Как досрочно погасить ипотеку? Есть два пути: внести сразу всю сумму на счет или платить больше, чем полагается по договору. Во втором случае также есть несколько вариантов: уменьшать проценты, снижать тело кредита или выбрать комбинированный подход.
На что обратить внимание? Чтобы выгодно погасить ипотеку раньше срока, нужно придерживаться правил: не допускать просрочки, предупреждать банк о досрочных выплатах, не копить деньги для большего взноса и не тратить больше, чем есть на руках.
Выгодно ли досрочно гасить ипотеку
Платеж по любому займу состоит из двух частей: основной суммы (которую получает заемщик) и начисленных банком процентов за пользование его средствами.
Самый популярный способ выплат по ипотечным кредитам — аннуитетный: вы ежемесячно вносите одинаковую сумму на протяжении всего срока кредитования. Внутри этого платежа есть распределение: часть денег идет на погашение основной суммы (тела кредита), другая часть — на уплату процентов.
В начале периода выплат значительная часть суммы идет на уплату процентов, а на погашение основного долга остается меньшая часть, но со временем это соотношение изменяется. Например, из ежемесячного платежа в 20 000 рублей на проценты может уходить 17 000, а на погашение тела займа — всего 3000. Следовательно, за месяц долг уменьшится лишь на 3000 рублей, хотя внесено было 20 000 рублей.
При досрочной выплате вся сумма направляется на оплату основного долга, что сокращает его и, соответственно, уменьшает общую сумму процентов, начисляемых на остаток долга. Логично, что ответом на вопрос «Как лучше досрочно погасить ипотеку?» будет – сделать это в первые годы после заключения договора.
Выгодно досрочно гасить ипотеку и при дифференцированных платежах. В этом случае основная сумма долга равномерно распределяется на весь срок кредита, а сумма процентов уменьшается с каждым месяцем, что постепенно снижает ежемесячный платеж.
Дифференцированные платежи менее распространены, так как они не слишком выгодны банкам. При таком способе погашения основной долг уменьшается быстрее, что приводит к снижению начисляемых процентов.
Досрочное погашение ипотеки выгодно при любой инфляции. Во-первых, фиксированные платежи становятся менее заметными для бюджета со временем. Во-вторых, если досрочно погасить ипотеку, на процентах можно значительно сэкономить.
Правила досрочного погашения ипотеки
Перед внесением средств на кредитный счет, обратите внимание на некоторые нюансы. Это поможет избежать излишних расходов.
- Сообщите банку о намерении произвести досрочное погашение. Простое перечисление средств на кредитный счет может привести к списанию регулярного платежа, если банк не будет уведомлен должным образом. Следуйте инструкциям, указанным в кредитном договоре: подайте письменное заявление или заполните форму на веб-сайте.
- Лучше вносить свободные средства без промедления. Переводить деньги можно в любой момент, не дожидаясь даты регулярного платежа. Это выгодно: если платеж по ипотеке списывается десятого числа, а вы внесете средства пятого, проценты за дополнительные пять дней не начисляются.
- Маленькие суммы лучше переводить постепенно. Нет необходимости копить средства годами для одной крупной выплаты. Лучше ежемесячно производить досрочные платежи небольшими суммами — это уменьшит сумму начисляемых процентов.
- Оплатите все задолженности. За период ипотеки могут накопиться просрочки и штрафы, которые также необходимо погасить. Например, при выплате кредита в Т-Банке итоговая сумма отразится в приложении: не возникнет ситуация, когда спустя месяц после закрытия ипотеки договор все еще открыт из-за задолженности в 120 ₽.
- Не расходуйте все сбережения на досрочное погашение. Желание быстро закрыть ипотеку понятно, но средства на кредитном счете нельзя будет вывести обратно. Рекомендуется откладывать 5–10 % от дохода на отдельный счет и часть этих накоплений использовать для досрочного погашения.
Как досрочно погасить ипотеку
Известны несколько способов досрочного погашения ипотеки: уменьшение регулярного платежа, сокращение срока долга или комбинирование этих методов. Для выбора оптимального варианта заемщику нужно определить, что для него важнее — минимизировать переплату банку или уменьшить размер ежемесячного взноса для снижения текущих расходов.
- Сокращение срока ипотечного кредита.
Уменьшение срока ипотечного кредита наиболее выгодно для снижения переплаты. Увеличивая долю платежа для погашения основного долга, мы сокращаем долю, идущую на проценты. Как следствие, начисляется меньше процентов, что приводит к снижению сверхоплаты.
- Уменьшение платежей по ипотеке.
Когда снижен основной платеж и сохранен срок кредита, остаток основного долга распределяется на оставшийся период. Это ведет к тому, что большая часть платежа идет на уплату процентов, а меньшая — на погашение основного долга. Заемщикам выгоднее сократить срок кредита, так как это уменьшает переплату. Однако выбор зависит от личных обстоятельств, таких как текущая финансовая ситуация и жизненные условия.
- Комбинированный подход.
