Какие? Права собственников долей регулируются законодательством Российской Федерации. Они включают в себя возможность распоряжаться частью имущества по своему усмотрению. Владельцы долей могут продать, подарить или завещать их другим лицам. Они имеют право на участие в управлении общим имуществом и получение доходов от его использования.
На что обратить внимание? Также у собственников есть и обязанности. Они должны учитывать интересы других совладельцев, так как их права тоже защищены законом. Собственники долей обязаны содержать свою часть в надлежащем виде, совершать все необходимые платежи.
Формы собственности долей
Права собственников долей распространяются на частных лиц и организации, которые владеют некоторой частью общей собственности. Речь идет об имуществе, принадлежащем нескольким субъектам, разделение которого невозможно без смены назначения.
Возможны даже ситуации, когда владельцем одной части квартиры выступает определенный человек, а другая доля жилплощади принадлежит муниципальной власти или предприятию. Впрочем, на практике в большинстве случаев совладельцами выступают физические лица.
Существуют два варианта (режима собственности) оформления общего имущества:
- Общий режим долевой собственности.
Документация на жилплощадь в этом случае содержит размеры долей. К примеру, Семен – собственник 1/2 доли прав на квартиру, а Владимиру и Маргарите принадлежит по 1/4. Владельцы определенной части вправе распоряжаться ею при проведении сделок купли-продажи. При этом от размера долей зависит порядок пользования жилплощадью. Чаще всего собственник большей доли владеет и большей площадью. Впрочем, в некоторых случаях это правило имеет исключения.
- Режим совместной собственности.
При таком способе оформления не выделяются точные части каждого собственника. Априори все владельцы в праве общей долевой собственности равнозначны. В документации при этом указывается формулировка «совместная собственность». Таким имуществом может выступать все, что муж и жена приобрели в браке. При отсутствии отдельных положений в брачном контракте все совместно нажитое делится на равные части. При этом не имеет значения, на кого именно из супругов записан дом или автомобиль. Все имущество считается общим.
Бывают примеры, когда жилая недвижимость находится сразу в двух вариантах собственности: долевой и совместной. Довольно часто можно встретить случаи, когда для погашения части ипотечного кредита на жилье используется материнский капитал.
В соответствии с законодательством в такой ситуации должны выделяться доли детям. Здесь и происходит появление сразу двух режимов собственности. Дети становятся собственниками долей в квартире. Помимо этого, существует еще и общая часть недвижимости, которой владеют родители.
Права хозяина, имеющего долю в квартире, часто не предполагают владение определенной комнатой. На этот вопрос не влияет возможность выделения по отдельному помещению каждому. Все в общем праве получает определенную долю. Она может быть, как равной другим долям, так и отличаться от них в ту или другую сторону.
Долевое владение является такой формой собственности, когда ни один из дольщиков не наделен выделенными частями имущества. Каждый метр жилплощади включает части всех собственников. Эта особенность приводит к сложностям при установлении порядка использования имущества. Собственникам, которые не смогут самостоятельно прийти к общему решению, приходится определять порядок пользования в судебном порядке.
Существуют и исключения, когда доля имеет реальное обозначение. Другими словами, она привязывается к определенным составляющим жилплощади. К примеру, долей является отдельная комната 10 м3 в составе двухкомнатной квартиры размером 37 м3. Выделение доли обязательно должно быть соотнесено с изолированной жилой площадью (комнатой). При этом кухня, санузлы и коридоры будут находиться в составе совместной собственности. После того, как выделены конкретные доли, квартира фактически становится коммуналкой.
При рассмотрении права собственника доли в квартире многоквартирного дома (МКД) следует учитывать и наличие совместной собственности всех жильцов. В эту категорию попадают лестничные пролеты и площадки, коммуникации, лифты, чердачные и подвальные помещения, придомовая территория и т.д.
Пользоваться совместным имуществом МКД имеют право все владельцы квартир, офисных и других помещений. У жильцов многоквартирного дома нет возможности выделить собственную часть, к примеру, лифта. Тем не менее формально при расчете доли в такой форме коллективной собственности учитывается площадь квартиры (доля в общей собственности будет пропорциональна жилплощади).
Совместное имущество МКД не может быть продано или куплено. По нему не выдаются и обособленные выписки. После продажи жилья в таком доме, права на совместное имущество передаются новому владельцу.
Особенности владения долями в собственности
Владелец доли в квартире или в доме получает полный набор прав собственника. Он может пользоваться, владеть и распоряжаться таким имуществом, но только при условии согласования своих действий с остальными собственниками. Именно этот момент в большинстве случаев становится причиной споров.
Суд признает любую реализацию права собственников долей, не согласованную с остальными владельцами, неправомочной. Во избежание конфликтных ситуаций следует осуществлять какие-либо операции с долевой собственностью таким образом, чтобы не нарушались права остальных дольщиков, предварительно согласовав все действия.
Любой владелец, имеющий одну долю в жилой недвижимости, должен обеспечить своевременную уплату налога на имущество и коммунальных начислений. Кроме того, следует сообщать остальным дольщикам жилплощади о намерениях по совершению различных операций со своей частью (обеспечение залога, аренда, продажа и др.).
