Что делать, если созаемщик не платит ипотеку? Первым делом нужно выяснить причину неплатежей. Возможно, у созаемщика возникли временные финансовые трудности, которые можно решить совместно. Открытый и честный разговор поможет найти выход из ситуации.
Что учесть? Банк выдал кредит обоим созаемщикам (как правило, супругам), а значит, ответственность перед кредитором солидарная. Это означает, что он вправе требовать полное погашение задолженности с каждого из участников сделки. Решение проблемы – вывод созаемщика из ипотечного договора.
Обязанности созаемщика
Заемщик — это получатель ссуды в кредитно-финансовой организации (КФУ). Бывает, другие лица берут на себя обязательства по сделке совместно с ним. Тогда они будут являться созаемщиками.
Это распространенная практика. Участников с хорошими доходами часто привлекают для ипотечного кредитования. КФУ при расчете платежеспособности по ссуде учитывает суммарный доход обоих. То есть заемщика и привлеченного участника сделки.
Если у созаемщика высокая заработная плата, то это позволит оформить кредит на большую сумму. Кроме того, КФУ может предложить ссуду на самых выгодных условиях.
Источник: maria fernanda / unsplash.com
Если у заемщика имелись просрочки платежей по предыдущим долговым обязательствам, то привлеченный участник сделки с положительной кредитной историей увеличит шансы на банковское одобрение. Для КФУ последний является дополнительной гарантией закрытия договора в срок. В противном случае испортится кредитный рейтинг и созаемщика.
Он отвечает по ссуде так же, как и основной участник сделки. При нарушении ее условий, например, при невнесении ежемесячного платежа, банк может предъявить претензию каждому.
Стороны кредитного договора могут договориться о порядке возврата долга и распределить между собой сумму ежемесячного взноса. КФУ важно, чтобы не было просрочек. И для него не имеет значения, как стороны определили размер финансовых обязательств друг друга.
Если основной участник сделки перестал платить по ипотечному займу, то это обязательство возлагается на созаемщика. Он должен погасить сумму долга с учетом штрафных санкций и пени за просрочку.
Что делать, если созаемщик не платит ипотеку
Случается, что одно из лиц, ответственных перед банком, перестает вносить ежемесячные суммы по займу. Это становится серьезной проблемой. Разберемся, что делать, если созаемщик не платит ипотеку, и как сохранить кредитный рейтинг в этом случае:
- Вносите ежемесячные суммы по ссуде своевременно. Так вы сможете избежать штрафных санкций.
- Прочитайте условия кредитного договора перед тем, как начать что-то делать. Обратите внимание на ограничения и обязанности, накладываемые на стороны в случае невыполнения обязательств.
- Попытайтесь договорится с созаемщиком. Ищите выход из сложившейся ситуации. Есть вероятность, что вы сможете согласовать возобновление платежей по ипотеке.
- Обратитесь в КФУ для изменения условий кредитного договора с целью облегчения долговой нагрузки. Это называется реструктуризацией ипотеки. Финансовая организация может продлить срок кредитования. Это позволит снизить сумму ежемесячного платежа. КФУ вправе предоставить и льготный период.
Что делать, если созаемщик не платит ипотеку, а у основного участника сделки отсутствует финансовая возможность вносить суммы? Можно воспользоваться кредитными каникулами. Эта мера поддержки доступна при соблюдении некоторых условий. Например, при снижении доходов заемщика. Это поможет, если трудности носят временный характер.
Если вы осознаете, что перспективы улучшения ситуации отсутствуют, то можно инициировать процедуру банкротства. КФУ выставит предмет залога на торги с целью покрытия своих убытков. Соответственно, будут списаны долги сторон по ипотеке.
Перед тем как начать процедуру банкротства, проведите предварительные расчеты. Как правило, объект недвижимости реализуется на торгах по цене ниже рыночной. Это позволяет быстро продать его. Вырученной суммы может оказаться недостаточно. В этом случае на торги будет выставлено и другое имущество банкрота.
