О чем речь? Единственное жилье при банкротстве не подлежит включению в конкурсную массу согласно пункту 3 статьи 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ. В данную категорию попадают квартира и дом (вместе с землей), принадлежащие должнику.
На что обратить внимание? Несмотря на кажущуюся однозначность формулировки, в реальности у должников могут забрать и единственную недвижимость. Это возможно в случае разделения одного дома на два изолированных при выявлении злоупотребления правом или при покупке кредиторами замещающего жилья.
Понятие единственного жилья при банкротстве
Сначала нужно определиться, что означает единственное жилье.
В статье 446 ГПК РФ говорится, что это – жилой дом с землей или квартира, находящиеся в полной или долевой собственности гражданина и его семьи и являющиеся единственным помещением, пригодным для жизни.
Единственное жилье при проведении банкротства не входит в конкурсную массу, то есть в имущество, которое в счет погашения задолженности должно быть реализовано на аукционе.
Нужно внимательно относиться к понятию «пригодное для проживания», поскольку, например, дачный дом или другое помещение, не имеющее статус жилого, не может быть признано таковым.
Если неплательщик живет в другом месте, например в родительской квартире, или снимает жилье в другом городе, но владеет единственной пригодной для жизни жилплощадью и зарегистрирован в ней, то такое помещение тоже не будет включено в конкурсную массу, потому что сам факт жизни в другом жилище не приводит к возникновению прав владения имуществом. Важно понимать, что, если гражданин является собственником единственной квартиры, но не имеет регистрации в ней, она не может считаться единственным жильем. Например, человек зарегистрирован в родительской квартире, но в собственности у него есть другая квартира. Тогда его единственным жильем считается квартира, где он прописан, а жилье, собственником которого он является, войдет в конкурсную массу.
Часто спрашивают, что будет, если имеется несколько квартир, но собственником одной из них является супруга. Это имущество является совместно нажитым и будет продано. Если процедура банкротства проводится в отношении мужа, то часть денег от продажи квартиры будет израсходована на погашение задолженности, а часть будет возвращена супруге.
Если же имеющаяся недвижимость принадлежит жене (куплена до брака, получена по наследству, есть брачный контракт), то она не относится к совместно нажитому имуществу, поэтому реализации не подлежит.
Ситуации, когда единственное жилье взыскивается при банкротстве
Рассмотрим, могут ли забрать единственное жилье при банкротстве. Иногда, даже если у гражданина есть лишь одно помещение, где можно жить, исполнительский иммунитет его не затрагивает. Это бывает в следующих ситуациях:
Раздел жилого дома в натуре
Довольно редко имеется реальная возможность разделения жилища на две отдельные части. Такая возможность для жилого дома бывает нечасто, а для квартиры и тем более.
Но если это сделать можно, то по разрешению судебных органов финансовый управляющий имеет право разделить дом и земельный участок и продать одну из его частей.
Злоупотребление правом
В таком случае по судебному решению должник может быть лишен исполнительского иммунитета, касающегося его жилища, даже если оно единственное.
Часто неплательщики предпринимают действия, целью которых является создание формальной видимости того, что они владеют только одним жилым помещением. После этого они ходатайствуют в суде об использовании исполнительского иммунитета к такому жилью.
Эти действия суд может трактовать как злоупотребление правом, и тогда гражданин будет лишен иммунитета, касающегося этого жилья (статья 10 ГК РФ).
В качестве примера можно привести дело Фрущака (определение ВС РФ № 305-ЭС18-15724 от 29.11.2018). В этом случае гражданин сделал так, чтобы стать собственником единственной квартиры. Еще до образования задолженности он передал дочери первую квартиру, отказавшись от приватизации, но оставил за собой возможность пользования ею и продолжил там жить. Когда возникла задолженность, он купил другое жилье, но жить продолжал в первой квартире.
Затем он из нее выписался, отказавшись тем самым от права пользования ею. Кроме того, он решил сделать жену собственницей этой квартиры, а она передала ее в собственность дочери. Верховный Суд Российской Федерации назначил новое рассмотрение дела и дал поручение судебным органам проанализировать доводы кредитора о недобросовестном поведении гражданина и злоупотреблении правом.
Замена излишнего жилья более скромным
Еще в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации была рассмотрена проблема «роскошного жилья» (постановление № 11-П от 14.05.2012). Было отмечено, что исполнительский иммунитет в отношении собственного жилья должника должен действовать на жилое помещение, имеющее разумно достаточные параметры для удовлетворения потребности в жилье.
Кроме того, Конституционный Суд инициировал внесение изменений в законы, предусматривающие взыскание единственного жилья при банкротстве. Однако данное поручение суда законодатели не исполнили, поэтому кредиторы долго не имели возможности применять взыскание к роскошным домам и квартирам.