Оптимальным вариантом может быть сочетание сокращения срока и размера платежа. Если бюджет позволяет, можно внести крупный единовременный платеж, сократив обязательный взнос, и продолжить вносить прежнюю сумму. Эти дополнительные платежи будут считаться досрочным погашением, сокращая срок кредита. Этот метод удобен тем, что при возникновении финансовых трудностей заемщик может платить минимальный обязательный взнос, а сокращать срок кредита в те месяцы, когда это позволяет бюджет. Отрицательным моментом будет большая конечная переплата по процентам по сравнению с полным сокращением срока кредита.
Досрочно погасить ипотеку онлайн можно через личный кабинет, но лучше проконсультироваться у сотрудников банка. В целом каждый заемщик должен самостоятельно определить наиболее удобный для себя вариант досрочного погашения, учитывая личные финансовые обстоятельства и планы на будущее.
Пример расчетов досрочного погашения ипотеки
Рассмотрим различные варианты досрочного погашения ипотеки на конкретном примере. Вы можете произвести аналогичные расчёты для своих условий с помощью ипотечного калькулятора.
В сентябре Павел и Анна взяли ипотечный кредит с государственной поддержкой на сумму 4 014 100 рублей сроком на 20 лет под 8 % годовых. В январе у них появилась возможность внести досрочный платёж в размере 500 000 рублей.
В таблице ниже продемонстрированы изменения срока кредита, суммы переплаты и ежемесячного платежа при различных вариантах досрочного погашения — сокращении срока кредита или уменьшении ежемесячного платежа.
|
|
Без досрочного погашения |
Досрочное погашение с сокращением срока |
Досрочное погашение с уменьшением платежа |
|
Ежемесячный платёж |
33 576 ₽ |
33 576 ₽ |
29 379 ₽
платёж меньше на 4200 ₽ |
|
Переплата по кредиту за весь срок (проценты) |
4 041 736 ₽ |
2 552 622 ₽ переплата меньше на 1 489 115 ₽ |
3 543 286 ₽ переплата меньше на 498 450 ₽ |
|
Срок |
20 лет |
15 лет 1 месяц срок сократился на 4 года и 11 месяцев |
20 лет |
При любом варианте досрочного погашения вы уже экономите на процентах. Если продолжить вносить платеж в прежнем размере — 33 576 рублей, а дополнительные средства направлять на досрочное погашение с сокращением срока, можно сэкономить более 1 миллиона рублей на переплате и сократить срок кредита на 5 лет и 7 месяцев.
Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки
Согласно законодательству, при оформлении ипотеки необходимо застраховать приобретаемую недвижимость. Для банка – это гарантия возврата средств в случае пожара, землетрясения или других катастроф.
Каждый банк имеет свой список аккредитованных страховых компаний, и вы можете выбрать любую из них, сравнив условия и выбрав наиболее выгодный вариант. Страховой договор обычно заключается на год. По истечении года стоимость страховки пересчитывается, исходя из остатка по основному долгу. Затем договор перезаключается, возможно, с другой страховой компанией на более выгодных условиях, до полной выплаты ипотеки.
При полном досрочном погашении ипотеки можно вернуть часть денег за неиспользованную страховку. Для этого достаточно подать заявление в страховую компанию — это стандартная процедура. Максимум через семь рабочих дней деньги поступят на ваш счет. Вернется не вся уплаченная сумма, а только часть, пропорциональная оставшимся дням до конца срока страховки. Соответственно, к концу года объем денег будет меньше.
Частичное досрочное погашение ипотеки также выгодно. Снижая сумму кредита, вы сокращаете ежегодную стоимость страховки. По закону для этого нужно погасить более 30 % от основной суммы долга. Однако большинство страховых компаний не требуют этого, пересчитывая страховку ежегодно, исходя из остатка долга и умножая его на постоянный коэффициент.
Часто задаваемые вопросы о досрочном погашении ипотеки
Можно ли погасить ипотеку досрочно с помощью материнского капитала?
Одним из вариантов досрочного погашения ипотеки является маткапитал. Что уменьшится при внесении средств – сумма основного долга или проценты, зависит от условий ипотечного договора.
Для досрочного погашения необходимо подать заявление в Пенсионный фонд о распоряжении средствами маткапитала. К заявлению нужно приложить пакет документов и платёжные реквизиты банка-кредитора. Также необходимо взять в банке справку о состоянии задолженности, включающую размер основного долга и начисленные проценты.
Есть ли минусы у досрочного погашения?
Их нет, разве что придется распрощаться с деньгами раньше запланированного срока.
Как правильно досрочно гасить ипотеку?
Досрочная выплата тела кредита не заменяет необходимость систематических платежей. Если клиент планирует внести частичное досрочное погашение в дату обычного ежемесячного взноса, важно быть уверенным, что средств хватит на оба этих платежа. В противном случае банк может отклонить заявку и зачислить средства на оплату обычного взноса.
Перед тем как делать досрочное погашение ипотеки, важно детально проанализировать свой финансовый потенциал. Если вы планируете полностью погасить кредит заранее, уточните у банка необходимую сумму для этого и попробуйте внести ее сразу, чтобы избежать начисления дополнительных процентов.
