Как продать квартиру в залоге? Для этого необходимо согласовать сделку с банком-залогодержателем и погасить задолженность за счет средств от продажи либо переоформить залог на нового собственника. Процесс требует строгого соблюдения процедур, установленных кредитной организацией.
Какие способы? Продажа квартиры осуществляется через аккредитив с контролем банка, перевод долга на покупателя или досрочное погашение ипотеки — каждый способ имеет юридические и финансовые нюансы, влияющие на сроки и риски сделки.
Можно ли продать квартиру в залоге
Формально заемщик всегда имел право продавать заложенную недвижимость, если кредитор не возражал. Однако банки редко давали такое согласие, предпочитая самостоятельно реализовывать жилье на торгах при просрочке платежей, это гарантировало им, что вырученные средства пойдут исключительно на погашение долга.
Для самого заемщика такая процедура невыгодна: судебные издержки и низкая цена на аукционах часто делают итоговую сумму значительно ниже рыночной.
Как и прежде, необходимо получить согласие банка на реализацию. Тем не менее, новые правила существенно сузили перечень оснований, по которым кредитор может отказать заемщику в самостоятельной продаже жилой или нежилой недвижимости. К причинам отказа относятся уже начатый процесс обращения взыскания на имущество либо процедура банкротства банка или должника.
Кроме того, самостоятельно продать недвижимость не получится, если она уже служит залогом по другим обязательствам. Новые нормы направлены на соблюдение интересов как заемщиков, так и кредиторов.
Как должник может продать квартиру в залоге? Прежде всего, необходимо направить в банк заявление о намерении осуществить самостоятельную реализацию залогового имущества. Это следует сделать до начала процедуры обращения взыскания. Банк обязан дать ответ в течение 10 рабочих дней. Если оснований для отказа нет, кредитор согласится на продажу, направив соответствующий документ заявителю с указанием следующих пунктов:
- суммарный размер задолженности;
- минимальная цена реализации, равная сумме долга;
- номер счета должника для перечисления вырученных от реализации средств;
- срок, отведенный на самостоятельную продажу (в этот период для кредитора накладывается запрет на увеличение объема требований и на изменение минимальной цены).
Источник: fizkes / shutterstock.com
В общем случае заемщик должен уложиться в 4 месяца, чтобы продать недвижимость. За это время необходимо найти покупателя, завершить сделку купли-продажи, зарегистрировать право собственности нового владельца и полностью погасить долг перед банком. Если квартира будет продана дороже установленной банком цены, разницу возместят продавцу.
Как подготовить квартиру в залоге к продаже
Продажа залогового жилья требует тех же усилий, что и обычная реализация любой другой недвижимости. Перед тем, как продать квартиру в залоге у банка, нужно выполнить ряд действий.
- Составление детального и привлекательного объявления с планировкой квартиры
Предложение должно описывать все преимущества жилья: удобное расположение, свежий ремонт, панорамные окна, развитая инфраструктура района. Здесь нужно выделить выгодные особенности квартиры.
- Указание в объявлении того факта, что имущество является залоговым, и банк разрешил его продавать
Такая пометка сразу избавляет потенциальных покупателей от неожиданностей и экономит продавцу время. Иначе сделка в последний момент может сорваться из-за неопределенного статуса недвижимости.
- Добавление качественных фотографий интерьера
Перед съемкой следует убрать из помещений все лишнее, чтобы создалось ощущение простора и чистоты.
- Назначение реалистичной цены
Так как основная часть выручки пойдет на погашение долга, у продавца может возникнуть желание заработать хоть что-то, подняв цену. Однако нужно учитывать, что продажа должна произойти в отведенные банком четыре месяца. Завышенная цена может снизить интерес покупателей, в результате жилье так и не будет реализовано.
- Контроль действий риелтора (при наличии)
Не стоит полностью полагаться на агента. Важно проверять его работу по обновлению объявлений на всех площадках и взаимодействию с потенциальными покупателями. Можно мотивировать специалиста к активности, регулярно запрашивая у него отчеты.
Источник: SaiArLawKa2 / shutterstock.com
- Подготовка документации на квартиру
Как только появится покупатель, вероятно, придется сразу же предоставить ему весь комплект документов, включающий в себя:
- договор купли-продажи;
- выписку из ЕГРН;
- справку о составе семьи либо выписку из домовой книги;
- письменное согласие супруга или брачный договор (при наличии);
- разрешение органов опеки и попечительства (если собственнику до 14 лет);
- разрешение законных представителей (если собственнику от 14 до 18 лет);
- технический паспорт на квартиру со сроком действия не более 5 лет;
- справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (бывает нужна только покупателям).