Тогда суды в помощь кредиторам начали сами разрабатывать схемы обращения взыскания на такое жилье, предоставляя неплательщикам замещающее жилище.
Однако злоупотребление имело место и у кредиторов. Была даже попытка признать квартиру в 40 м2 роскошным жильем и заместить ее на квартиру в 20 м2. Эти действия были пресечены Верховным Судом, указавшим, что данная квартира не относится к роскошному жилью, которое превышает разумную потребность (дело Стружкина, определение ВС РФ № 309-ЭС20-10004 от 29.10.2020). Было указано, что суды против воли гражданина лишили его частной собственности, которая не подлежит взысканию.
После этого проблема роскошного жилья вновь была рассмотрена Конституционным Судом. В постановлении № 15-П от 26.04.2021 по делу Ревкова было указано, что единственное жилье может быть взыскано в том случае, когда должнику предоставляется замещающее жилье. При этом не было предложено конкретной схемы предоставления такого жилья, но были приведены некоторые параметры, которые нужно учитывать, чтобы отменить исполнительский иммунитет.
К таким факторам относятся:
- Рыночная стоимость жилья.
- Соотношение стоимости жилья и размера задолженности, погашение которой является обеспечением обращения взыскания на жилье. То есть отказ от исполнительского иммунитета должен быть обоснован как путь выполнения требований кредиторов, а не выступать в роли карательной меры за невыплаченные долги или быть средством запугивания гражданина.
- Гарантии и перспективы предоставления неплательщику и его семье возможности реализовать право на жилье без угрозы их достоинству.
- Замещающее жилье должно находиться в том же населенном пункте, где живет неплательщик. Ухудшение жилищных условий из-за отказа в исполнительском иммунитете не должно вынуждать гражданина менять место жительства.
- Площадь замещающего жилья не должна быть меньше, чем положено по нормам обеспечения жильем по условиям соцнайма.
В результате всех этих разбирательств Верховный Суд Российской Федерации принял определение по делу Балыкова № 303-ЭС20-18761 от 26.07.2021. В нем указаны следующие правовые позиции, касающиеся схемы предоставления замещающего жилья:
- Вопрос о покупке такого жилья должен сначала обсуждаться кредиторами, а после этого разрешаться судом.
- Замещающее жилье может купить отдельный кредитор за свои деньги, а затем компенсировать затраты за счет конкурсной массы. Либо покупку жилья может провести финансовый управляющий, используя выручку от реализации имущества, имеющегося у гражданина.
- Замещающее жилье должно находиться в том же населенном пункте. Другие варианты могут возникнуть из-за особенностей административно-территориального устройства (например, если имеются крупные городские агломерации).
- Площадь жилья должна соответствовать нормам на условиях соцнайма для всех членов семьи.
- В исполнительском иммунитете может быть отказано, если для этого есть реальное экономическое обоснование, то есть такой отказ является способом удовлетворения претензий кредиторов. Поэтому необходимо проводить судебную оценку рыночной стоимости и излишнего, и замещающего жилья.
- Торги по реализации излишнего жилья должны быть остановлены, если цена на него упадет ниже той, которая не позволит эффективно пополнить конкурсную массу (с учетом расходов на приобретение замещающего жилья).
- Право собственности неплательщика на излишнее жилье может быть прекращено не раньше, чем у него возникнет право собственности на замещающее жилье.
Способы защиты единственного жилья при банкротстве
Разберем сначала методы, не подходящие для защиты единственного жилья при банкротстве физического лица:
- Схема, связанная с регистрацией в квартире родных или друзей, в том числе детей или внуков, перед банкротством или покупкой замещающего жилища.
- Подписание супругами соглашений алиментного характера, касающихся права проживания детей в квартире неплательщика.
- Экстренная передача прав на жилище родным или знакомым. Речь идет о дарственной или договоре купли-продажи по низкой стоимости. Либо жилье переоформляется по рыночной стоимости, но все расчеты подтверждаются только простой распиской о передаче денежных средств. При этом на самом деле никаких расчетов между участниками не проводится, то есть на банковских счетах нет движения денег.
- Реализация всех остальных недвижимых объектов и сохранение права собственности на самый дорогой или имеющий ценность объект. Если деньги, полученные от продажи остальной недвижимости, не использовались для оплаты задолженности, есть большая вероятность потерять и оставшееся жилье.
Есть редко встречающиеся ситуации. К примеру, было проведено объединение в одну двух рядом расположенных квартир. В результате в документах стало числиться одно жилье. В таком случае эти два объекта разделят и один из них реализуют. Вероятно, это будет самая большая и дорогая квартира.
Далее расскажем, какие имеются реальные пути защиты единственного жилья при банкротстве.
