О чем речь? Реструктуризация ипотеки – изменение условий кредитного договора с целью облегчения финансовой нагрузки на заемщика. Она заключается в снижении процентной ставки, продлении срока кредита или изменении графика платежей.
Когда необходима? Реструктуризация применяется при ухудшении финансового положения заемщика, например, из-за потери работы или снижения дохода, и позволяет избежать просрочек и сохранить жилье.
Что такое реструктуризация ипотеки простыми словами
Аналитическое агентство FRANK RG приводит статистику, согласно которой свыше 50 % от всех кредитов, получаемых россиянами в банках, составляет ипотека. Такой вид финансирования связан с длительным сроком возврата заемных средств (иногда несколько десятков лет) и большими ежемесячными платежами.
Поскольку страна находится в затянувшемся кризисе, а экономика не данный момент нестабильна, платежеспособность большей части населения снижена. По этой причине часто происходит так, что людям становится очень тяжело выплачивать кредиты, взятые несколько лет назад, когда уровень материального благосостояния был выше. В результате заемщики обращаются за реструктуризацией ипотеки.
Данный термин подразумевает изменение существенных условий текущего кредитного договора. К таким пунктам относятся:
- Снижение размера текущей процентной ставки.
- Увеличение сроков возврата кредитных средств.
- Изменение вида валюты, в которой выдавались средства, и пересчет суммы долга (например, перевод долларового кредита в рублевый).
- Внесение изменений в график выплат по договору. Например, банк может разрешить возвращать только начисленные проценты, а оплату основного долга временно приостановить.
- Предоставление возможности взять кредитные каникулы.
Реструктуризация ипотеки возможна в большинстве банков. Для снижения финансовой нагрузки обычно меняется график платежей, что сопровождается продлением срока действия кредитного договора, в результате чего итоговая переплата по долгу возрастает.
Условия реструктуризации ипотеки
Реструктуризацией могут воспользоваться определенные категории заемщиков, поскольку для смягчения условий по кредитным обязательствам банку нужно представить серьезные основания. Недостаточно просто написать заявление и попросить уменьшить размер ежемесячных платежей.
Причины, позволяющие обратиться за реструктуризаций ипотечного кредита:
- потеря гражданином работы в результате сокращения или ликвидации предприятия, где он трудился;
- наступление временной нетрудоспособности из-за тяжелой болезни или производственной травмы, либо потеря занятости;
- выход заемщика в отпуск по уходу за ребенком.
Для подтверждения этих обстоятельств нужно предоставить соответствующие документы кредитору, чтобы он оценил возможность реструктуризации долга по ипотеке.
Если банк решит, что заемщик сам виноват в ухудшении финансового положения, то в реструктуризации, скорее всего, будет отказано.
Есть также и другие случаи, когда может быть рассмотрена возможность пересмотра выплат по кредиту. Реструктуризацией могут воспользоваться следующие категории заемщиков:
- участники боевых действий;
- опекуны несовершеннолетних детей-инвалидов или инвалиды;
- заемщики, имеющие детей, не достигших совершеннолетия, а также родители студентов очных отделений учебных заведений, которым еще не исполнилось 23 года.
Кроме того, определенные требования предъявляются и к жилью, для покупки которого оформлялся ипотечный кредит. Гражданин не должен владеть никакими другими недвижимыми объектами, за исключением этого жилья.
Однако, получить одобрение по реструктуризации ипотеки он может, имея долю в другом жилье, если стоимость этой части не превышает половины стоимости объекта, приобретенного за счет ипотечных средств.
Источник: freepik / freepik.com
Также есть ограничения по размеру недвижимости: площадь однокомнатной квартиры не должна превышать 45 м2, двухкомнатной – 65 м2, трехкомнатной – 85 м2.
Кроме того, установлены требования и по цене жилья. Если ипотечная квартира стоит на 60 % больше, чем аналогичное жилье на данный момент оценивается на рынке недвижимости, вы получите отказ в реструктуризации. Однако к многодетным родителям данное ограничение не относится.
Документы для реструктуризации ипотеки
Если вы хотите провести реструктуризацию ипотеки, нужно подготовить необходимые документы и подать заявление.
