Как происходит? Взыскание задолженности по аренде помещения происходит в два этапа. Сначала неплательщику направляется претензия в качестве попытки решить вопрос мирным путем. Если она игнорируется, составляется исковое заявление в суд.
На что обратить внимание? Чтобы иск удовлетворили, нужно его правильно сформулировать, приложить определенные документы вроде расчета задолженности и копий писем с требованием вернуть долг, а также предоставить подтверждения своей позиции. Часто в таких делах без помощи опытных юристов не обойтись.
Суть договора аренды
Чтобы заключить договор аренды, нужно грамотно составить документ гражданско-правового характера, в котором будут определены отношения сторон, установлены стоимость и порядок сдачи жилья во временное пользование. Еще в договоре необходимо прописать сроки действия аренды, ответственность за порчу имущества. Также в бумаги следует внести способ оплаты за съем жилья в виде:
- регулярной оплаты;
- обеспечительного платежа, который позволит погасить долг или ущерб.
Конечно, наличие договора не гарантирует, что квартиросъемщик будет вести себя порядочно, внесет необходимые средства вовремя. Взыскание задолженности по аренде – дело непростое. Арендодатель в любом случае отвечает за возможные риски для своего имущества. Однако существует порядок, который позволяет восстановить справедливость, если съемщик жилья не платит вовремя.
Подача претензии арендатору
Перед тем как подавать на арендатора в суд, следует отправить ему претензию. Это позволяет решить проблемный вопрос мирно, без вмешательства контролирующих органов.
Что представляет собой претензия? Это документ, который свидетельствует о наличии задолженности и предлагает арендатору оперативно устранить ее до обращения в суд. Также он нужен для того, чтобы зафиксировать претензию, и в дальнейшем у вас будут доказательства о том, что квартиросъемщик игнорирует требования по договору.
Что должно быть прописано в претензии по взысканию задолженности по договору аренды:
- следует предметно описать нарушение;
- необходимо выставить требование: оплатить задолженность до определенного срока;
- стоит написать срок для добровольного исполнения обязательств;
- указать последствия, которые наступят при игнорировании претензии.
Обратите внимание на договор об аренде. В нем должен быть прописан порядок досудебного решения вопроса. Если хотите урегулировать спор без стороннего вмешательства, обязательно добавьте этот пункт. В противном случае суд может отклонить иск, если придется в него обращаться.
Какие документы нужны для составления претензии? У вас должны быть бумаги, свидетельствующие о задолженности, документы на недвижимость, договор аренды, акт приема-передачи квартиры, а также акт, в котором проведена сверка расчетов.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
После подготовки претензии её нужно передать должнику. Используйте официальный адрес, который он указал в договоре. Лучше отправить письмо с уведомлением. Необходимо удостовериться, что человек получил его, иначе должник может сказать, что не видел никакой претензии. Также перед судом арендодателю важно будет доказать, что он пытался договориться с арендатором, чтобы урегулировать конфликтную ситуацию.
Взыскание задолженности по аренде через суд
Подождите положенное время. Если должник не вышел с вами на связь, игнорирует письма и звонки или отказывается платить, вы можете обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по аренде.
Как составить заявление? Иск о взыскании задолженности по договору аренды считается процессуальным документом. Он позволяет защитить права владельца квартиры, который официально сдавал недвижимость другому лицу за деньги. Если условия договора были нарушены, то суд может начать рассматривать дело.
Этот вид иска можно подать, если арендодатель зафиксировал нарушение договорных обязательств. Рассмотрим самые частые причины, позволяющие обратиться в суд:
- арендатор просрочил платежи, указанные в договоре;
- нарушитель регулярно не платит за жилье, в котором временно проживает;
- арендатор испортил имущество хозяина квартиры и отказываться возмещать ущерб владельцу недвижимости;
- нарушитель не исполнил другие пункты договора, которые были прописаны как обязательные, если они касались финансовой стороны вопроса.
Для чего нужен иск? Он позволяет запустить делопроизводство по судебному разбирательству. Главная цель – добиться от арендатора полной компенсации суммы долга.