Если вы хотите сохранить свою квартиру и продать ее или оформить на родных
Проведите сделку купли-продажи. Жилье нужно продавать по рыночной стоимости, заказав перед этим оценку объекта у профессионалов.
Расчеты по договору необходимо проводить через банковскую организацию. Желательно сохранить платежный документ, который является доказательством перевода денег вам от покупателя. Могут возникнуть возражения, что у покупателя в реальности нет финансов для покупки, но и в такой ситуации варианты есть, хотя обсуждать их открыто не принято.
Заключите в риелторском агентстве договор на подбор недвижимости. Риелторы, как правило, ведут сопровождение реальных сделок с жильем, а квартиры выставляются на таких популярных площадках, как Циан и Авито.
Отличие настоящей сделки от фиктивной состоит в том, что ее участники пользуются услугами посредников (банков – для проведения расчетов, агентов по недвижимости – для подбора варианта и сопровождения сделки). Также остаются и другие следы, например, объявления на сайтах и так далее. В таком случае оспаривание сделки провести намного сложнее.
Подготовьте для суда, финансового управляющего и кредиторов пояснения, зачем вы именно в это время продали единственное жилье, куда израсходовали полученные деньги, где живете на данный момент, откуда покупатель узнал, что квартира продается, живет ли он в ней, прописался ли там, где он взял средства для приобретения, кто оплачивает налоги и платит за услуги ЖКХ.
Аргументированные ответы устранят сомнения в реальности сделки, тогда как невразумительные ответы, напротив, усилят сомнения суда, и появятся подозрения в сговоре сторон и фиктивности договора.
Если вы решили оставить недвижимость в своей собственности
Проанализируйте рынок при помощи экспертов, которые составят заключение о том, что ваш объект не входит в категорию роскошных. Важно со всей ответственностью отнестись к составлению такого заключения. Хорошо, если вы воспользуетесь не только внесудебным заключением, но и потребуете назначения судебной экспертизы, чтобы установить, относится ли недвижимость к роскошному жилью или нет.
В ходе всего процесса банкротства ведите себя подобающим образом, своевременно и в полной мере представляйте все документы, которые нужны суду и финансовому управляющему, оказывайте содействие в образовании конкурсной массы.
До банкротства проводите сделки так, чтобы в дальнейшем они не были оспорены
Если нужно представить суду доказательства, что вы имеете необходимость жить в том районе, где у вас есть жилье.
Может, здесь живут ваши родственники, нуждающиеся в постоянном уходе, или вы работаете в этом же районе. Возможно, у вас есть и другие свидетельства взаимосвязи конкретно с данной территорией.
Если ваши доказательства будут убедительными, то покупка замещающей квартиры может и не состояться, поскольку жилье нужно будет покупать в этом же месте и отличие в стоимости будет небольшим. Таким образом, вы сможете предотвратить продажу единственного жилища.
Мы рассмотрели не все пути. Есть и другие варианты, как оставить себе единственное жилье при проведении банкротства.
Часто задаваемые вопросы о единственном жилье при банкротстве
Какие появились изменения в отношении жилья, находящегося в ипотеке?
С 8 сентября 2024 года банкротство при наличии единственного жилья, являющегося ипотечным, имеет некоторые особенности. Согласно Федеральному закону № 298-ФЗ от 08.08.2024 третье лицо при согласии неплательщика имеет право погасить требование кредитора, которое обеспечено залогом единственного жилья должника или его семьи или части такого жилья.
Заплатить долг можно на любом этапе рассмотрения дела, но не меньше, чем через два месяца после того, как заявление о банкротстве будет признано обоснованным. В таком случае обязательство гражданина становится беспроцентным займом, который он должен вернуть третьей стороне не ранее чем через три года с момента завершения процесса банкротства или остановки делопроизводства.
В чем причина актуальности проблемы сохранения единственного жилья при банкротстве?
Жилье входит в число наиболее ценных активов в нашей стране. К тому же оно говорит о статусе и уровне жизни человека. По этой причине желание защитить единственное жилье при проведении банкротства вызывает понимание.
Нужно ли платить налоги, если продаешь единственное жилье?
Продавая недвижимость, вы должны заплатить налог на доход от продажи по ставке 13 % — это ставка по налогу на доходы физических лиц. Но если вы в данном жилище проживали более трех лет, налог вам платить не надо. Также при продаже единственного жилья вы имеете право на налоговый вычет.
Профессиональные юристы, помогающие вести банкротство, расскажут вам, как правильно совершать сделки, чтобы единственное жилье в ипотеке при банкротстве осталось у вас. Если вы поторопились с переоформлением недвижимости на других людей и не подумали о документах, доказывающих, что сделка не является фиктивной, обратитесь за консультацией к юристам, чтобы в будущем обезопасить это жилье.