Как продать квартиру в залоге с досрочным погашением ипотечного кредита
Тут нет какого-то универсального рецепта. Все зависит от конкретных обстоятельств. Самый оптимальный на первый взгляд путь — погасить кредит досрочно, снять обременение, а уже потом выставлять жилье на продажу. Практика с досрочным погашением ипотеки является стандартной, и банки никак не препятствуют этому. Проблема в другом: где взять деньги на полное закрытие долга? У самого собственника их, как правило, нет. Именно поэтому он и вынужден продавать квартиру, находящуюся в залоге.
Остается лишь найти покупателя, который готов внести аванс конкретно с целью погашения текущего кредита. Но такая схема имеет серьезный недостаток. Покупатель вряд ли захочет рисковать, особенно если остаток задолженности значительный. Даже при абсолютно добросовестном продавце возможны непредвиденные обстоятельства.
Например, внезапная смерть владельца обяжет покупателя участвовать в сложной процедуре наследования, где нужно дождаться вступления наследников в права. Если же продавец окажется недобросовестным и после получения денег откажется завершать сделку, ситуация станет еще более запутанной. Чтобы найти человека, готового рисковать миллионами рублей на условиях полной предоплаты, собственнику придется, скорее всего, существенно снижать цену на квартиру.
Источник: Sutthiphong Chandaeng / shutterstock.com
Есть, однако, возможность привлечь к сделке банк, выдавший ипотечный кредит. Такой вариант выглядит более реалистичным и надежным для всех сторон.
Как продать квартиру в залоге с выплатой долга по ипотеке в ходе сделки
Важно заранее узнать, как именно покупатель рассчитывает приобретать недвижимость — за наличные или также будет брать ипотечный кредит.
Покупка квартиры за наличные
Этот вариант наиболее предпочтителен для тех, кто хочет избежать длительных процедур. Деньги покупателя не попадают напрямую в руки продавца. Вместо этого они блокируются на специальном счете, открытом в том же банке, где оформлен ипотечный кредит. Условием для разблокировки этих средств является одновременное выполнение двух действий: регистрация нового собственника в Росреестре и подача заявления на досрочное погашение действующего ипотечного кредита.
Такая схема защищает обе стороны. Для покупателя это гарантия, что его деньги уйдут только на погашение долга, а не исчезнут в кармане ненадежного продавца. Для продавца это возможность получить остаток средств сразу после оформления права собственности нового владельца. Снятие обременения и смена хозяина происходят в один день, чем обеспечиваются быстрота и прозрачность сделки.
Важно! Далеко не все банки готовы работать по этой схеме. Некоторые требуют, чтобы продавец сначала полностью закрыл кредит своими средствами. Только лишь после этого начнется регистрация.
Разберем процедуру пошагово:
- Размещение объявления о продаже квартиры. Если привлекается риелтор, это нужно указать.
- Подача в банк заявления о намерении использовать средства покупателя для погашения долга.
- Перевод покупателем полной суммы сделки на расчетный счет банка, выдавшего ипотечный кредит.
- Закрепление в договоре купли-продажи номера и даты договора об ипотеке, суммы остаточной задолженности и реквизитов счета для перевода.
- Проведение расчетов. Как правило, используется аккредитив. То есть, вся сумма замораживается до момента регистрации права новому собственнику. После подтверждения Росреестром часть денег автоматически направляется на погашение ипотеки, а остаток сверх этой суммы переводится продавцу.
- Подписание акта приема-передачи недвижимости.
Важно! Квартира, распределенная на доли среди несовершеннолетних граждан, или купленная за материнский капитал, может быть реализована только с разрешения соответствующих органов опеки.
Покупка квартиры в ипотеку
Здесь все сложнее. Схема зависит от того, какие банки обслуживают продавца и покупателя.
Стандартный алгоритм действий таков:
- внесение денег покупателя в счет полного погашения кредита;
- снятие обременения в Росреестре в пользу первоначального банка;
- проведение сделки купли-продажи недвижимости;
- оформление квартиры в качестве залога по ипотеке для нового собственника в другом банке.
Весь процесс занимает много времени, так как он полностью зависит от работы Росреестра. Для покупателя в данном случае существует риск в виде временного разрыва между закрытием ипотеки продавца и окончательной регистрацией права на себя. В этот промежуток теоретически можно отказаться от сделки. Чтобы минимизировать риск, рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст возможность суду обязать продавца завершить сделку.
Важно! Обязательно следует узнать заранее, сотрудничают ли банки со стороны продавца и покупателя. Многие учреждения не принимают залоги от других банковских учреждений, и тогда такая схема становится нереализуемой.
Тем не менее, в настоящее время система покупки залоговой недвижимости достаточно развилась. Прежде подобные сделки были возможны только внутри одного банка. Современные финансовые институты активно расширяют возможности межбанковского взаимодействия, делая продажу заложенного жилья стандартной практикой.
Для начала приведем алгоритм действий по сценарию с одним общим банком.