Права созаемщика на недвижимость
Права сторон прописаны в договоре. Титульный заемщик является инициатором. Он несет обязательства по внесению суммы ежемесячного платежа по ипотеке единолично, становится собственником имущества и проживает в объекте недвижимости.
Многие созаемщики ошибочно воспринимают свое участие в таком договоре как формальность. Они просто стремятся помочь близкому человеку получить кредит, не вносят ежемесячные платежи и не имеют никакого отношения к объекту недвижимости.
Источник: may gauthier / unsplash.com
Такое участие в договоре ипотеки может повлечь за собой негативные последствия для «формального» созаемщика. Например, когда основной участник сделки перестает вносить платежи по каким-то причинам. Должен ли созаемщик платить ипотеку в этом случае? Да. Он несет солидарную ответственность перед КФУ. Следовательно, созаемщик берет на себя обязательство по своевременной оплате кредита. Даже если не является владельцем объекта недвижимости и не проживает в нем.
Законом предусмотрена возможность выделения доли созаемщику соразмерно размеру внесенных платежей по ипотеке.
Вывод созаемщика из ипотечного договора
Встречаются случаи, когда стороны, получившие ссуду, договариваются, что ежемесячные платежи по ипотеке будет вносить один из них. И недвижимость будет принадлежать только ему. Вывод созаемщика осуществляется при наличии согласия основного участника сделки и КФУ. Заключается дополнительное соглашение.
Могут возникнуть сложности с получением согласия от финансовой организации. Дело в том, что она заинтересована в большем числе участников ипотечного договора. На это есть ряд причин: доход одного заемщика меньше, чем суммарный; при его неплатежеспособности не получится привлечь к ответственности другое лицо. КФУ редко дают одобрение на вывод созаемщика из ипотечного договора. Это возможно, если доход единоличного участника вырос с момента оформления кредита. Еще вариант – привлечение другого созаемщика с аналогичным достатком.
Основной участник сделки имеет право обжаловать в судебном порядке отказ КФУ о выводе созаемщика. Как показывает практика, судьи в большинстве случаев встают на сторону банка. Они объясняют свое решение тем, что, подписывая договор кредитования, созаемщик понимал, что должен нести обязательства до окончания срока выплат.
Порядок вывода созаемщика из сделки по ссуде
Направить КФУ-кредитору заявление на рассмотрение со следующими документами:- заявления титульного (основного) участника сделки и созаемщика;
- паспорта участников договора;
- документ сделки по ипотеке;
- правоустанавливающие материалы на объект недвижимости: выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договоры: купли-продажи, цессии, участия в долевом строительстве;
- справка о заработной плате остающегося заемщика/созаемщиков (форма 2-НДФЛ от организации, в которой работает лицо, выписка о доходах самозанятого и т. д.);
- если созаемщик не платит ипотеку после развода, то нужно предоставить свидетельство о расторжении брака и документы о разделе общих активов;
- соглашение, определяющее имущественные права и обязательства, если супруги не в разводе, но хотят вывести созаемщика (мужа или жену) из договора ссуды.
Источник: m cooper / unsplash.com
Во многих кредитных организациях есть возможность подать заявление о выводе созаемщика без посещения офиса банка. Например, у «Сбера». Это можно сделать в мобильном приложении или в интернет-банке. Для этого нужно зайти в раздел «Изменить условия ипотеки».
- Дождаться рассмотрения заявления в КФУ в течение 14–30 рабочих дней.
- Подписать документы. При одобрении вывода созаемщика из ипотеки составляется дополнительное соглашение к договору кредитования. КФУ вносит правки в закладную.
- Зарегистрировать эти изменения в Росреестре через МФЦ. Здесь правки вносятся в течение 7 рабочих дней.
- Направить зарегистрированное дополнительное соглашение к договору ипотеки и новую выписку из ЕГРН в КФУ.
