долг погашен;
- выписка из ЕГРН, где будет зафиксировано снятие обременения;
- кредитный договор;
- информация по кредитному счету;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
В некоторых случаях банки могут подать документы для снятия обременения на недвижимость непосредственно в Росреестр.
Для снятия ограничений по сделке ренты необходимо предоставить:
- паспорт собственника имущества;
- свидетельство о смерти лица, получавшего ренту;
- договор, который заключался между сторонами;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Если договор расторгается при жизни хозяина актива, требуется присутствие обеих сторон, при этом они должны предоставить паспорта.
Для снятия обременений по договорам доверительного управления (ДУ) и аренды потребуются:
- паспорта обеих сторон, заключивших сделку;
- оригинал договора ДУ;
- соглашение о расторжении заключенного соглашения;
- выписка из ЕГРН.
Если расторжение договора совершено по решению суда, нужно предоставить его копию.
В случае ареста имущества, наложенного по вердикту суда, обременение снимается через приставов в соответствии с ФЗ-80 «Об исполнительном производстве». Информация об этом передается в Росреестр в течение трех рабочих дней, процесс обработки документов там занимает тоже три дня. Это позволяет завершить процедуру прекращения ареста за неделю.
Для подачи заявления о снятии обременения в МФЦ необходимо предоставить:
- личные данные заявителя, включая паспортные и о месте проживания;
- информацию о залогодержателе: его реквизиты и юридический адрес;
- детали кредита: сумма, срок действия, условия и дата полного погашения;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности и взаимных обязательств.
В МФЦ нужно подать заявление и все требуемые документы, а взамен получить их опись.
Часто задаваемые вопросы об ограничении (обременении) прав
Как можно узнать, наложено ли оно на недвижимость?
Чтобы выяснить, есть ли на объекте ограничения, которые могут повлиять на его продажу, дарение или аренду, существуют несколько способов проверки:
- онлайн через сайт Росреестра: с помощью раздела «Справочная информация по объектам недвижимости» вы можете быстро и бесплатно узнать статус объекта, введя его адрес или кадастровый номер;
- в МФЦ: посетить любое отделение с паспортом и подать заявление.
Кроме того, можно запросить у продавца выписку из домовой книги, чтобы получить информацию обо всех зарегистрированных жильцах.
В договоре хорошо предусмотреть пункт, который обяжет снять с регистрации всех, кто прописан.
Если покупка жилья связана с наследством, уточните, не присутствуют ли в документах права других наследников на пожизненное проживание. При приобретении квартиры с использованием материнского капитала убедитесь, что есть нотариально заверенные документы о выделении долей детям и согласие органов опеки на возможную продажу.
Можно ли провести снятие обременения дистанционно?
Да, вы вправе выполнить процесс удаленно через сайт Росреестра, но для этого требуется наличие квалифицированной электронной подписи. Алгоритм следующий:
- Зайдите на официальный сайт Росреестра в раздел «Регистрация и прекращение прав...».
- Выберите действие: «Погашение регистрационной записи».
- Введите требуемые данные, прикрепите сканы документов и отправьте заявление.
Для подтверждения снятия обременения можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ, но услуга будет платной. Для проверки информации удобно использовать общедоступный сайт Росреестра.
Зачем необходимо снимать обременение с недвижимости?
Это делается, когда условия, по которым оно было наложено, утрачивают силу. Но в Росреестре нужно обязательно погасить запись, иначе владельцу недвижимости могут быть ограничены следующие действия:
- проведение сделок с этим активом;
- ремонтные работы, включая перепланировку;
- прописка новых жильцов;
- оставление недвижимости без присмотра на длительный срок;
- официальная сдача жилья в аренду на период более одного года.
Снять обременение можно только после завершения условий, по которым оно было наложено, например, после погашения кредита по ипотеке или расторжения договора.
Прежде чем купить квартиру или дом, важно тщательно проверить их юридическую историю, чтобы предотвратить возможные проблемы с чистотой сделки. Необходимо удостовериться, что на объекте нет никаких обременений или обязательств, которые могут стать препятствием для официального оформления права собственности.