- Банк уведомляется о том, что имеется покупатель с ипотекой, являющийся клиентом этого же банка.
- Через внутренний сервис («Домклик», «Метр квадратный» и т. п.) инициируется электронная сделка. Либо производится взаимодействие стандартным способом, через менеджера.
- Юристы банка помогают составить договор, проверяют все документы.
- Проходит электронная регистрация, одновременно снимается старое обременение и возникает новое — на покупателя.
- Подписывается акт приема-передачи.
Теперь рассмотрим второй, более сложный сценарий, когда на контрагентов будут открыты ипотечные кредиты в разных банках.
- Продавец связывается с менеджером своего банка, уведомляя его о продаже жилья.
- Покупатель подает заявку в свой банк, проходит стандартную проверку по ипотеке.
- Банковские учреждения договариваются о взаимодействии. Здесь важно заранее узнать, выкупает ли банк покупателя чужие ипотечные обязательства.
- На время сделки продавца могут зарегистрировать в качестве созаемщика по кредиту покупателя.
- После регистрации перехода права собственности долг продавца погашается за счет средств нового кредита.
- Регистрируется новое обременение на покупателя.
- Продавец исключается из категории созаемщиков.
- Подписывается акт приема-передачи.
Часто задаваемые вопросы о продаже квартиры в залоге
Как продать квартиру в залоге вместе с ипотечными обязательствами?
Раньше отдельные банки экспериментировали с механизмом переуступки кредита. При этом новый покупатель брал ипотечные обязательства продавца на себя на тех условиях, которые были закреплены на момент взятия ипотеки. В ситуации роста процентных ставок такой вариант превращается в настоящий козырь для потенциального обладателя жилья.
Однако здесь есть важное ограничение. Новая ставка распространяется только на непогашенный остаток задолженности. Сумму, которая уже была выплачена, включая первоначальный взнос, покупатель должен будет возместить продавцу в частном порядке, например, из личных сбережений или путем оформления дополнительного кредита. Этот нюанс значительно усложняет всю схему.
Кроме того, банк обычно взимает комиссию за такую услугу (1 % от оставшейся суммы, но не менее 12 000 рублей). Главная проблема — найти финансово-кредитную организацию, которая сегодня готова пойти на такой шаг.
Легко ли продать квартиру с ипотекой?
Сложность зависит от множества факторов: размера долга, финансовых целей продавца, рыночной конъюнктуры и, конечно, банального везения. Не каждый покупатель способен сразу выложить крупную сумму или взять на себя чужие обязательства. Особенно сложно найти клиента, если планируется использовать материнский капитал, так как многие банки вводят жесткие ограничения на такие сделки при наличии обременения.
Наиболее высокие шансы появляются при конкурентной цене. Чем ниже стоимость, тем выше спрос. Но здесь возникает психологический барьер: человек, который годами платил проценты, часто не хочет дополнительно снижать цену, чтобы ускорить продажу. Тем не менее, если остаток долга невелик, вероятность быстрой сделки возрастает. Иногда стоит рассмотреть частичное досрочное погашение, ведь даже небольшое снижение задолженности делает объект недвижимости гораздо привлекательнее для покупателей.
Какие налоги и вычеты обязательны при продаже квартиры в залоге?
При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее пяти лет, продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13 % от дохода (от разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанной в первоначальном договоре). Проценты по ипотеке в расчет не входят.
Например, квартира была куплена за 5 млн рублей, а продана за 6 млн. Расчет НДФЛ применяется к разнице в 1 млн, и налог в таком случае составит 130 000 рублей.
Если квартира была в собственности более пяти лет, она налогообложению не подлежит. Также НДФЛ можно не платить, если цена продажи равна цене покупки или ниже ее.
Важный момент: занижать стоимость в договоре чревато опасными последствиями. Любые подозрения станут основанием для проверок Федеральной налоговой службы и могут повлечь за собой штрафы. Более того, закон запрещает указывать цену ниже 70 % от кадастровой стоимости, поэтому перед подписанием документов нужно обязательно сверяться с данными ЕГРН.
Полученный ранее имущественный налоговый вычет при покупке этой же квартиры возвращать не нужно. Право на него сохраняется независимо от того, продается жилье или нет. Более того, собственник может оформить вычет по уплаченным процентам по ипотеке, что частично компенсирует его затраты за годы владения жильем.
Банки, участвующие в подобных сделках, как правило, не видят для себя серьезных препятствий. Даже если покупатель не располагает всей суммой, он может оформить кредит. Возможна и замена залогодателя по действующему договору. Главное условие: покупатель должен соответствовать требованиям кредитора. А поскольку сама недвижимость уже прошла тщательную проверку при первоначальном оформлении ипотеки, повторное согласование залога происходит значительно быстрее и легче.
