О чем речь? Эскроу-счета при банкротстве застройщика позволяют дольщикам вернуть вложенные средства. Также вкладчики застрахованы и на случай финансового краха банка, но выплаты будут не выше установленного лимита.
На что обратить внимание? Если же в процессе строительства обанкротился вкладчик, то застройщик также получит свои деньги в полном объеме – конкурсный управляющий не имеет права распоряжаться средствами на эскроу-счетах должника.
Суть эскроу-счета
Несмотря на наличие юридической и государственной защиты, случаи банкротства застройщиков в сфере долевого участия в строительстве продолжают иметь место. В этой ситуации договоры эскроу зарекомендовали себя как один из наиболее эффективных инструментов для снижения рисков для дольщиков.
Такие договоры действуют не только в нашей стране. Аналогичные механизмы также применяются в США, где эскроу-счета используются не только при приобретении недвижимости, но и для покупки предметов роскоши, таких как яхты и произведения искусства.
Суть механизма эскроу заключается в привлечении третьей стороны – банка, который открывает эскроу-счета. Это учреждение принимает средства от покупателя и выплачивает их стороне, обязанной выполнить условия договора, только после осуществления всех обязательств. Данный вид счетов также известен как счет условного депонирования, что подчеркивает его функцию в обеспечении безопасности сделок.
Особенности счетов эскроу в рамках договоров долевого участия (ДДУ) включают несколько ключевых аспектов:
- Банк-контрагент. Средства вносятся в банк, который соответствует критериям, установленным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (часть 1 статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ). Это гарантирует надежность и доверие к финансовой организации.
- Защита средств. Арест, списание и любые другие транзакции по счету, возникающие из обязательств дольщика или застройщика перед третьими лицами, не допускаются. Это защищает средства дольщиков от непредвиденных юридических рисков.
- Отсутствие процентов. На средства, размещенные на эскроу-счетах, проценты не начисляются, что подразумевает, что деньги остаются в замороженном состоянии до выполнения условий договора.
- Ограниченные права на распоряжение. Стороны, заключившие договор ДДУ, не имеют права распоряжаться средствами на счете, если иное не предусмотрено условиями самого документа. Это обеспечивает дополнительную защиту интересов сторон.
Перечисление средств бенефициару (застройщику) осуществляется только после предоставления разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Источник: Gorodenkoff / shutterstock.com
Таким образом, все участники сделки защищены от неблагоприятных последствий, связанных с выполнением обязательств. Однако, следует отметить, что полная защита эскроу-счетов при банкротстве отсутствует. Существуют ситуации, когда застройщик завершил строительство и готов передать объект в эксплуатацию, но в суд поступают иски от третьих лиц, чьи интересы были нарушены в результате застройки. Это может привести к задержкам в процессе передачи объекта и возникновению дополнительных рисков для дольщиков.
Порядок работы с эскроу-счетом
Процесс работы со счетом эскроу условно можно разделить на три ключевых этапа: открытие, пополнение и закрытие.
Открытие
На первом этапе происходит открытие эскроу-счета в банке, который соответствует требованиям законодательства. Покупатель и застройщик подписывают договор, в котором указываются условия использования счета, а также обязательства сторон. Банк проверяет документы и открывает счет на имя покупателя, обеспечивая тем самым защиту средств.
Пополнение
После открытия счета покупатель перечисляет средства на эскроу-счет. Эти деньги остаются заблокированными до тех пор, пока застройщик не выполнит все условия договора. Важно, что ни дольщик, ни застройщик не могут распоряжаться средствами на счете до выполнения всех обязательств, что минимизирует риски.
Закрытие
На заключительном этапе, как только застройщик предоставляет разрешение на ввод дома в эксплуатацию и выполняет свои обязательства, банк переводит средства бенефициару. Если возникают юридические споры или иные осложнения, процесс закрытия может задерживаться, что подчеркивает необходимость тщательной проверки всех этапов и условий сделки.
Продажа через счета эскроу
Счета эскроу предоставляют возможность не только для покупки квартир в новостройках, но и для приобретения недвижимости на вторичном рынке. В данном случае правовой режим использования эскроу-счетов будет регулироваться Гражданским кодексом Российской Федерации, а не Федеральным законом № 214-ФЗ. Использование счетов эскроу становится альтернативой традиционным методам, таким как открытие банковской ячейки или аккредитив. Это обеспечивает дополнительную защиту и гарантии для обеих сторон сделки.
Оформление сделки через счет эскроу похоже на процесс с застройщиком, требуя четко прописанных условий между продавцом и покупателем. Эти условия передаются выбранному банку. Главное отличие заключается в том, что продавец получает деньги только после предоставления банку документа, подтверждающего переход права собственности, например, выписки из ЕГРН.
Эскроу-счета при банкротстве застройщика
Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с помощью счетов эскроу, открываемых в уполномоченных банках.
На таких счетах средства дольщиков блокируются и перечисляются застройщику только после выполнения им всех обязательств по договору долевого участия (ДДУ). Этот механизм обеспечивает участникам надежную защиту, так как гарантирует, что их средства не будут использованы застройщиком не по назначению. В случае, если застройщик не выполнит условия договора, дольщики либо получат свои квартиры, либо смогут вернуть вложенные деньги.
