О чем речь? Запрет на сделки с недвижимостью — одна из законодательных мер защиты собственника от мошеннических действий. После появления особой отметки в ЕГРН становятся невозможными любые действия с недвижимостью без личного участия ее владельца.
На что обратить внимание? Чтобы наложить запрет на сделки, следует подать соответствующее заявление. Это можно сделать лично, обратившись в МФЦ или Росреестр, либо онлайн через личный кабинет Госуслуг или на сайте Росреестра. Запись появится в ЕГРН в течение пяти дней при подаче заявления виртуально или семи дней при очном обращении.
Что такое запрет на сделки с недвижимостью
Ограничение на регистрационные действия — это мера, в результате которой владелец недвижимости теряет возможность вносить изменения в документы, подтверждающие право собственности на данный объект, как по своей воле, так и принудительно.
На практике это означает, что при наличии такого ограничения завершить сделку купли-продажи и зарегистрировать переход прав на недвижимость в органах Росреестра невозможно. Это правило охватывает все виды недвижимости, включая:
- квартиры;
- дома;
- земельные участки;
- парковочные места;
- офисные помещения и т. д.
Несмотря на наличие запрета, стороны могут подписывать договор, осуществлять зачет долгов и фактически передавать имущество, однако документально право собственности останется за продавцом до тех пор, пока запись о новом владельце не будет внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Для защиты граждан от возможных потерь прав на собственность законодательство допускает установление ограничений на сделки с недвижимостью, которая зарегистрирована в Росреестре. Запрет может касаться одного или сразу нескольких объектов, включая доли, если человек владеет лишь частью квартиры, дома или земельного участка.
В то же время остальные совладельцы имеют право распорядиться своими долями по личному усмотрению.
Источник: Panchenko Vladimir/ shutterstock.com
После регистрации запрета в Росреестре только лично владелец или его законный представитель сможет арендовать, продать, подарить или обменять недвижимость, а также получить кредит под залог этого объекта. Все подобные транзакции без участия собственника будут отклонены Росреестром, и владельцу будет направлено уведомление о них на его электронный адрес.
Законные представители включают родителей, усыновителей, опекунов и попечителей, но представители по нотариальной доверенности не считаются таковыми. Если собственник выдал доверенность, например, на продажу своей квартиры, то после установки запрета она утрачивает силу.
Данная норма о запрете на сделки без личного участия собственника начала действовать с 1 октября 2013 года. Федеральный закон 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который уже не актуален, был дополнен пунктом 2 статьи 28.1.
Позже аналогичные нормы были закреплены в статье 36 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 1 января 2017 года.
Для чего нужен запрет на сделки с недвижимостью
Запрет на совершение сделок с недвижимостью спасает от мошенничества, которое может быть осуществлено как посторонними, так и даже близкими людьми.
Например, отмечались случаи, когда злоумышленники, выдавая себя за сотрудников ЖКХ, предлагают жильцам помощь в ремонте. Используя этот предлог, они просят показать документы на квартиру и паспорт. Если владелец предъявляет данные бумаги, их могут сфотографировать и уговорить его подписать, к примеру, заявление о «бесплатной замене счетчиков».
В итоге хозяин недвижимости может подписать генеральную доверенность или договор купли-продажи, не подозревая об этом.
Также существует рискованная вероятность, что арендаторы, получив данные владельца из договора, могут оформить имущество на себя по подложным документам. Доступ к украденным базам данных преступники могут приобрести в интернете.
Источник: SaiArLawKa2/ shutterstock.com
Если обманутый собственник захочет оспорить фиктивную сделку, ему придется обращаться в суд, что может занять много времени и потребовать значительных финансовых вложений на услуги адвокатов. При этом на момент обращения квартира уже несколько раз может быть перепродана, и процесс становится еще более сложным и затянутым.
После установки запрета только сам владелец сможет подать заявление о смене права собственности. Информация об этом будет зафиксирована в Едином государственном реестре недвижимости.
