Банкротом может стать физическое или юридическое лицо, имеющее значительные долги, длительные просрочки по платежам и неспособность их погасить. Для возмещения задолженности в счет принимают имущество и средства банкрота, причем даже отчужденную собственность – проданную или подаренную.
В статье расскажем, как банкротство может повлиять на сделку с квартирой, какие риски для покупателя, если продавец жилья стал банкротом, могут ли изъять квартиру, как обезопасить себя при покупке.
Продавец-банкрот продает квартиру: законно ли это, какие риски
Для нового владельца жилья, купившего его у банкрота, существуют риски потерять не только квартиру, но и потраченные на нее средства. После признания должника банкротом судом назначается конкурсный управляющий, который выясняет, какими средствами располагает лицо, чтобы за их счет погасить хотя бы часть долгов. Управляющий вправе оспорить ранее заключенные гражданином, признанным несостоятельным, сделки.
Такие меры направлены против злоупотреблений со стороны банкрота. Допустим, он попытается скрыть свою собственность, чтобы не лишиться ее при несостоятельности.
Покупатель рискует тем, что оспариваются не только состоявшиеся после начала процесса банкротства сделки, но и те, которые ему предшествовали.
Признаки подозрительных сделок:
-
Указанная в договоре купли-продажи цена значительно ниже рыночной. Так, на незначительную уступку в стоимости в 5–15% суд вряд ли обратит внимание, а если имущество приобретено на 20 и более процентов дешевле, риск оспаривания существенно возрастет. При этом неважно, сколько было уплачено на самом деле – в расчет берется исключительно указанная в документах сумма. Поэтому в договоре купли-продажи рекомендуется писать реальные цифры. Если продавец настаивает на оформлении договора на меньшую сумму, это должно насторожить.
-
Покупателем является заинтересованное лицо. В соответствии с законодательством к таковым относятся родители, дети, дедушки и бабушки, внуки, сестры и братья, их дети и внуки, супруг/супруга, его/ее родители, дети, сестры и братья. Так, желание выручить близкого родственника или друга, спасая его собственность от банкротства, действия не возымеют: договор обязательно будет оспорен в суде и признан недействительным.
-
Безвозмездные условия. То есть покупателю достается недвижимость без внесения оплаты или она передана в дар. Суд могут смутить нестандартные формы расчета, и сделка будет оспариваться в обязательном порядке.
-
Должник после заключения сделки пользуется бывшей собственностью, например проживает в квартире. То есть сделка по факту является мнимой. Такие действия тоже признаются незаконными и оспариваются. Для подобных сделок установленный законом срок составляет уже три года до момента подачи заявления о банкротстве.
Случается, что покупатель действительно не осведомлен о неплатежеспособности продавца и не предполагает, что сделка может иметь печальные последствия. Чтобы не попасть впросак, следует проверить продавца перед заключением договора, в том числе удостовериться, что у него нет долгов, которые могут привести к банкротству.
Кроме того, всегда нужно изучать рыночные цены и сопоставлять их с условиями по договору, а также обязательно сохранять все документы и чеки по соглашению. Удачным решением будет получение расписки о передаче денег.
Купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом: что будет
Если после совершения сделки продавец заявит о своей несостоятельности, сделку отменить все-таки могут. При этом по документам квартира вернется к продавцу, а покупатель превратится в его кредитора. Все имущество, в том числе указанная квартира, попадут в конкурсную массу. И вернуть потраченные средства станет возможным только на законных основаниях.
Нередко в ходе банкротства выясняется, что и продавец, и покупатель вели себя не совсем добросовестно. Заключая договор купли-продажи, стороны производят обмен собственности на деньги. Согласно статье 454 Гражданского кодекса, при добросовестных действиях продавца и покупателя после сделки стоимость имущества не меняется – меняется лишь его состав. Поэтому продажа квартиры и последующее банкротство продавца никак между собой не взаимосвязаны. Уплачивая за квартиру ее реальную стоимость по документам, покупатель ничем не рискует, поскольку такая сделка является безопасной.