Обращаться рекомендуется в филиал банка, где вы оформляли данный кредит. Если этого отделения уже нет, нужно пойти в главный офис организации.
Чтобы сделать реструктуризацию ипотеки, соберите пакет документов по списку:
- Заявление о реструктуризации кредита.
- Ваш паспорт, а также паспорта членов семьи, если это необходимо.
- Документы, подтверждающие родство: свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке или разводе.
- Трудовой договор или трудовая книжка. Если вы безработный, нужно предоставить справку о том, что стоите на учете в службе занятости.
- Справка о доходах за последние три месяца.
- Документы, подтверждающие, что вы являетесь участником боевых действий или инвалидом.
- Кредитный договор на ипотеку.
- График погашения кредита с указанием срока и суммы выплат.
- Выписка об обобщенных правах членов семьи, а также выписка из ЕГРН с указанием стоимости жилья, купленного в ипотеку. За данными бумагами можно обратиться в МФЦ (они будут готовы через 7 дней).
- Документальное подтверждение того, что материальное положение ухудшилось (справки о сокращении, утрате трудоспособности и т.д.).
Прежде чем собирать пакет документов, нужно проконсультироваться со специалистами банка, поскольку перечень бумаг у разных кредиторов может отличаться. Также нужно взять образец заявления о реструктуризации ипотечного кредита.
Если гражданин в заявлении просит об отсрочке платежа, банк, скорее всего, будет спрашивать о том, где он будет в дальнейшем брать деньги для погашения обязательств. Если реструктуризация нужна по причине уменьшения доходов из-за декретного отпуска, нужно указать срок выхода на работу. Лучше это подтвердить документально, хотя отсрочку могут дать и без справок.
Сама процедура подачи заявления длится недолго, как правило, на все уходит около 15 минут.
Источник: freepik / freepik.com
После того, как сотрудник примет все документы и заявление, вам нужно будет подождать, когда банк примет решение.
Виды реструктуризации ипотеки
Каждый банк вправе самостоятельно устанавливать способы реструктуризации, когда заемщик не может вносить платежи в прежнем размере из-за ухудшения материального положения. Это могут быть:
Кредитные каникулы
При выборе данного способа реструктуризации ипотеки можно либо выплачивать проценты, а погашение основного долга отложить на определенный срок, либо выбрать вариант, чтобы в течение некоторого времени вообще не делать платежей. Максимальный срок, на который можно взять такую отсрочку, составляет 6 месяцев (согласно закону № 76-ФЗ от 01.05.2019 года).
Пролонгация кредита
Размер платежей по ипотеке уменьшается за счет увеличения срока кредитного договора. Учтите, что переплата по кредиту в таком случае будет выше.
Изменение валюты кредитного договора
Если заем оформлялся в иностранной валюте, например, в долларах, его конвертируют в рубли.
Пересмотр схемы выплат
Если по договору предусмотрены дифференцированные платежи, то в результате реструктуризации они перейдут в аннуитетные.
Снижение процентной ставки
Вариант реструктуризации ипотеки путем снижения ставки выбирается кредитором только тогда, когда проценты по текущему договору значительно отличаются от предложений для новых клиентов. Например, если в 2012 году вы взяли кредит по ставке 12 % годовых, а спустя несколько лет этот же банк начал выдавать ипотеку под 9,2 % годовых.
Списание суммы процентов, части долга или пени
На такие меры банк может пойти, если у заемщика появилась задолженность. В некоторых случаях кредитор может уступить и списать некоторые проценты или пени, если человек погасит хотя бы часть просроченного долга. Или, если должник внесет часть просроченных процентов, может быть списана некоторая часть основного долга.
Если заемщик ответственный, банк может поощрить его, используя следующие варианты реструктуризации:
- смена залога;
- изменение даты оформления залога;
- увеличение суммы кредита;
- смена залогодателей.
Порядок реструктуризации ипотеки
Инициировать процедуру реструктуризации можно двумя путями:
- Кредитор сам предлагает заемщику реструктурировать долг
Для этого он сначала использует оценочную модель, чтобы понять, сможет ли клиент, просрочивший выплаты по кредиту, финансово выздороветь, вовремя внести платежи и выйти из просрочки с помощью реструктуризации. Если банк видит, что в данном случае эти меры оправданы, он создает предодобренное предложение и сообщает об этом клиенту.