Запрет служит защитой от мошенников. Например, они не смогут заключить сделку на основе подделанной или обманом полученной доверенности. Даже если попытаются обратиться к нотариусу — запись о запрете в ЕГРН предотвратит рассмотрение такого заявления Росреестром.
Все изменения, касающиеся перехода, ограничения или обременения прав собственности, могут быть зарегистрированы только при личном присутствии владельца, и все документы должны быть подписаны именно им.
Как установить запрет на сделки с недвижимостью
Как оформить запрет на сделки с недвижимостью? Для предотвращения несанкционированных сделок с ней без ведома собственника необходимо провести ряд действий, направленных на внесение соответствующей записи в ЕГРН.
Подготовка необходимой документации
- Заявление на запрет сделок с недвижимостью. Чтобы его подать, нужно составить его в соответствии с требованиями Росреестра. Оно должно содержать точные данные об имуществе и собственнике.
- Оригинал паспорта собственника (собственников) недвижимости.
- СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счета), оригинал или копия.
- Оригиналы документов, подтверждающих право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, выписка из ЕГРН и т. п.). В случае, если собственников несколько и доли в праве собственности не определены, запрет на сделки может быть установлен только при одновременном подаче заявления всеми ими.
Подача заявления о запрете на сделки без участия собственника
Заявление о запрете на проведение сделок с недвижимостью без личного участия собственника может быть подано следующими способами:
- Лично через многофункциональный центр (МФЦ) с представлением всех необходимых документов.
- Лично в подразделении Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
- Запрет на сделки с недвижимостью можно оформить в электронном виде через Госуслуги. Для этого потребуется подтвержденная учетная запись на портале и электронная подпись — например, с использованием приложения «Госключ».
- Через личный кабинет на сайте Росреестра. Подача заявления с использованием электронной подписи.
Ожидание уведомления
Росреестр проверит представленные документы и внесет соответствующую запись в ЕГРН. Сроки зависят от способа подачи заявления:
- Онлайн: запись, как правило, появляется в течение 5 рабочих дней. Уведомление о ее внесении о запрете сделок с недвижимостью направляется в личный кабинет заявителя на портале «Госуслуги» или в личный кабинет на сайте Росреестра.
- Очно: может составлять до 7 рабочих дней. Уведомление может быть отправлено почтой или выдано лично.
Важно отметить, что при продаже недвижимости с личным участием собственника внесенный запрет на сделки аннулируется автоматически. В случае возникновения вопросов или сложностей рекомендуется обратиться за консультацией в Росреестр или МФЦ.
Как установить запрет на электронную регистрацию сделок
Существует также возможность ограничения электронной регистрации сделок с недвижимостью путем установления запрета на их проведение с использованием электронной подписи.
Согласно нормам закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с поправками от 2019 года для оформления сделок с недвижимостью с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) требуется предварительное письменное согласие собственника.
Его необходимо направить в Росреестр, только после этого возможно заключение сделки на основе электронного договора купли-продажи. Без согласия любые электронные документы по сделкам не будут рассматриваться.
Источник: shutterstock.com
Если в будущем собственнику потребуется разрешить проведение онлайн-сделки, он может подать заявление о возможности таких транзакций с использованием УКЭП:
- для всех объектов, принадлежащих ему;
- для конкретного объекта.
Запись о разрешении электронных сделок будет внесена в ЕГРН. В противном случае они будут возможны только при личном присутствии собственника.
Как снять запрет на сделки с недвижимостью
Если обстоятельства изменились, и собственник хочет продать или подарить свою недвижимость, но не может присутствовать на сделке лично (например, находится за границей), существуют основания для снятия запрета на регистрацию сделок, указанные в пункте 2 статьи 36 закона № 218-ФЗ от 2015 года:
- Решение государственного регистратора (без заявления от собственника или его законного представителя), принимаемое одновременно с регистрацией перехода или прекращения права собственности при личном участии владельца.
- Вступивший в законную силу судебный акт.
- Заявление собственника (или его законного представителя) об отзыве ранее поданного заявления о запрете регистрации без личного участия.