В тексте иска нужно предельно точно описать ситуацию, перечислить все нарушения, приложить доказательства, сослаться на конкретные статьи закона. Важно выбрать вид судебной инстанции.
Если квартиру сдавало физическое лицо, то вопросы по возврату средств за арендную плату решает районный суд (общая юрисдикция). Если же задействовано юридическое лицо, стоит обратиться в арбитражный суд. Чаще всего дела подобного плана рассматривает арбитражный судья.
Чтобы в него обратиться, нужно предпринять ряд шагов, но перед этим стоит убедиться, что выбрана правильная форма подачи претензии о взыскании задолженности по аренде:
- Соберите и проверьте все документы: договор аренды, акт, в котором перечислено все имущество, сумма задолженности на расчетном листе, копия письма с требованием оплатить аренду и копия претензии, предназначенные для арендатора. Нужно предоставить доказательство, что документ с требованиями был направлен по указанному в договоре адресу.
- Укажите все данные в исковом документе. Подробнее разберем его ниже.
- Внесите госпошлину и подайте иск в арбитражный суд вашего населенного пункта.
- Приходите на все судебные заседания, предоставляйте данные, которые потребуются для рассмотрения дела по существу, отстаивайте свою позицию.
- После рассмотрения дела получите от суда текст решения о взыскании долга по аренде.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
Если уверены, что мирно вопрос не урегулировать, лучше оперативно обратиться в орган власти. Известно, что срок рассмотрения подобных дел составляет три года. К тому же он определяется индивидуально по каждому просроченному платежу и не связан с датой подписания договора аренды. Также следует успеть привлечь арендатора к ответственности, пока тот не объявил себя банкротом.
Правила составления искового заявления о взыскании задолженности по аренде
Гражданский процессуальный кодекс регулирует подобные виды разбирательств, в статье 131 определен порядок составления искового заявлении о взыскании задолженности по аренде помещения:
Шапка документа
Текст нужно расположить в верхнем правом углу, в шапке содержатся:
- название суда, куда подано заявление. Пример: в Октябрьский областной суд города Архангельска;
- информация об истце: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, телефон;
- данные об ответчике: фамилия, имя, отчество, адрес проживания или место нахождения.
Если в виде истца выступает организация, требуется указать ее реквизиты, статус, название, юридический адрес, ИНН и ОГРН.
Основная часть
Необходимо точно описать, какие обстоятельства имеются в деле:
- когда и где был заключен договор аренды;
- перечислить все основные условия по договору: сумма платы за съем жилья, порядок и сроки внесения средств;
- факты, свидетельствующие о нарушении пунктов договора. Например, арендатор просрочил плату на 40 тысяч рублей за два месяца;
- ссылки на нормативные акты, которые законодательно подтверждают обоснованность предъявляемых требований.
Просительная часть
Здесь нужно прописать, какие требования предъявлены к ответчику. Например:
- взыскать с должника сумму в определенном размере;
- возместить все судебные расходы, включая госпошлину и средства на юридическую помощь;
- начислить пени за просрочку платежей.
Заключение
Закончить текст документа необходимо такими данными:
- дата составления заявления;
- подпись с расшифровкой;
- список приложений, куда могут входить договор аренды, уведомления, квитанции.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
Для скачивания есть пример пустого и заполненного бланков искового заявления о взыскании задолженности по аренде.
Возможные проблемы во взыскании задолженности по аренде
Как и в любом судебном деле, в вопросе взыскания задолженности по аренде могут возникнуть различные трудности и законодательные проволочки. Зачастую это связано со статусом или поведением арендатора.
К примеру, вам задолжала иностранная компания. У суда сразу возникает вопрос о типе подсудности данного спора. Если в договоре не было указано, какой правовой орган будет рассматривать дело, то придется применять нормы международного частного права. Если у зарубежного арендатора не заявлено резидентство в РФ, то придется обратиться к профессиональным юристам, которые занимаются вопросами в данной сфере.