В перечень обязанностей собственников долей входит надлежащее содержание имущества, проведение ремонтов и устранение аварий. Они должны выполнять данное требование и в том случае, если помещение ими фактически не используется.
Отметим также, что права собственников долей предполагают ограниченное пользование имуществом. Нужно учитывать, что любой владелец части квартиры, который не проживает в ней, вправе воспользоваться собственной жилплощадью в любой момент.
Права и обязанности собственников долей
Права собственников долей в жилом доме или в квартире:
- Проживание: любой из совладельцев жилплощади вправе проживать на ней согласно величине собственной доли.
- Распоряжение долей: каждый из дольщиков вправе осуществлять продажу, дарение или передачу своей части имущества другим людям. При этом в обязательном порядке не должны нарушаться права других владельцев долей.
- Получение доходов: в ситуации, когда недвижимость сдается арендаторам, каждый собственник долей получает право на свою часть дохода от сделки, которая рассчитывается исходя из размера доли.
Обязанности совладельцев жилой недвижимости:
- Платить за коммунальные услуги: собственники долей должны принимать участие в оплате налогов и сборов, предусмотренных для владельцев жилья, а также коммунальных платежей.
- Не допускать нарушения прав остальных совладельцев: собственник доли обязан соблюдать права всех владельцев, а также не чинить препятствия по использованию ими жилплощади.
- Содержание и ремонт: дольщики квартиры должны принимать участие в содержании жилья и проведении ремонтных работ согласно величине доли каждого.
Право собственника распоряжаться долями
Продажа доли
Данное право собственников долей может быть реализовано при соблюдении следующих требований:
- Обязательно нужно сообщить о планируемой сделке всем совладельцам. Перед продажей собственной доли следует в первую очередь предложить ее покупку остальным дольщикам. В случае их отказа можно делать предложение сторонним лицам.
- Оценка доли в соответствии с реальной стоимостью на рынке недвижимости. Соблюдение данного права дает возможность владельцу доли устанавливать справедливую цену.
- Оформление сделок по продаже. Чтобы не нарушить права других собственников, лицо, продавшее свою долю, обязано оформить сделку договором купли-продажи и зарегистрировать ее в службе Госрегистрации.
Дарение доли
Под дарением понимается бесплатная передача права собственности на долю другим людям. При проведении такой процедуры необходимо соблюдать следующие требования:
- Нотариальное заверение: как правило, сделки дарения должны регистрироваться в нотариальной конторе.
- Оповещение всех совладельцев: несмотря на отсутствие у остальных собственников долей права «первого» выкупа при дарении, нужно обязательно сообщать им о таких действиях.
- Регистрация сделки: после оформления операции дарения нужно в обязательном порядке зарегистрировать ее в Росреестре.
Завещание доли
Какие есть права у собственника доли в контексте оформления? Владелец части жилплощади вправе завещать ее другим людям. При этом остальные совладельцы могут оспаривать такое решение в судебном порядке. Доля завещателя после его смерти перейдет к наследователям на основании завещания или норм законодательства.
Обмен доли
Данная сделка возможна при условии, что ее участниками выступают совладельцы одной квартиры или собственники разных объектов жилой недвижимости. Требования здесь такие же, как и при продаже. Процедура по обмену долями должна сопровождаться оформлением договора и госрегистрацией.
Часто задаваемые вопросы о правах собственников долей
Кто может стать обладателем права собственника доли?
Количество и качественный состав субъектов, имеющих права собственности долей земельных участков, квартир, домов и др., не ограничивается на законодательном уровне. Более того, совладельцами могут выступать одновременно частные лица и организации.
Как совладельцы жилья должны оплачивать услуги ЖКХ?
Оплата коммунальных платежей при совместной долевой собственности обычно осуществляется по единой платежке. Каждый совладелец имеет право подать заявление в ЖКХ на выставление индивидуального счета за коммунальные услуги в соответствии с размером его доли. Законодательство предусматривает обязанность каждого собственника в участии в расходах на содержание и ремонт имущества в рамках размеров своей части.
Какие права собственников долей квартиры в контексте регистрации места проживания?
Любой владелец доли жилплощади наделен правом на регистрацию в ней. Чтобы это сделать, ему нужно получить согласие остальных совладельцев. Точно так же можно зарегистрировать в квартире своего несовершеннолетнего ребенка.
Законодательство предусматривает, что местом проживания детей в возрасте до 14 лет является жилплощадь одного из родителей. В случаях с регистрацией в квартире супруга/супруги, родителей или иных родственников владельца доли в квартире необходимым условием будет согласие остальных собственников жилья.
Доля является особой категорий собственности. Владение ею требует четкого понимания своих прав и обязанностей. Права собственника доли жилого помещения дают много различных возможностей. При этом есть вероятность возникновения определенных сложностей и рисков.
Планируя любые сделки с долей недвижимости, включая дарение, обмен или продажу, следует внимательно изучить все связанные с этим решением правовые аспекты. В случае необходимости лучше получить консультацию квалифицированного юриста. Такой подход позволит успешно совершить сделку, избежав спорных моментов, конфликтов и судебных разбирательств.