Закон не уточняет, в какой форме владельцу следует подавать заявление в Росреестр, — возможно ли удостоверить его у нотариуса и подать через уполномоченного по доверенности. В этом вопросе отсутствуют официальные разъяснения, и каждый случай рассматривается индивидуально госрегистратором, который несет за это ответственность.
Таким образом, заявление о невозможности регистрации без личного участия может создать трудности для собственника в будущем, если потребуется провести сделку по доверенности (например, если владелец недвижимости проживает в другой стране и не собирается возвращаться, но хочет продать квартиру).
Когда запрет на сделки с недвижимостью не действует
Если в Росреестре установлена отметка о запрете на регистрационные действия в отсутствие собственника, заявления от других людей не будут даже рассматриваться. Однако существуют исключения, указанные в части 3 статьи 36 Закона «О государственной регистрации недвижимости».
В таких случаях Росреестр обязан рассмотреть обращение, даже если наложен запрет.
Запрос будет рассмотрен, если основанием для этого являются:
- Решение суда, вступившее в законную силу.
- Требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
- Другие случаи, предусмотренные федеральными законами.
Например, запрет на регистрацию без личного участия собственника не предотвратит сделки при банкротстве владельца и последующей продаже его недвижимости или реализации имущества на торгах в связи с решением суда по иску банка-кредитора.
Особый статус имеют жители Москвы: если дом включен в программу реновации жилищного фонда, то регистрация перехода права собственности на жилье от органа исполнительной власти столицы будет произведена, несмотря на возражения собственника.
Часто задаваемые вопросы о запрете на сделки с недвижимостью
Как долго действует запрет на сделки с недвижимостью?
Запрет на сделки с недвижимостью, наложенный по заявлению собственника, действует бессрочно. Важно понимать, что это не означает навсегда, — владелец может снять его, когда посчитает нужным.
Сколько стоит наложить запрет на сделки с недвижимостью?
Наложение запрета на регистрационные действия с недвижимостью бесплатно. Услуга предоставляется государственными органами без взимания каких-либо платежей.
Снимается ли запрет на сделки с недвижимостью после смерти ее владельца?
Запрет на сделки с недвижимостью не снимается автоматически после смерти собственника. Он продолжает действовать до тех пор, пока наследники не вступят в наследство и не подадут заявление о снятии запрета. Новый собственник, получивший право на владение недвижимостью, должен самостоятельно обратиться в Росреестр для аннулирования записи.
Когда и как снять запрет на сделку с недвижимостью перед ее продажей?
Существует два варианта снятия запрета перед продажей недвижимости:
- Собственник подает заявление в Росреестр за некоторое время до предполагаемой сделки. Этот подход предпочтительнее, так как позволяет избежать задержек в процессе купли-продажи. Многие банки и нотариусы требуют предварительного снятия запрета перед выдачей ипотечного кредита или удостоверением сделки.
- Заявление о снятии запрета подается в Росреестр одновременно с документами на регистрацию перехода права собственности. В этом случае снятие запрета происходит вместе с регистрацией сделки. Это удобно, но увеличивает риск задержек, если возникнут проблемы с документацией.
В обоих случаях процедура занимает около пяти рабочих дней после подачи заявления. Обратите внимание, что в большинстве случаев потребуется личное присутствие собственника для подтверждения личности.
Защищает ли запрет на сделки с недвижимостью от мошеннических действий на 100 %?
Увы, нет. От электронных видов мошенничества (когда договор подписывается при помощи электронной подписи, с электронной госрегистрацией перехода прав) это полностью не обезопасит. Такой документ равноценен тому, который гражданин подписывает лично.
Таким образом, запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника имеет как свои плюсы, так и минусы. Это эффективный инструмент, но не панацея от всех видов мошенничества.
Любой человек, имеющий недвижимость (либо его законный представитель) имеет право подать в Росреестр заявление, чтобы сделки с его имуществом проводились непосредственно при его личном участии. После этого в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена запись, и госрегистрация перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия владельца будет невозможна.
Данные действия защитят собственника недвижимости от мошеннических действий и помогут ему сохранить имущество.