Если по договору квартира стоит дороже ее реальной стоимости, покупатель рискует ровно на ту сумму, на которую завышена цена. А если в договоре цена значительно уменьшена, значит, продавцу было выгодно это сделать. Следовательно, его выгода обернется убытками для покупателя.
Могут ли забрать квартиру, если продавца признали банкротом
Покупателей недвижимости может интересовать вопрос о том, не заберут ли квартиру, если продавец объявит себя банкротом. Закон стоит на стороне таких граждан. У добросовестных покупателей не должны отбирать собственность из-за нечестных продавцов. Это противоречит нормам гражданского законодательства.
Просто так квартиру забрать не могут. Сначала возбуждается дело о банкротстве в арбитражном суде. Финансовый управляющий может потребовать оспорить заключенную сделку о купле-продаже в соответствии со статьей 213.32 Федерального закона № 127-ФЗ. Он же обязан проверить прозрачность сделки. Для ее отмены требуются весомые основания, реально доказывающие недобросовестность сторон.
Сроки оспаривания разные и зависят от степени влияния сделки на материальное положение продавца. Если продажа ему невыгодна, от ее момента до неплатежеспособности должно пройти не более 12 месяцев. В случае же когда реализация напрямую привела к банкротству, с момента сделки должно пройти не более трех лет. То есть 3-летний срок оспаривания действует не во всех случаях.
Сделку могут оспорить, если дело о банкротстве заведено до продажи или через месяц после нее.
Но даже при таких обстоятельствах сделку аннулируют не во всех случаях. Суд принимает сторону покупателя, если признает, что он приобрел жилье, не будучи в сговоре с продавцом, и проживает в ней. Тогда квартира останется за покупателем.
Продавец квартиры стал банкротом: как защитить себя покупателю
Изучив проблемы, с которыми сталкиваются люди на вторичном рынке купли-продажи квартир, следует с максимальной ответственностью и внимательностью относиться к совершению сделок. Главное – помнить, что закон на стороне добросовестных покупателей.
Что сделать, чтобы обезопасить себя:
-
проверить финансовое состояние продавца;
-
провести анализ сведений о нем и документации;
-
удостовериться в отсутствии споров в адрес имущества;
-
изучить все правоустанавливающие документы;
-
запросить выписки из ЕГРН и других реестров;
-
внимательно осмотреть недвижимость перед покупкой.
Финансовое состояние лица можно изучить онлайн – в интернете доступна база данных Арбитражных судов Российской Федерации. Там указано, открыты ли на лицо дела о банкротстве.
В отсутствии исковых производств можно убедиться на портале ГАС «Правосудие». Таким же образом опубликованы данные о прохождении процедуры банкротства на сайте ЕФРСБ.
Для желающих узнать информацию об исполнительных производствах она в свободном доступе размещена на веб-сайте ФССП. Достаточно ввести Ф. И. О. и ИНН гражданина.
Кроме того, покупатель вправе запросить кредитную историю продавца на официальном портале государственных услуг.
Не лишним будет обратить внимание и на задолженность за услуги ЖКХ.
Перед покупкой рекомендуется выяснить причину, по которой продается жилье. Иногда граждане практически за бесценок стремятся распродать все имущество, чтобы расплатиться с частью долгов.
Важно! Если продавец квартиры на момент сделки проходит процедуру банкротства, продажа незаконна. Без согласия финансового управляющего физическое лицо в процедуре несостоятельности не имеет права осуществлять никакие сделки. Такая купля-продажа однозначно будет оспорена.
Собираясь приобрести квартиру на вторичном рынке, следует максимально обезопасить себя от возможных рисков. Одним из них является заключение сделки с лицом, объявленным банкротом или проходящим данную процедуру. В таком случае покупатель рискует остаться без квартиры, а потраченные средства придется долго возвращать обратно.