Ключевая особенность метода расчетов заключается в праве участника долевого строительства отказаться от договора в случае банкротства застройщика в любое время. Это приводит к автоматическому прекращению счета эскроу и договора. После аннулирования записи о договоре долевого участия в Росреестре банк обязан вернуть средства участнику.
В ситуации банкротства застройщика у участника долевого строительства с ДДУ и оплатой через эскроу счет есть несколько возможных действий. Во-первых, можно обратиться в суд для защиты своих прав и требований. Во-вторых, стоит связаться с банком, который управляет эскроу счетом, чтобы узнать о возможности возврата средств.
Третьим вариантом является участие в собрании кредиторов, где можно получить информацию о ходе процедуры банкротства и возможностях возврата вложенных средств. Также важно следить за новостями и изменениями в законодательстве, которые могут повлиять на ситуацию.
Несомненно, последний метод защиты представляет собой наиболее эффективный способ, который учитывает интересы дольщика. Тем не менее, на практике в случае банкротства застройщиков строительство жилых комплексов зачастую продолжается.
Источник: Gorodenkoff / shutterstock.com
Расторжение договора долевого участия (ДДУ) и возврат средств с эскроу-счета представляют собой самый оперативный способ вернуть вложенные деньги в случае банкротства строительной компании. Однако этот вариант не всегда оказывается экономически оправданным для дольщика. В процессе строительства стоимость недостроенного актива может значительно увеличиться, тогда как при расторжении договора дольщик получит лишь первоначально внесенную сумму.
При внесении требований в реестр дольщикам важно учитывать, что они получат объект долевого строительства только если проект будет передан новому застройщику или Фонд развития территорий решит его завершить. Теоретически возможна организация ЖСК дольщиками для завершения строительства, но это редко используется на практике. Если Фонд решит выплатить компенсацию вместо завершения, дольщики в реестре получат денежное возмещение по рыночной стоимости объекта с учетом лимита по площади.
Эскроу-счета при банкротстве физлица
В условиях банкротства гражданина эскроу-счета предоставляют определенные гарантии и защиту инвестиций. Имущество гражданина, выступающего в качестве депонента по договору условного депонирования (эскроу), который был заключен с целью расчетов по договору участия в долевом строительстве, учитывается в соответствии с законодательством, регулирующим эту сферу.
Важным аспектом является то, что отдельно учитывается имущество, переданное гражданином на депонирование эскроу-агенту. Это позволяет обеспечить прозрачность и безопасность сделок, связанных с долевым строительством многоквартирных домов и других объектов недвижимости.
Финансовый управляющий не имеет права распоряжаться имуществом должника, который выступает в роли депонента по договору условного депонирования (эскроу).
Источник: Gorodenkoff / shutterstock.com
Признание участника банкротом не мешает эскроу-агенту передавать депонированное имущество бенефициару для исполнения обязательств. Если в течение шести месяцев с момента несостоятельности не удается передать имущество, оно включается в конкурсную массу, за исключением активов, внесенных по договору участия в долевом строительстве.
Права требования по этому договору также подлежат включению в конкурсную массу, при этом права и обязательства по эскроу-счету переходят согласно законодательству о долевом строительстве.
Часто задаваемые вопросы об эскроу-счете при банкротстве
Могут ли владельцы счетов создать кооператив при банкротстве застройщика?
Согласно статье 201.10 закона № 127-ФЗ, дольщики имеют право создать жилищный строительный кооператив (ЖСК) и при выполнении определенных условий обратиться в арбитражный суд с просьбой о погашении своих требований путем передачи кооперативу прав застройщика на незавершенное строительство.
Однако стоит отметить, что данная норма не применяется к владельцам эскроу-счетов. Эта категория дольщиков не имеет права создавать ЖСК и завершать строительство объекта таким образом, о чем говорится в статье 201.12-2.
Куда перечисляются деньги с эскроу-счетов при банкротстве застройщика?
В случае банкротства застройщика средства, находящиеся на эскроу-счетах, направляются на покрытие требований дольщиков. Эти деньги не включаются в конкурсную массу застройщика и остаются защищенными.
Эскроу-агент, действующий в интересах дольщиков, должен осуществить передачу средств в соответствии с условиями договора эскроу и законодательством. Если застройщик признается банкротом, дольщики могут обратиться к эскроу-агенту для получения своих средств, которые по законодательству предназначены для завершения строительства или возврата дольщикам.
Что произойдет, если обанкротится банк-держатель эскроу-счета?
Если банк-держатель эскроу-счета обанкротится, средства на этом счете защищены законодательством и не включаются в конкурсную массу. Дольщики могут обратиться к конкурсному управляющему для подтверждения своих прав на эти средства. Также предусмотрен механизм их перевода на другой эскроу-счет в другом банке. Важно, чтобы все действия по защите средств были документально оформлены и соответствовали условиям договора эскроу.
В настоящее время дольщики, имеющие средства на эскроу-счетах, могут отказаться от денежных средств и, прибегнув к процедуре банкротства, получить свое жилье. Однако реализация этого процесса может быть достаточно сложной. Главная задача эскроу-счетов заключается не в передаче квартир после банкротства застройщика или в извлечении прибыли, а в сохранении финансов дольщиков и их возврате в случае несостоятельности девелопера.