- Заемщик сам решает подать заявление на реструктуризацию ипотеки, если понимает, что не в состоянии вносить платежи в прежнем размере
Алгоритм действий в этом случае выглядит так:
- Гражданин подает заявление, прилагая к нему документы, которые подтверждают, что его финансовое положение ухудшилось. Это можно сделать лично в отделении банка или онлайн.
- Кредитор изучает ситуацию и принимает решение. Заявление, как правило, рассматривается от 5 до 10 дней. Евгений Новиков отмечает, что банк, принимая решение, можно ли сделать реструктуризацию ипотеки, прежде всего анализирует, сумеет ли клиент вовремя вносить платежи, если они станут меньше. Если понятно, что у заемщика в ближайшее время не появятся средства, которых будет достаточно для погашения кредита, реструктуризация ничего не даст, и клиенту предложат другие варианты выхода из ситуации.
- Если принято положительное решение по реструктуризации, заемщик подписывает новые документы и выплачивает оставшуюся задолженность по новым условиям.
Часто задаваемые вопросы о реструктуризации ипотеки
Чем реструктуризация ипотеки отличается от рефинансирования?
При рефинансировании клиенту выдается новый кредит, за счет которого гасится текущий. Таким образом можно закрыть один или несколько долгов, а также выплатить оставшиеся суммы по кредитным картам.
Рефинансированием не могут воспользоваться те, у кого есть просрочки по кредитам, которые планируется закрыть с помощью данного инструмента. Кроме того, чтобы им воспользоваться, вы должны иметь хорошую кредитную историю и подтвердить свою платежеспособность. Так как рефинансирование предполагает выдачу нового долга, вы будете заключать новый договор на другой срок, график платежей также изменится.
Источник: SaiArLawKa2 / freepik.com
Отличия реструктуризации от рефинансирования:
- Может применяться даже в отношении просроченных долгов.
- Кредитор остается прежним (при рефинансировании обычно займодатель меняется).
- Срок кредита можно продлить не более чем на 3 года (пункт 2 статья 213.14 Закона о банкротстве). При рефинансировании срок может быть больше (МТС Банк заключает договоры на 5 лет).
- Размер кредита не меняется (при рефинансировании можно получить сумму, превышающую общую задолженность).
- Другие условия кредитования (при рефинансировании можно одновременно изменить и ставку, и срок).
- Нет возможности объединить несколько кредитов.
Как долго ждать решения банка о реструктуризации ипотеки?
О принятом решении кредитная организация обязана сообщить заемщику не позднее 30 дней с того момента, как было подано заявление на реструктуризацию ипотеки. Как правило, ответ приходит намного быстрее.
Обычно менеджеры банка сообщают ответ по телефону через неделю или чуть больше. Если кредитор одобрил реструктуризацию, заемщика приглашают оформить новый договор в отделении финансовой организации. Специалисты знакомят клиента с новым графиком платежей, который менять нельзя. Если заемщик согласен, то подписывает документы, если нет, то он должен вносить платежи в соответствии с первоначальным графиком.
После подписания нового договора банк в течение месяца получает закладную. Ее необходимо приложить к пакету документов и подать заявление в органы регистрации права, чтобы внести изменения. Также это можно сделать через МФЦ. Новые сроки и размер платежей начинают действовать с момента подачи заявления кредитору, поэтому уже в следующем месяце задолженность нужно будет погашать согласно условиям, прописанным в новом договоре.
Каковы преимущества и недостатки реструктуризации ипотеки?
Преимущества:
- уменьшаются ежемесячные платежи либо изменяется график;
- ипотечное имущество не взыскивается;
- банк сохраняет клиента;
- можно избежать банкротства.
Недостатки:
- доступно не для каждого заемщика;
- должны выполняться определенные условия и требуется согласие кредитора;
- может увеличиться общая сумма выплат или сроки.
Таким образом, реструктуризация ипотеки (семейной или другой) – это инструмент, с помощью которого заемщик может адаптироваться к ухудшению финансовой ситуации и не потерять имущество. Однако использовать его рекомендуется только как крайнюю меру, если действительно нет возможности своевременно погашать кредит.