Также проблемы могут появиться, если вы собираетесь добиться взыскания долга с банкрота или компании в стадии ликвидации. В таком случае все вопросы будет решать уже не непосредственно должник, а ликвидационная комиссия. Однако, даже если суд встанет на вашу сторону и потребует погасить задолженность, ваш вопрос включат для рассмотрения в одну из последних очередей. Исключением является лишь обеспечение обязательств арендатора залогом имущества. Эти требования рассматривают в третью очередь. Конечно, деньги получить будет сложнее, придется ждать, когда должник рассчитается со всеми кредиторами.
Еще одна неприятная ситуация: арендатор съехал с квартиры, не предупредив хозяина, не заплатив и не передав арендуемое имущество. Договор расторгается только путем обращения в суд, в одностороннем порядке. Кроме суммы долга можно взыскать и проценты. Если в квартире остались вещи арендатора, то владелец жилья может оставить их у себя до тех пор, пока не будет погашена задолженность. Это называется обеспечением обязательства, сам арендодатель обязан держать это имущество в полной сохранности.
Изображение подготовлено с помощью нейросетевых технологий
Бывает ситуация, когда человек перестает платить, так как владелец жилья препятствует его пребыванию в квартире. Тогда получить средства за сдачу площади в аренду за время, которое арендатор фактически не проживал в жилье, вряд ли получится. А вот сам квартиросъемщик может взыскать с хозяина сумму за неосновательное обогащение.
Важные советы арендодателю
Чтобы подобные квартирные вопросы не возникали, необходимо тщательно подготовить договор аренды. Для этого стоит подключить профессионального юриста. На этапе обсуждения документа стоит проговорить с потенциальным арендатором ряд ключевых вопросов:
- внесите в договор пункт, где будет указано о своевременности внесения арендной платы. Без этого пункта довольно трудно доказать факт задержки выплат, чтобы вернуть долг через суд;
- пропишите суммы штрафов, пени и неустоек за нарушение пунктов договора, также нужно указать, что в случае задержки арендатору будет выставлена претензия, после чего владелец жилья может обратиться в суд.
Если все эти пункты отражены в договоре, а сам документ подписан обеими сторонами, то взыскать задолженность по аренде гораздо проще, не нужно будет искать дополнительные доказательства.
Найдите хорошего юриста, имеющего опыт в подобных делах. Пусть он составит не типовой договор, а вникнет в вашу ситуацию и учтет все нюансы, которые уберегут вас от возможных затянувшихся судебных тяжб.
Часто задаваемые вопросы о взыскании задолженности по аренде
На каких основаниях можно взыскать задолженность по договору аренды?
Если человек вовремя не вносит платежи, накопился долг, штрафы и пени. А сам хозяин квартиры терпит убытки из-за действий нерадивого квартиросъемщика.
В какой суд следует направить иск для взыскания задолженности по договору аренды?
Определите место нахождения ответчика и ближайший суд. Это правило действует, если порядок не прописан в договоре.
В чем отличие во взыскании с индивидуального предпринимателя и юрлица?
Особой разницы нет. В обоих случаях дело рассмотрят в административно-правовом порядке. Если предприниматель заключил договор для личного проживания, то такое дело будет рассматривать суд общей юрисдикции, где применимы нормы гражданского процессуального кодекса.
Какой срок дают на ответ по претензии о взыскании задолженности по аренде?
Его прописывают в претензии, обычно это месяц.
Можно ли подавать иск без претензии?
В крайне редких случаях. Обычно требуется соблюдать досудебный порядок и подавать претензию должнику.
Как взыскать долги, если с арендатором не заключался письменный договор?
Существует пункт с неосновательным обогащением. Если его доказать, то можно взыскать плату за фактическое пользование жильем.
Что делать, если арендатор не собирается исполнять решение суда?
Этим вопросом занимаются судебные приставы. Для этого следует получить исполнительный лист. При наличии судебного приказа приставы действуют самостоятельно.
Если у вас возникла спорная ситуация с арендатором, то следует тщательно изучить договор. Зачастую люди перестают платить, так как понимают, что доказать факт нарушения договоренностей будет сложно. Защитить ваши интересы поможет суд. Однако ему тоже нужны доказательства, поэтому позаботьтесь о том, чтобы факт наличия задолженности по арендным платежам был зафиксирован.