Одобрение банка на вывод созаемщика из кредитной сделки действует 60 календарных дней. Если стороны не подпишут дополнительное соглашение с КФУ за это время, то процедура исключения лица из договора не состоится.
Банкротство созаемщика
Основной участник сделки и созаемщик несут одинаковую ответственность по договору ипотеки. Их долг перед КФУ не делится. Если объект недвижимости оформлен в долевую собственность, то заемщики не могут вносить сумму ежемесячного платежа согласно своей части. КФУ должно получать деньги в полном объеме по графику. Иначе возникнет кредитная задолженность.
Если кто-то из участников договора ипотеки инициирует банкротство, то КФУ имеет право расторгнуть сделку и выставить требование погасить остаток недоимки. Иначе объект недвижимости будет реализован на торгах в ходе процедуры исполнительного производства. Тогда банк получит остаток задолженности после продажи квартиры.
Если созаемщик планирует инициировать процедуру банкротства, то его следует вывести из договора ипотеки. И сделать это нужно заранее
Если созаемщик-супруг проходит процедуру банкротства, то КФУ также реализует предмет залога на торгах. И так компенсирует свои убытки. Остаток денег после погашения задолженности перед банком получит другой супруг. Тогда он/она получит свою долю в совместном имуществе.
Инициировать процедуру банкротства рекомендуется со своим юристом. Он оценит ситуацию и защитит интересы клиента. Юрист поможет решить проблемы должника с наименьшими потерями, что немаловажно в сложной процедуре банкротства.
Часто задаваемые вопросы о созаемщике по ипотеке
Имеет ли созаемщик право не платить ипотеку?
Он должен вносить платежи по ипотеке, как и основной участник сделки. Если одно из лиц, получивших кредит в банке, отказывается исполнять денежные договоренности, то эта обязанность возлагается на другое лицо. Банк должен получать поступления согласно графику платежей по ипотеке, вне зависимости от того, кто является собственником недвижимости. Иначе КФУ имеет право подать в суд, инициируя исполнительное производство и реализацию предмета залога на торгах с целью компенсации своих убытков.
Какую ответственность несет созаемщик, если титульный участник сделки перестает платить ипотеку?
Если основной получатель ссуды не выполнят свои финансовые обязательства по договору, то КФУ может выставить созаемщику требование погасить задолженность, штрафы и пени за просрочку. Если он не закроет недоимку, банк вправе инициировать исполнительное производство и выставить предмет залога на торги. Помимо этого, невыплата ипотеки негативно отразится на кредитном рейтинге, возникнут трудности с получением ссуды в будущем. Как к титульному участнику сделки, так и к созаемщику будут предъявлены одинаковые финансовые требования со стороны КФУ.
Какие риски связаны с ролью созаемщика по ипотеке?
Он наделяется правами и обязанностями, которые прописываются в кредитном договоре. Есть несколько рисков. Во-первых, если титульный участник сделки перестанет вносить ежемесячные платежи по ипотеке, то финансовая нагрузка ляжет на созаемщика. Во-вторых, если первый не исполняет обязательства по договору, то КФУ может инициировать процедуру исполнительного производства. Тогда предмет залога выставляется на торги. В-третьих, просрочки по ипотеке негативно скажутся на кредитной истории и рейтинге всех физических лиц – участников договора.
Является ли вывод созаемщика из ипотеки платной услугой?
Да. Стоимость определяется КФУ и в среднем составляет 13–17 тысяч рублей. Услуга оказывается бесплатно, если вывод участника из договора обусловлен решением суда. Или при привлечении лица к исполнению воинской обязанности, в том числе по мобилизации.
Итак, созаемщик отвечает наряду с титульным подписантом договора перед кредитной организацией по всем обязательствам, связанным с выплатой ипотеки. Это важно учитывать перед тем, как вы решите принять участие в сделке.
